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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:老师您好！我名下现在两套住房：建邦华府200平米，市场价格1500多万，嘉业大厦一期，178平米四居，估计700万，现金500万，孩子在广渠门外上班，对象在西单上班，面临结婚买房，我退休，我想卖掉嘉业大厦的房子，在大红门买金茂府130平米，用孩子的购房I指标，离我距离近一点，好互相照顾，我是不是完全错误的？学习了您的文章，想给孩子在东西城买次新房，环境好的，也兼顾学区，富贵园还是中信城三期，我可以考虑除掉我的建邦华府，去买清河橡树湾，招商珑原或者望京中档楼盘，保证保值增值，请问这种情况如何更好配置资产，请指教，万分感谢！
A:回答; 您好，首先你现在持有的2套是吃不到板块行情的，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏导致涨幅全差，和它楼盘的品质好坏无关，北京所有的一线资源全都避开了南城，虽然这里有一个首都商务新区的规划，但中短期还是概念性的东西，可参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;基于这样的现象你给孩子买房应该要避开这种地段了，在过去买这种位置或多或少还会有一些微薄的涨幅，因过去房地产市场还处于增量大普涨时代，这种市场背景大普涨会覆盖区域以及楼盘上的短板，而今天的市场结构越来越精细化，这种资源全面匮乏的区域脱离了大普涨再往上走很难，嘉业大厦出掉去购置东西的次新房方向上很好，这种调整越快越好，其次从长期考虑，你出掉建邦华府去置换类似于望京清河等一线资源的大盘，它的价格上限和成长空间是要比建邦更优的！关于选筹上:中信城三期要比富贵园更稀缺，现在不需要学位不用过早去考虑学区的问题，单纯从居住属性去布局即可，如果你对北京整体楼市逻辑比较模糊,可以阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总，您好！拜读了您的文章和答问，受益匪浅！本人在海淀永定路工作，孩子在西城里仁街上小学；目前在西城畅柳园和昌平融泽嘉园各有一套住房，畅柳园房子价值约650万，融泽嘉园房子价值约400万左右。现想卖掉融泽嘉园房子，加上现金约100万，再贷150万左右，想在陶然亭、牛街、白纸坊、天桥附近买一套小两区（650万左右），供老人居住。想向京总咨询：1.有何小区推荐。房子老人居住，需要有电梯，希望离医院近，方便就医，且离畅柳园不太远，方便照顾；同时希望保值增值；2.牛街西里、牛街东里两个小区在附近单价较低，此两区居住环境和人文氛围如何，是否建议入手，及有无增值空间；3.除在陶白片区外，在玉泉路附近或石景山本人单位附近是否推荐；4.目前卖掉融泽在西城买一套小两居方便是否合理，如果两套房子均处理，有何推荐方案。感谢京总不吝赐教！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于优化的方案，如果你计划是处理一套后再买一套，按照你描述的信息，最合适的楼盘可以关注陶然亭板块的中海紫御公馆，这个盘的小两居总价在700-750之间，结合你原本持有的畅柳园这种搭配在效率上属于中上，畅柳和中海都属于板块内性价比很高的盘，且成长空间有保障，同样是2000之后的盘，朱雀门，中信，陶然北岸已经过15奔20去了，而中海品质不差价格刚过12，这是它的价值所在，价格基本一致的商圈，相同品质便宜等于潜力;2和3的成长性上差点，牛街的盘保值功能不会差，但成长速度上可能比不过次新产品，这种城内的地段，排除物管资源突出的公房大院，升值性上老旧盘比着次新都要弱一些，而石景山和玉泉路附近没有什么好的产品，可参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你可以往甘家口板块看看，甘家口小区整体居住环境和价格都不错，也符合你的预算。
3、融泽嘉园往城内换方向上没什么问题，如果2套均处理我建议是二换一，你出掉融泽不管是买中海还是甘家口都很好，要说不足唯一的缺点就是面积太小了，二换一才能提高单产，从大的方向看北京未来不缺房子，但缺高品质好户型的房子，尤其是城心地带，高质量好户型的楼盘基本成为孤品了，这种房子后期的爆发力更强，建议你认真阅读星球81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。
现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我就按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。
第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的，
延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
Q:提问:急问！北京认房不认贷前一天把东城区聚龙花园173平房子卖了1190，周期给了6个月，定金100。.孩子在北大附小上学，不需学区，只需上学近。预算1600，名下还有一套不可交易的央产房，只能做二套贷款。日常家里5口人三代同堂，目标户型是板楼三居室。看了曙光片区、紫竹桥、奥森的美伦堡、北大附近，最终锁定博雅西园三居报。今天谈价格，房东从1600抬高到1620，目测在观望还想涨价。现在非常恐慌。该怎么操作？是尽快买房，还是等，还是考虑自己卖的房子毁约….
A:回答:1、正常的城内置换应该是先买后卖，最差也要双边同时进行，因为你聚龙花园的房子即便是淡季也是不愁出货的，建议你尽快锁定目标楼盘下定，你收100的定金违约成本很高，显然这种操作不适！一轮行情是分前中后三个波段的，第一波段成交价上并不会有明显的涨幅，只有量大到把小区所有笋盘全部清空,第二批房源挂牌的时候价格才会有所上调，你只需要在第一批房源清空前下定即可，如遇到各个方面都比较优质的可适当提高心理预期接受一定范围的溢价。
2、关于选筹上，马连洼的成长环境稍微差些，西北旺包括马连洼这一带前期的成长一是房地产的普涨红利,二是区域高端产品的拉高，最早万科的如园,融创的壹号院,再往前是西山华府,一个板块完整的生命周期是从炒概念、炒地皮、到最后的炒配套和炒供需,这一带是在炒概念和炒地皮的时候涨幅最大,后两阶段基本已经停止了,今天这个区域的配套和最初始一样,如果没有大笔投入来改造,未来再往上走难度很大,所以这个板块后期的涨幅就很差了,如园和融创的品质在整个海淀北部都是品质比较高的,但在海拔上却不高,很难再往上走了,主要原因就是这个商圈的成长环境,如果你再想吃配套和供需周期太长了,并且有不确定性，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区的生命周期,而奥森板块相对稳健一些，美伦堡也是资源很好的盘，奥森的稀缺资源是生态，并且处于北四环核心位置，受东西两大产业区的辐射，这个位置的房价特征是不会出现暴涨，但也不会出现大幅度回调，属于慢成长类型的，从居住属性上长期价值很好，你可以在这个位置好好淘淘，同板块像澳林春天四期、六期，倚林佳园，融域嘉园都可以对比，祝顺利！
Q:提问:京总，感觉政策的边际效应越来越低，最近这波利好之后市场没有明显变化，房价仍然疲软。之前跟您请教的金星园及万科的成交房价比您预测的2000及1200都要低100万左右。您是否仍看好明年上半年房价会有一波上涨呢？谢谢分享！
A:回答:您好,这一波市场的启动可能会是在元旦过后春节前后,尤其是改善类的,基于这样的答复是因为北京的改善群体从16、17年一直压到现在了;这种现象一定会在某一阶段集中爆发,这个爆发需要导火索,那我们现在看现在的反应并没那么强烈,后续肯定是要加码的,确定的是这个导火索一定会出现,不确定的是什么类型的导火索,我依然看好春节前后的改善市场,祝顺利!
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08#通货膨胀货币与房价
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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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实操类（部分文章）
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