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Q:提问:星主您好，看了您星球的文章，受益匪浅，请教您一个问题。我的基本情况是这样的，明年准备结婚，已经准备了1000左右现金买房，我俩都是体制内的，在东二环和西四环工作，工资相对并不高，所以不想再额外贷款。重点考虑几个方面，一是资产保值，二是小区居住条件稍微好一些，三是有个差不多的学区，解决未来的孩子上学。
经过实地考察，有两个初步的方案，一是在东城买一套，一次性解决以上三个问题。二是在海淀万寿路片区和石景山共买两套房子，先买石景山的新房，目前觉得长安悦玺和中海学仕里都不错，大概要花700-750左右，孩子上学的问题等过几年再攒点钱，在万寿路片区占坑。
我主观还是偏向第一个方案解决，不过主要问题是1000的预算在东城买房确实有些捉襟见肘了，我主要看了东城东崇前和龙体片区部分次新房，比如富贵园，幸福家园，本家润园，花市枣苑，新景家园，这几个我自我认为保值、书包和小区条件都相对可以，但是1000的预算最多只能买个60多左右的一居，除非选择买这些小区的回迁房，可能1000最多能买个80左右的两居。还有个小区叫领行国际，900左右能买到100平左右的两居，不过问题也比较突出（主要是没绿化，户型差，有商办，邻二环），优点也很明显（房子新，单价低，好停车）。现在一直拿不定主意，不知道怎么做选择，想看看您的看法，或者有什么别的思路吗
A:回答:您好，感谢信任！1、从你的字面描述我建议是你重点考虑方案一，但选筹的方向需要调整，第一呢，你们计划明年结婚，最快需要学位的时间也要7年往后，而这个时候你花1000万去东城买一套一居室的占坑房，实在是太浪费资源了，你关注的这些楼盘保值性尚可，但一居室它的成长速度太慢了，而且海拔也非常低，即便是上涨，你的面积在那放着，你用1000万换60平的面积，这个投入产出比效率非常的低，第二呢，虽然东城的学位溢价比较轻，但考虑到中间有7年的空档期，而学区房又有人为干预性，这期间只要是发生一点点变化对于你们都是不利的，大方向学区调整弱化大于加强，从这两大方向我不建议你现在布局学区。
2、关于石景山这个区域，参考会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，它未来的房价涨幅90%是要靠通勤支撑的，也就是西城和海淀的纯刚需和初改善，这种通勤的购买力是需要诸多市场因素才能推动，否则支付能力会很弱，而石景山本地又缺乏生产力，唯一的利好在丰台的丽泽，以丽泽作为预期可选的范围很大，石景山的所有新项目的产品都很好，但房产的价值从来都不是单一的产品力决定的，可以参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你倾向于方案一方向上没问题，但我更建议你把学区问题滞后，以居住为主去考虑置业，可以是以你们两个的通勤距离考虑，也可以是以纯投资的成长性考虑，这样的思路更适合你们，祝顺利！
Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？
A:回答:您好，采育这套你要从长远角度计量，首先你这个布局的方向是错误的，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天这些位置的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外放开限制，这些板块的房子还会有一定的热度，这个时候你再出手会好一些，祝顺利！
Q:提问:老师您好！我名下现在两套住房：建邦华府200平米，市场价格1500多万，嘉业大厦一期，178平米四居，估计700万，现金500万，孩子在广渠门外上班，对象在西单上班，面临结婚买房，我退休，我想卖掉嘉业大厦的房子，在大红门买金茂府130平米，用孩子的购房I指标，离我距离近一点，好互相照顾，我是不是完全错误的？学习了您的文章，想给孩子在东西城买次新房，环境好的，也兼顾学区，富贵园还是中信城三期，我可以考虑除掉我的建邦华府，去买清河橡树湾，招商珑原或者望京中档楼盘，保证保值增值，请问这种情况如何更好配置资产，请指教，万分感谢！
A:回答; 您好，首先你现在持有的2套是吃不到板块行情的，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏导致涨幅全差，和它楼盘的品质好坏无关，北京所有的一线资源全都避开了南城，虽然这里有一个首都商务新区的规划，但中短期还是概念性的东西，可参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;基于这样的现象你给孩子买房应该要避开这种地段了，在过去买这种位置或多或少还会有一些微薄的涨幅，因过去房地产市场还处于增量大普涨时代，这种市场背景大普涨会覆盖区域以及楼盘上的短板，而今天的市场结构越来越精细化，这种资源全面匮乏的区域脱离了大普涨再往上走很难，嘉业大厦出掉去购置东西的次新房方向上很好，这种调整越快越好，其次从长期考虑，你出掉建邦华府去置换类似于望京清河等一线资源的大盘，它的价格上限和成长空间是要比建邦更优的！关于选筹上:中信城三期要比富贵园更稀缺，现在不需要学位不用过早去考虑学区的问题，单纯从居住属性去布局即可，如果你对北京整体楼市逻辑比较模糊,可以阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，最近看了您的一些分析后，觉得很受启发。目前我考虑换房，基本情况是：在石景山鲁谷有一套2居，但目前不能交易；在翠微南里有一套小2居，估价在600万。2孩，老大初中，老二今年刚登记上小学，所以翠微的房子完成了使命。现在两个孩子都在玉泉路附近上学，所以考虑卖掉翠微的房子换一套玉泉路附近1000左右的房子。考虑玉泉路周边的楼盘及我的预算，我倾向于在玉泉新城B和远洋山水置换。但我家人提出另一个备选方案，就是购买中海长安誉的新房，鲁谷的2改为3居供孩子上学住。长安誉在长安街边上，对面是京西商务区，西侧是首钢园，户型好，从居住来看是不错。但看了您对石景山的分析，对这个方案我有点犹豫。请教几个问题：1、请您对玉泉路附近选房提出建议；2、请您对长安誉这个楼盘及附近楼盘点评；3、像我这种情况，有什么更好的置换方案？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于玉泉新城和远洋山水：玉泉路板块整体的海拔比较低，你可以理解为海淀越往西南价值越弱，尤其是和石景山的交界处，从北往南过了阜成路从东往西过了万寿路，五棵松是唯一的价值商圈，玉泉新城作为海淀05年的盘卖价刚步入8万，这个是热度比较高的商品房社区，再高一点价格的盘就很冷门了，像欧洲公馆，金隅山墅、长安这三个10万的盘多年的涨幅一直垫底，就是区域不能持续承接优质购买力，你在这种商圈买价低一些的增值太慢，买高品质的海拔又太低，只能说这样的商圈成长环境全差，关于远洋山水，这个盘适合中短期过渡，不适合二次改善，远洋80%的购买群体是刚需，这种楼盘的主流产品同样是刚需户型，2居室是最优的，三居室面积越大成长越受限！
2、北京的发展方向是东扩产业，西保生态，这个大方向未来几十年不会变，而石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市持续走高需要有创造财富的人口流入，才能支付起高溢价的盘，长安誉的成交价大约是在7万5到8万之间，古城一带的房价是5万左右的水平，中海15年的二手盘金玺金石公馆7万上下，多年一动不动，再新一点19年20年的熙山府御山府也是多年不动，现在的长安誉7万6只能说石景山承受不住这么高溢价的盘，如果石景山能再造出一个亦庄，中关村，望京这样的产业载体，这种贵妇盘破10万是一瞬间，、只能说这个板块的预期太低了，关于石景山整个区域可以参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议
3、关于新布局：以你现在的坐标最好的方向是往东或者往北，你是置换升级不是刚需置业，不应该只关注居住属性，关注地段资源才是最重要的，升级是房子的综合资源都要上升一个档次，首先最重要的是地段资源，其次才是楼盘品质，1000的预算往北走比较不错的选择可以是田村的兰德华庭，不到130的三居价格在1150左右，这个盘的卖价在8万5左右，未来可成长的确定性很高，往东可以直接扎进核心圈，建设部大院是很不错的选择，这两种思路从稳健性以及成长性都要优于玉泉新城/远洋以及长安誉，祝顺利！
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