北京楼市:买家与卖家,正暗自博弈!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:老师您好，有关学区房问题向您请教：目前自住一套西二旗商品房，比较小众，距离地铁略远，05年的房子，关注度不高，挂了两周，来看的客户不多。孩子在附近上四年级，不想在清河参加小升初派位，所以想卖掉自住的这套房子，预计800万左右，加上手里的资金一共1100左右，目前是这样想的：花750左右在上地学区买一套最小户型书包房，未来孩子小升初参加那边的派位；剩余资金想买一套有增长空间的小面积新房，最好500左右，全北京哪里都可以，主要还是因为担心上地那边学区房还会下跌，所以想另外这套新房升值确定性大一些好对冲风险。书包房不自住，自己另外租一套房住。想请教的问题就是:

1.这样安排资金是否合理，是拆分成占坑房+小户型新房，还是合并资金买上地佳园，如果是后者，我又担心上地佳园学区溢价严重，下跌风险大，损失的金额大2.孩子是26年小升初，上地的学区房是25年买还是现在买，您对上地学区房的趋势判断是什么，我自己是担心买早了跌价的以上，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、上地是整个海淀北部学区溢价比较高的一个区域,上地东里、上地佳园也都属于高风险楼盘,如果是这类盘,最稳健的操作思路一是提前一年买入,这个时间可以规避在使用学位前变化的风险,如果你现在买,在你使用学位前出现利空类的消息,就意味着你还没有用学位,房价已经下跌了,你提前一年买,房价的涨跌和你都没关系,只要按照当地入学政策落户;就不会影响上学的问题;其二是一定买小的,学位是按套计算,与户型大小无关,而房价是按照平米计算,大小房产的学位是一样的,大面积的等于多付出了溢价,一旦出现利空,大户型损失也是最大的,相反小户型可以将损失降到最低;你出掉西二旗现在可以做纯投资布局,孩子上学前再买入即可,房产是一种金融商品,有很多种方法可以解决买入资金的问题,重要的是你这1100万要利益最大化使用,这个选筹的方向我觉得你继续围绕海淀西二旗去买都可以,可以继续自住附带增值;参考星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图,

2、关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，如果未来学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，反之如果未来弱化学区属性，15万可能会变成13万11万甚至更低直到回归它原来的价格，这期间的波动购房者牺牲的是时间成本，我们只能通过从居住属性和稀缺性结合未来学区政策的大概走向;判断出哪类学区房属于风险资产，在投资时只要避开这类房安全性上就会稳健很多,如果因孩子上学问题最终不得已选择这类风险高的楼盘,那就是以最低总价买最小的,获取学位即可,祝顺利!

Q:提问:京总好，我想帮父母置换房产。目前父母名下天秀花园澄秀园1套房产自住，装修户型都很好，但是小区物业一般，小区环境普通，近几年房价涨幅还可以，但担心未来房产保值增值差一些。目前手中可用资金1000-1200万（含200-300万贷款），想以本人二套购房指标在周边购置一套改善型住房，给父母自住，房屋保值增值性好一些。有如下问题想咨询：1、关于购置新房的选择：目前看了几个小区，包括百旺茉莉园、润千秋佳苑、中海枫涟山庄等，这几个小区该如何选择，或者还有附近其他小区推荐。2、购房后，澄秀园的房子是应该直接出售，还是出租的问题。如果出售，后续建议再购买一套投资型房产用于保值吗？

A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,你置换的方向应该是把天秀花园脱手之后加你手中的现金去核心位置拿一套大盘，你无论选润千秋还是中海，本质上你还是没有出这个圈，只升级了楼盘的资源，区域资源并没有升级，意味着这个区域的房价上限还是那么高，其次你完成此次布局后，之后再卖天秀花园还是要换一个中规中矩的盘，租金水平又不高，这样的布局就很差了，过去投资更看重的是潜力，那个时候是房地产的高速增量时期，哪个位置价格低你去买保证赚，或者说楼市普涨闭着眼睛买都能赚，而未来投资更看重的是海拔的高度，也就是长期价值或者说剩余的价值，高效率的置换不但是要升级楼盘资源，还要升级区域资源，有的是因预算原因两种资源无法同时满足，只能放弃一个，从你的描述虽然不知你父母天秀花园房产市值多少，我的第一感觉是你应该要往清河板块的世华龙樾上换效率才更优，也值得你折腾，祝顺利！

Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。

1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）

另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。

6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗

A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健

你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!

关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

Q:提问:京总好！关注您有段时间了，现在想置换房子，特向您请教几个问题，目前一娃在德胜上四年级，二娃随缘中。手上能凑 200 左右，另有 3处房产，一处海淀知春里老破小，价值700-750；一处西城田字形3居老破小，虽是老破小，但是离孩子学校近，地段和周边公园绝佳，特别喜欢，舍不得轻易出手，价值1000w左右；另一处老北苑家园07年次新，价值650-700左右；考虑房产整合保值增值和改善居住，现有两个置换方案：

1)现在西城房子附近，有个 08年东城次新三居，户型不错，2000w左右，如果考虑这个房子，就要把知春里老破小+老北苑房子都卖掉，再加上手头的现金，还要再上点杠杆才能拿下，这样的话，两个房子挨得很近，改善了居住，但房产都是学区房了；2）卖掉知春里老破小，加上手上现金，再上点杠杆，考虑一套领秀新硅谷顶层把边自采暖三居 1500 左右。西二旗离学校远，可能三五年内都不能常住（此方案若改善居住需在学校附近再租房)或者，京总，您有没有别的置换建议？北清路新楼盘您觉得怎么样？另外，您认为顶楼能否接受？保温漏水问题是否严重？

A:回答:您好，感谢信任！1、关于调整的建议；知春里这套老破小肯定是要出货的，整个中关村板块包括知春路，双榆树一是有部分学区溢价，二是整个商圈的成长环境较差，中关村是北京最早的一座电子城，区域里的住宅大多都为70年80年建成的，太缺乏优质盘，在这种区域置业的大多都是为了孩子上学，只能说这种核心圈的老破小保值上没有问题，只是成长太慢了，如果有机会能拿更好的盘，自然不会继续持有这种慢成长类型的！

而北苑家园如果是望春园或茉莉园的话，后期还会有补涨行情，这两个盘的口碑资源以及流通性都很好，只是近些年楼市发展成了分化的状态，普涨的行情减少，这种老商圈的主流盘停滞了，但新北苑的次新盘全部在10万以上，有这种领头羊存在，北苑的口碑资源只会越来越好，结合到你的置换计划上，第一种方案如果北苑加知春里全部出货来置换，你的选筹目标无论是在哪个区都要是一线区域一线楼盘的主流户型，你描述的08年东城次新没有具体信息，无法给你具体的建议

第二种方案上没有问题，但你选筹的盘一是爆发性差点，二是海拔可能不高，西二旗不是产住一体的区域，整个西二旗板块全部住宅加在一起也没超过10个，品质盘只有新硅谷，西二旗类似于国贸，80%是产业资源，只有20%是居住，这种性质的区域它的住宅价格天花板都不会太高，你1500布局到这个位置且是纯投资没有自住需求，属于错配了，你可以把目光移到清河板块，清河是纯住宅商圈，也是海淀北部目前的核心位置，挑品相好一点的楼盘即可，未来的预期相对高一些！

2、关于北清路的新盘，打新不太适合你们，在北清路置业的大多为刚需，北京的第一套房，而买新区主要买的是价格，只有价格处于低位，完全兑现后才有上涨的概率，如果价格已经处于高位了，配套兑现后并不会有很大的涨幅，这个就要去计算你的投入产出比了，1500投海北预期不会太高，其次呢这个地方至少还要养5年以上，8年10年都是有可能的！

3、关于顶层，2000左右的老塔楼社区和8090年的老社区最好是不要选顶层，05年以后的商品房，楼盘越新顶层的因素越淡薄，现在的防水材料都没什么问题，即便是在开发商建的时候由于监管上的问题导致一些瑕疵后期漏水，修一次基本就没有了，不会影响房子的价格，而老房子的保温和漏水大多都是主体结构出现了问题，修一次很麻烦，购房者也比较在意，价格上也会有一些折扣，自住的话最好不要选顶层，投资的话只要价格折扣大也可以考虑，建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

Q:提问:您好，我是置换学区房子中，预计卖掉500万房子买个700万左右的，很不幸的是在政策之前的几天把房子卖掉，正在跟业主谈判买房子过程中新政策落地，因业主临时涨价谈判失败，本看好的房子已涨20万，其他差不多的房子也不太好谈价了。据说某些专家说本轮小的涨幅可能会持续两个月，两个月之后可能又会降落。不知道我现在应该提高心理预期，赶紧买一套房子，还是可以再观两三个月再买?因为孩子上学，我必须最晚是明年二三月份之前买到手。

A:回答:您好，旺季的换房顺序应该是先买后卖，你有意向的目标房源，并且可以签约这个时候你才能去签自己要卖的房子，具体的操作顺序是上午签买，下午签卖！你现在的操作等于是市场回暖的前夜把自己的房子卖了，我建议你此时可以提高自己的心理预期，如果房源质量不错提高一定的溢价并不是不可，此轮行情不可能只有2个月，一般牛市分为2种，一种是短波，一种是长波，从过去的经验看短波最常见是出现在春节前后，一直持续到五一左右，而长波会出现在九十月份一直持续到第二年的五一左右，这也是真正的牛市

真正的牛市涨幅最猛的这一波是春节前后这一段，楼市回暖的前期在成交价上并不会有明显的涨幅，只有量大到把小区所有笋盘全部清空第二批房源挂牌的时候价格才会有所上调，你现在去增加一些溢价去购买第一批房源并不会额外增加很高的成本，因为本质上这些涨价的房源还是属于库存货，如果这些库存清空后再挂牌的房源才是真正的高价盘，且质量并不一定比前面的好，相反你现在持有现金观望等回落是有一定风险的，北京已经挤压了很长时间，这一波大概率会集中爆发，建议尽快锁定房源，可以参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价回暖轮动规律祝顺利！

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08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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