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Q:提问:京总好:请教一个问题:我非京籍，但是有一套购房资格（已经使用）。孩子在京（东直门地铁站附近）工作居住。现在，想在朝阳、顺义等东北部地区再选一套有院子的联排或者是叠墅，预算1000-1500万左右，需兼顾优秀一点的幼、小教育资源，请推荐几个楼盘。孩子再有两年就具备购房资格，我是期待非核心区减除限购后可以购买，退休后居住刚需，时间不是特别着急，可考察等待。如果有条件很优秀的二手房，也可以考虑。谢谢
A:回答:您好，你可以关注中央别墅区正在卖的新房项目，中铁诺德阅墅，它的合院叠拼产品在1200-1700左右，这个项目的位置很好，产品在这个价位里属于中上等类型，二手盘可以关注温榆河的两侧：泰禾北京院子、龙湖双珑原著、首开琅樾,中央别墅区是目前北京所有的别墅区配套最完善的一个，包括它的低密度氛围感和教育医疗也是远超其它区，但是1500左右在这个位置去选叠拼或者联排，这个价格很尴尬，1500能拿到的所有产品，虽然总面积上来了，但是它每一层的活动空间都很小
按照中铁那个盘总面积300左右，一共4层的话每层也就70平左右，这个竖向生活分区结构和横向有很大的差距，平层单位住惯了150平的，突然给你换到200平的你会感觉大了很多，甚至换到180平的就会有明显的变化，而竖向结构的联排，看似总面积从150平提高到了300平，实际你的单层活动空间是缩减了一倍，从150平缩小到了70平，这个心理落差我给你描述或许你感受不到，就是说这类产品线的居住体验并不好，你真正的体验过才知道有多差，在中央别墅区投资如果是1500我更建议买一套大平层，如果是倾向于带院子的最好是把总价提高到2000往上，尽可能买面积大一些的，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准,祝顺利
Q:提问:您好，目前手里有一套双井首城国际大三居(价值1500万左右)，仍有200多万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想置换掉此房产，由于家庭人口减少，最好能以一换二（大3居换2个2居），希望选择环境较好的次新小区，最好是板楼低密，预算在650左右。目前看了几个区域，1，常营的万象新天南北2居，此小区距离父母家近，低密洋房，但房龄较老。2，老北苑的望春园，小区环境属于老北苑较新的，但2居户型一般，高层塔楼。3，霍营的国风美唐小3居，和朱辛庄的领秀慧谷2居，小区新，户型尚可，但区域昌平。目前没有学区需求，也没有工作距离需求，几年内没有居住要求。单纯从居住配套环境，和市场保值增值维度考虑，请帮忙做个比较。或者其他方案和区域也可推荐？感谢专业答复。
A:回答:您好，首先建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,从保值增值考虑，你不应该把首城国际出掉去换两套小的，这等于是把房子的各项资源全部降下来，包括地段资源，楼盘资源，如果只是为了缓解贷款的压力，你应该是保留在原来的位置，把双井首城国际的三居室换为资源更好的2居室，这种置换既然是把面积缩小，应该升级商圈的资源和楼盘的资源，即置换区域的选择要比双井更优，置换的楼盘同样要比首城国际更好，这个才是正确的选择。
你如果换为2套小的，无论是选常营还是北苑朱辛庄，暂且不说楼盘的成长性如何，这个方向是错的，这种投资思路放在十年前是对的，过去投资更注重潜力，也就是那些价格低的区域如果有基础的配套，楼盘品质中等往上，上涨的空间就越大，而现在投资的思路是要关注楼盘的海拔高度，也就是说更注重的是剩余的价值，这是楼市分化后的投资思路。基于上述条件你置换的目标应该是：臻园最好的两居户型，慧谷阳光南北的三居户型，融科橄榄城最好的两居户型，你的核心需求是保值增值，只是要缓解贷款的压力，你把房子出掉解决完贷款拿一套综合资源更好的楼盘，只需要把面积压缩就可以了，而不是到外溢板块去拿两套小的，祝顺利！
Q:提问:京总您好，我当前在回龙观龙跃三有一套90平左右二居自住房，想通过置换的方式换同地区三居或者其他资源更好的二居通过置换改造居住条件。当前在中关村上班，家庭年收入大概100w。预算：600-700w期望：改善居住条件，房产保值有以下几个问题哈：1.建议选哪个区域(昌平，海淀，朝阳等)。2.如果继续在回龙观这片区域，哪些小区值得重点关注。比如从龙跃换到次新(新龙城，金域华府)居住条件会不会有所提高。3.如果够得上海淀和朝阳，哪些小区值得重点关注。该预算海淀估计居住条件会大幅下降吧，朝阳会不会更好一些。4.优先选新房还是二手房。比如新房能上更高的杠杆，但风险更大一些。5.由于当前大环境经济不行，建议月供占家庭多少比例合适。期待您的建议，十分感谢。
A:回答:您好，1、如果你是想扩大居住面积的同时改善居住环境，最好的选择是留在回龙观，流行花园三区130平南北的三居户型，首开国风美唐二三期90平的三居户型，这些都是主流户型，比较符合你的预算，并且小区的保值增值性也很稳健，如果把目标移到海淀或者朝阳，需要压缩面积控制在2居以内才能勉强能够拿到主流盘，像新北苑的世华泊郡、铁建国际城、朝青板块的青年汇、华纺易城，这些盘的保值性和流通性都没有问题，如果在海淀选筹，需要把面积和品质都要再降低，如果不是为了解决孩子的学籍问题，这个预算建议尽量不要选海淀。
2、关于新房和二手房，从兑现周期上当然是二手更稳，新房虽然可以使用更大比例的杠杆，高杠杆的前提是选筹的投资品正确，提高杠杆是为了扩大收益，如果选筹的投资品是错的，杠杆越高亏损越严重，在投资的概念里对于未知的投资品，盲目加杠杆是D的行为，就现阶段拿北京近5年的行情，从17年到18年购买的新区新盘,再没有出现过暴涨的现象，相反大多都是亏的，现在是存量房时代而不是增量房时代，12年之前你可以在一个荒郊野地买一个新盘，随着时间的推移房子便会得到增值，并且有很强的确定性，因为那个时候所有的一二级市场都处于高速发展时期，那些投资新房的是赶上了这趟高速列车，如今这趟车已经到站了，如果你再硬上会吃大亏的，至于杠杆的比例：至少要保证5-8年内月供，在满足这个条件下可以最大限度使用杠杆，5年后或者8年后房价会是另外一个水平，即便是你这个时候没有了月供能力，也不会发生财务危机，可以参阅星球精华栏07#巧用杠杆,贷款的利用,祝顺利！
Q:提问:星主您好，想请教一下，在西城和东城的范围内，您推荐哪个房子是最小总价投入，且租售比很高的呢？我的个人理念是投住分离，所以会租不错的且和公司近的房子来住，市内购房诉求其实就是找个地方放户口，之后如果有上学派位也不会太差。所以目标其实就是：1）总价够低；2）租金可观，投入产出比合适。谢谢星主！
A:回答:您好，首先你搞错了一个概念，虽然你是以租换租，但是你购买的房产应该要关注后期的成长性，而不是租金，房租不是投资房产收益的主体，涨幅才是。如果是预算不够的情况下，资金有没有好的去处，才考虑投资个小房子吃租金，如果预算可以购置不错的楼盘，应该去追求房子的升值性。其次如果比较看好租售比：可以到东三环、西城和海淀的交界处淘一淘老公房，这两个位置整体要比东城好一些，东三环可以关注麦子店街、南北的两居室价格在380左右，包括团结湖北三条、白家庄东里、团结湖东里，海淀可以关注阜光里小区，两居的价格在450左右，这几个盘在租售比比较不错的情况下保值性，流通性也都很好，可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)了解楼盘详细情况,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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