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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好!关注您有段时间了,现在想置换房子,特向您请教几个问题,目前一娃在德胜上四年级,二娃随缘中。手上能凑 200 左右,另有 3处房产,一处海淀知春里老破小,价值700-750;一处西城田字形3居老破小,虽是老破小,但是离孩子学校近,地段和周边公园绝佳,特别喜欢,舍不得轻易出手,价值1000w左右;另一处老北苑家园07年次新,价值650-700左右;考虑房产整合保值增值和改善居住,现有两个置换方案:
1)现在西城房子附近,有个 08年东城次新三居,户型不错,2000w左右,如果考虑这个房子,就要把知春里老破小+老北苑房子都卖掉,再加上手头的现金,还要再上点杠杆才能拿下,这样的话,两个房子挨得很近,改善了居住,但房产都是学区房了;2)卖掉知春里老破小,加上手上现金,再上点杠杆,考虑一套领秀新硅谷顶层把边自采暖三居 1500 左右。西二旗离学校远,可能三五年内都不能常住(此方案若改善居住需在学校附近再租房)或者,京总,您有没有别的置换建议?北清路新楼盘您觉得怎么样?另外,您认为顶楼能否接受?保温漏水问题是否严重?
A:回答:您好,感谢信任!1、关于调整的建议;知春里这套老破小肯定是要出货的,整个中关村板块包括知春路,双榆树一是有部分学区溢价,二是整个商圈的成长环境较差,中关村是北京最早的一座电子城,区域里的住宅大多都为70年80年建成的,太缺乏优质盘,在这种区域置业的大多都是为了孩子上学,只能说这种核心圈的老破小保值上没有问题,只是成长太慢了,如果有机会能拿更好的盘,自然不会继续持有这种慢成长类型的!而北苑家园如果是望春园或茉莉园的话,后期还会有补涨行情,这两个盘的口碑资源以及流通性都很好,只是近些年楼市发展成了分化的状态,普涨的行情减少,这种老商圈的主流盘停滞了,但新北苑的次新盘全部在10万以上,有这种领头羊存在,北苑的口碑资源只会越来越好,结合到你的置换计划上,第一种方案如果北苑加知春里全部出货来置换,你的选筹目标无论是在哪个区都要是一线区域一线楼盘的主流户型,你描述的08年东城次新没有具体信息,无法给你具体的建议
第二种方案上没有问题,但你选筹的盘一是爆发性差点,二是海拔可能不高,西二旗不是产住一体的区域,整个西二旗板块全部住宅加在一起也没超过10个,品质盘只有新硅谷,西二旗类似于国贸,80%是产业资源,只有20%是居住,这种性质的区域它的住宅价格天花板都不会太高,你1500布局到这个位置且是纯投资没有自住需求,属于错配了,你可以把目光移到清河板块,清河是纯住宅商圈,也是海淀北部目前的核心位置,挑品相好一点的楼盘即可,未来的预期相对高一些!
2、关于北清路的新盘,打新不太适合你们,在北清路置业的大多为刚需,北京的第一套房,而买新区主要买的是价格,只有价格处于低位,完全兑现后才有上涨的概率,如果价格已经处于高位了,配套兑现后并不会有很大的涨幅,这个就要去计算你的投入产出比了,1500投海北预期不会太高,其次呢这个地方至少还要养5年以上,8年10年都是有可能的!
3、关于顶层,2000左右的老塔楼社区和8090年的老社区最好是不要选顶层,05年以后的商品房,楼盘越新顶层的因素越淡薄,现在的防水材料都没什么问题,即便是在开发商建的时候由于监管上的问题导致一些瑕疵后期漏水,修一次基本就没有了,不会影响房子的价格,而老房子的保温和漏水大多都是主体结构出现了问题,修一次很麻烦,购房者也比较在意,价格上也会有一些折扣,自住的话最好不要选顶层,投资的话只要价格折扣大也可以考虑,建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问:您好,请教和咨询以下情况:1、基本情况:满五唯一将台芳园南里西区(1996年)小两室(有贷款),手头300,卖掉后可承受1000万内的房产(含贷款)。2、核心诉求:希望能够在丰台或海淀两个区,5环附近或5环内买新盘或次新,两居或小三居,自住兼增值考虑。3、关键问题:一是将台芳园南里西区当下是否应该尽快挂网卖掉?时机是否合适?还是再等到年底或明年初?二是丰台南四环中轴大红门片区+总部基地郭公庄片区潜力如何,是否值得重点考虑新盘及次新,哪些盘重点关注?三是海淀的1000万内次新推荐哪个区域?
A:回答:您好,1、芳园里不算是流通性很差的盘,赶上市场回暖的节点不愁出货的,利益最大化的操作方法是先买后卖,你可以等到市场启动前定房,比如元旦前后就是一个很好的节点,定房签约时周期不要那么紧,最好是6个月左右,最差不要低于4个月,这样你有很充足的时间来出货,四个月对于芳园里足够;从总价配置上,1000万你可以考虑海淀西南方位的次新产品,如乐府江南的南北两居,兰德华庭的南北两居,这些都是靠近丰台位置不错次新盘,如果再往丰台靠,你可以看丽泽商圈的金泰城丽湾、顺驰蓝调和保利百合,以上五个项目都是2居的首选盘,
三居可以看玉泉营板块的万年花城五期,南北的小三居90平左右800万上下,四期南北128平的三居价格950左右,其中五期的品质更高,可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些盘收益于丽泽的加持,保值性及流通性都没什么问题,成长性也很稳健;从现有的资源以及未来丰台资源的倾斜方向,在丰台做布局无疑是要保留在丽泽圈里,整个丰台最有价值的板块,也就是楼市上涨可能性最大的区域也只有丽泽,在过去十年丽泽是完成了多轮上涨,但大多是投机炒作行为,这个位置真正的供需阶段红利还未出现,区域完全饱满后最先享受到板块红利的无疑是靠近丽泽的好商圈,如玉泉营,西局,菜户营,广外,那些品相好的盘吃到行情的概率确定性在90%以上,相反其他板块只能吃外溢过去的,时间上自然会慢;
2、关于南四环大红门片区和总部基地这两个板块的预期,可参阅星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图;首先南三环以外到南五环,以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏,从1000万的总价布局上都要避开这些位置,准确说资源越差的区域越容易淘到笋盘,拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价,但是这对于选筹的要求太高了,只能说这些位置不适合普通买家,那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合,普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域,到确定性更高的区域,其次科技园正处在丰台的边缘属于两区交界,总部基地的产业结构主要以国企为主,缺乏市场活力,比着一线民企区域支付能力显弱明显,它的优势是次新盘扎堆,像万科西华府,中海苏黎世家,九号公馆,万科蓝,首开华润城,锦花城都是1314年左右的楼盘,这部分盘只能等溢价全部洗净,区域完全饱满有足够的购买力才会比较稀缺;现阶段这些盘都是处于横跌的状态,房地产已经过了高速增长阶段,这种位置的次新产品就需要更长的时间养,兑现周期或许很长很长,稀要谨慎购买,又稀又缺才值得购买,你最好的选择如果是丰台就是靠近丽泽,不要出这个圈,保值增值上自然不会差,祝顺利!
Q:提问:京总好~!刚需改善,南庭新苑58平小两居,今年满五唯一,卖房+存款+贷款总预算680-700W,希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期,需求是小三居,自住+保值增值,西城通勤,倾向新房。 1.计划先买房再卖房(尾款需要卖房款付),关于卖房这边您有什么建议不?2.西红门橡树湾三期109N户型,是否好保值增值,未来是否好流通?3.三期物业为中铁物业,会成为未来保值增值不如二期的因素嘛?销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型,超预算需要高贷款,和西红门橡树湾比哪个保值增值更好?5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我,感谢京总
A:回答:您好,感谢信任!1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些,你可以和开发商如实说明自己的情况,尾款需要卖房后才能交付,去争取一定的周期应该是没有问题的,至于时间上最好是拖到春节后,根据目前政策面的影响元旦过后的春节左右会有一波小牛市,这个时期卖房价格上会有优势,在这之前你以大定去锁定一套房源,理论上都是比较利己的!2、关于西红门橡树湾这个盘,首先西红门是有它的价值,参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,因丰台南三环南四环城市资源的问题,西红门成了承接地铁沿线最优质的板块,整个西城,丰台的一部分刚需会外溢到西红门商圈,而西红门本地也是有发展产业的,虽和一流的亦庄比不了,但在整个大兴西侧这条线算是一线资源了,而橡树湾这个盘从它的位置以及价格算不上很稀缺的项目,礼域府132平的三居报价有5万3左右的,户型楼栋各方面都比较优质的报价才6万上下,这种地段次新盘无论是流通性还是保值性表现都还不错,至于未来的上限有多高需要看整体的大盘走势
西红门是做不到领跑市场的,只能说在大兴西部它是领头羊,高品质的楼盘长期价值很好,中短期的市场它的价格并不符合这个区域的现状,星苑,月苑才是主流,包括顺驰,新里斯,目前这个区域的购买力还承受不住太高的价格,只有一小部分能接受,群体太小推动不了房价上涨!如果你期望自己购买的楼盘能够吃到往后的每一波行情,最好是选择主流盘,相对于高品质的更稳健一些!其次北熙区这个盘作为投资没什么意义,它的地段资源包括它紧邻的东坝成熟板块,酒仙桥区域资源上都是很落后的,参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这种遇弱则弱的区域时间成本太贵,完全没必要,你700万有很多选择,无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置,如亦庄的金域东郡,这个盘是要碾压西红门和北熙的,或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上,涨幅上自然不同,它一轮的行情可能比它们两个5年加在一起还要多,可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
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宏观类(部分文章)
01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘
05#因为保障房充足,所以商品房B涨
07#巧用杠杆,贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类(部分文章)
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典:北京17大贬值区域导图
13#学区宝典:东西海学区房选筹导图
14#置换宝典:一次吃饱10年,拒绝多动症
15#望京139个盘,稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类(部分文章)
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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