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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较优质的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，准确说越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，只是时间问题,犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:您好！我在金融街阜成门地铁站上班，家人在丽泽商务区地铁站上班，单位都挨地铁很近。我们现在有一套石景山京汉旭城两居室，还有一套海淀区西翠路育英学校学区房，孩子已经上五年级，可以卖掉，未来至少还要在本校上5年，高中尚不确定会去哪。手头有积蓄300万。家庭年收入到手100万。夫妻都有北京户口，老人刚落户北京，也可以首套买房。想咨询手中房产如何置换，才能未来更好保值增值！因为孩子上学问题，我们八年内都会在学校周边租一个三居室住，租金控制在每月15000元以内。
方案一：是想卖掉石景山房子，直接在本小区置换一个830万的124平米三居室，不增加现有贷款杠杆，买了直接出租，可以租到每月9000元，8年后孩子上大学了，回来住，上班距离时间都能接受，而且家庭压力小，我们都很喜欢京汉旭城的小区和三居室户型，公摊小，房子大，两个阳台，但是担心房龄问题，04年的房子，已经快20年了，再买会不会砸手里，未来首钢园和衙门口那边一大片新房子会不会对这边鲁谷房价产生冲击，以后不好出手。
方案二：等着永丰南新房出售时，卖掉京汉的房子，在目前300万贷款基础上增加150万贷款，凑950多万买入一个99平米二居或三居投资。风险是永丰南不知道何时卖，如果永丰南出大户型，就得卖掉两套房换一套150平米以上的，新房收房就出租，8年后孩子上大学了，过去住，上班时间太长，1个小时，可能会考虑卖掉再置换。这个方案增加了贷款和新房2-3年无租金收入，导致家庭压力增加，但也在可承受范围内。有点折腾，不知道值不值。
方案三：卖掉石景山京汉房子买新宫建发璟院的128平米4居室，跟买永丰南贷款和压力一样，收房后立即出租，好处是8年后我们可以去住，4号和19号线，我们半小时到单位，很好，但是很担心新宫的城市界面问题，看很多人都不建议往南买房，担心房子贬值。方案四：两个房子都卖掉，二换一，买哪里小区房子能未来兼顾保值，上班。老人年纪大有可能接来北京住，可以接受租房。针对我们的情况，还有没有其他更好的置换方案，学区房是不是2025年之前卖掉，内心希望少折腾，8年后孩子上大学有个三居室120平米以上房子住，能保值升值。
A:回答:您好，方案一优于方案二、三，其主要表现为：1、鲁谷最大的价值是它的价格相对较低，这个价格是基于它可以承接住西城和海淀的部分刚需外溢，西城和海淀2000年往后的次新盘均价大多都在9万以上，而鲁谷的次新盘只有6万+，所以有一部分海淀西南部西城的刚需，甚至改善因本地高房价的因素会选择到石景山置业，鲁谷又处于石景山东大门位置，它的基础配套及区域资源都位于商圈前列，可以优先承接外溢购买力，整体这个板块的次新盘行情表现是比较稳健的。
2、永丰和新宫相比，永丰的基础资源以及未来的预期都是要比新宫高的，永丰最稀缺的是产业资源，新宫除了产品无其他优势，但这种地段的产品虽然稀有，但市场上是不缺的，又稀又缺才称为好的资产。永丰的弊端是兑现周期不确定，虽然它的底子比较扎实，而现在它的价格以及配套都会导致后期再次兑现的周期拉长，现在房地产市场是过了野蛮生长高速发展的阶段，如果放在过去，这种区域很快就能成型，此时你再去博是有很大风险的！
方案四如果选筹得当，从效率上自然要更优，把学区房和京汉旭城两套全部出掉去做置换，方向很好，因为这两套全部为小房子，且其中一套附带学区不稳定因素，鲁谷的次新虽然保值上没什么问题，上涨行情也很稳健，但是这个商圈本质上还是属于刚需的范围，关于这个板块你可以参阅星球17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你两套全部出掉，可以是在丽泽商圈一带买，或者把目光扩大到全城，如朝阳海淀，只看一线位置的次新两居，这个方案比前三个成长更好，海拔也更高，它的反映速度是要比鲁谷高一个层次的，而投资是效率优先，在没有可选的条件下，方案一是最稳健的，相反如果有条件做升级当然选后者，你8年后居住的问题可以到时再做计划，眼前做的是8年内利益最大化，建议你仔细参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理、08#通货膨胀货币与房价;祝顺利！
Q:提问:京总好～！刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。 1.计划先买房再卖房（尾款需要卖房款付），关于卖房这边您有什么建议不？2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通？3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛？销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好？5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总
A:回答:您好，感谢信任！1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明自己的情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期应该是没有问题的，至于时间上最好是拖到春节后，根据目前政策面的影响元旦过后的春节左右会有一波小牛市，这个时期卖房价格上会有优势，在这之前你以大定去锁定一套房源，理论上都是比较利己的！
2、关于西红门橡树湾这个盘，首先西红门是有它的价值，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，因丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，整个西城，丰台的一部分刚需会外溢到西红门商圈，而西红门本地也是有发展产业的，虽和一流的亦庄比不了，但在整个大兴西侧这条线算是一线资源了，而橡树湾这个盘从它的位置以及价格算不上很稀缺的项目，礼域府132平的三居报价有5万3左右的，户型楼栋各方面都比较优质的报价才6万上下，这种地段次新盘无论是流通性还是保值性表现都还不错，至于未来的上限有多高需要看整体的大盘走势
西红门是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，中短期的市场它的价格并不符合这个区域的现状，星苑，月苑才是主流，包括顺驰，新里斯，目前这个区域的购买力还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，群体太小推动不了房价上涨！如果你期望自己购买的楼盘能够吃到往后的每一波行情，最好是选择主流盘，相对于高品质的更稳健一些！其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括它紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥区域资源上都是很落后的，参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这种遇弱则弱的区域时间成本太贵，完全没必要，你700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的金域东郡，这个盘是要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，它一轮的行情可能比它们两个5年加在一起还要多，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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