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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好 看您这边很久了！目前想咨询一下资产优化的方案和时间点！目前情况！家庭收入4w+每月，年终奖大概20w！每月消费1w！我工作在海淀，女方在朝阳！目前有一套孙河的90平的房自住（离女方父母家近，小孩今年9月份在女方父母家附近的小学上学，6年后小升初可以在朝阳，也可以在东城，有个东城的小平房；如果买了海淀也可以去海淀上和住），孙河的按揭还有300万贷款！每月还1.9万！目前父母手里有四套亦庄河西的南海家园的回迁房，想着优化下（三居和一居想留着，目前想优化78平的顶层2居 和 93平的4层的2居（有抵押））目前是抵押一套南海家园+信用贷 400万
（300+100）做首付首套买了栖海沄颂的四居的房子！400万的利息1.2万每月！栖海沄颂年底就要办理贷款！不过现金流方面目前不太够（手里20，信用贷还可以70万），能支撑到明年年底！需要明年年底前卖掉一套南海家园的房子才能补充现金流！准备卖掉一个顶层78平的！来能支撑600万的栖海沄颂的贷款利息！问下当前情况，有五种选择，请京总给规划下！第一，明年年底前卖掉亦庄78平的顶层，用来还利息！没准能支撑10年
问下78平的顶层明年年底前什么时候卖能卖最高，大概能卖多少钱（重点问的）？另外一套93的四层2居未来10年什么时候卖合适？然后10年内还有什么优化的建议？（重点）10后有什么建议？孙河，海淀，亦庄的房产？（重点）！第二（还按揭，不折腾了），退掉栖海沄颂（刚草签），300万抵押还孙河的按揭贷款（5.几利率），南海家园的房子，也不优化了！每年还下抵押的利息和攒够钱10年本金还清！压力小些！第三（先卖再买），退掉栖海沄颂，还孙河的按揭贷款
南海家园的房子顶层78平顶层的房子看什么时间卖了合适（重点问的），然后投资其他什么新盘！？（重点问的） 第四（先买再卖），退掉栖海沄颂，近期投资其他什么新盘？（重点），78平的房子看明年年底前什么时候卖合适（重点）？用来还贷款！第五，京总还有其他什么更好的优化方案吗？从综合收益来看！（重点问的）
A:回答:您好，感谢信任！关于资产优化的建议我从以下2个方面回复你，南海家园建议和栖海沄颂的价值，从你描述你是用100%的杠杠买了栖海沄颂，这种操作思路的对错是有前提条件的，如果南海家园和栖海沄颂在接下来5年期涨幅很好，且确定性很高，那么你这种高杠杆操作是正确的，如果这两个盘在涨幅上不确定，那你的这种操作是带有一定风险性，而栖海沄颂我觉得在5年期并不具备稳健成长的属性，参阅星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图,海淀北部新区只能作为未来的核心区去理解，投房最重要的除了地段以外是时机和价格，或者说即便是位置买错了，只要时机和价格把握好同样能赚，现在的海北已经透支了未来3-5年的价格，加上兑现周期不确定，现在用这种操作方式买怎么看都很冒进;
其次关于南海家园，参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;这个盘在亦庄是有稀缺性的，你去观察河西的价格分布，可以分为三类产品线，第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和海梓府，第三梯队是南海家园，第一梯队现在的价格是10万+，第二梯队是接近8万的价格，而南海家园是5万出头，从价格体系上第三梯队对标的是第二梯队，南海家园和万科的价格相差近3万，可以理解为如果万科梯队价格往上走，会拉动南海家园，而亦庄的长期价值很牢固，从大方向上看，中短期第一梯队未必能涨，但第二三梯队大概率会，从价格逻辑上第二三梯队还会有上涨的可能性，只是时间问题;
所以你要动南海家园，买入的板块以及楼盘一定是要比南海更具备成长属性的，否则不如不动了，建议南海家园可以留一套最优质的，然后其它三套全部脱手升级一套核心圈里的大盘，可以是次新3居也可以是品质2居，地段可以是距离你们上班近的位置，也可以是亦庄，在选筹上可以根据你们的偏好选择，这种思路更具备成长性且稳健！其次你孙河的房产，由于你的提问信息不完整，没有具体小区名称，如果这套房涨幅不好，未来也没有什么预期，你可以考虑把这套一并出掉+南海家园3套重新配置，因为你这套还有300万贷款，涨幅太差的话占用资金量太多不划算，只有涨幅稳健且有预期的房产贷款才有意义，大概就是这个思路，你认真梳理一下，另建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，我现住在远洋山水三居，还有一套通州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有留下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回答:您好，持有的2套远洋山水的价值大于万福家园，北关以后的房价水平也就是跟着全通州后面，成为领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要注意远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了商圈的重要性，而房地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，也不适合1500总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问:星主，您好。现状：目前在北京有4套居所，想整合。1、在丰台马家堡星河苑有一套3居，134平米，目前居所，同类型房价报价 960万。出门就是地铁4号线，通勤较方便，但周边配套一般，且受周边丽泽、地铁19号线新宫影响，房价升值一般，考虑置换。2、广安门北街广牛学区一套房，49平米，目前其他房源报价 480万，孩子学区房。孩子2023年已升初中，现在卖是否时机合适，还是需要再等等房价回暖？3、在通州瞳里有一套单位集租房，50年使用权没有产权，90平，152万购入。4、在房产青龙湖有一套下叠，300平左右，2021年跟风购入，属于两限房，5年后才可上市交易。
诉求：整合现有资源、置换孩子上初中通勤方便的区域，房产保值增值好、流通性好。初中在平安里6号线地铁站附近。未来孩子可能出国，房产还要有较好的流通性和换手率。考虑的方案：在不影响孩子西城学籍的情況下出掉学区房及丰台马家堡的房子，置换到离孩子初中近、周边配套好、宜居、且有一定保值增值性的位置，预算1400万，3居，现在形势下不想加杠杆。因为租房过于影响生活品质，也不想在学校附近租房。
1、围绕平安里地铁站东西南北地铁沿线都看了，采取排除法，4号线沿线海淀有学区溢价，预算内大多为 80年代甚至更早的老公房，房子老居佳体验较差，且学区房受政策影响大，网评称学区房未来价值会下跌，看了一段时间一是实在看不上二是不敢冒入。2、南城一直不喜欢，不考虑丽泽商务区、一瓶预算不够。3、孩子学校周围的老房子更是没法看，好的又超预算。4、最后能考虑的只有朝阳区6号线以及未来的3号线沿线。
都在平安里有站点。6号线的话看了世贸宫园，交通方便，属性是公寓，怕未来不好出手，涨幅有限。青年湖站通勤压力太大。现在关注3号线朝阳公园站，可兼具通勤、居住及离3号线地铁站近的条件。看了棕榈泉小三居，博雅园大三居、公园大道、万科东第4个小区，棕榈泉问了虽然是老牌豪宅但是房龄较老。万科东第房型虽然好，但因为临路算是伪高端，公园大道我个人喜欢，但网评说因为房型特殊，未来不好出手。博雅苑尚可，但房龄也挺老了;请教：1、西城小升初已入学，出掉学区房是否影响孩子西城学籍，有无政策风险；2、置换产业的选择方向如何，是否推荐朝阳公园附近产业及博雅园；如果不推荐，恳请提供更加优质选择。满足居住、通勤、保值增值的诉求。3、房山的房产无法出售，如何盘活。感谢！
A:回答:您好,感谢信任!你的置换思路以及过滤的板块正确,1、关于仓位优化的建议:(1)、孩子已经入学,卖掉学位房,因未来政策变化影响孩子读书的可能性极低,虽然学区房人为干预性较强,但都是入学前,过往没有出现过孩子入学后的系列政策,这点我觉得不必担心,(2)、关于马家堡星河城,现在出现贵跌贱涨的主要原因就是丽泽的兑现时间过长,唯一的缺点就是这个盘的价格贵了,马家堡的产业、教育、医疗等现有的资源配不上这个价格,而且丰台因自身原因也很难聚焦很强的资源,要说这个盘唯一的价值就是未来丽泽饱满后,周边居住环境不错的盘会上一个台阶,但根据目前的一个情况,时间上或许会很长,你这时换仓等于放弃不确定性没有什么不妥.
2、关于选筹的方位:你要是把目光放在朝阳东部:朝阳公园、三元桥、双井这三个商圈是比较合适的,从交通上比较便捷的商圈是朝阳公园和朝阳大悦城商圈,关于朝阳公园这个区域的理解,参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图;这个区域分为2个片区，一个是靠公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，并且这个商圈主打的也是终改系,棕榈泉和公园大道这两个盘最兴起的时期是在2000年左右,后来区域的泛海系列建成之后就代替了这两个盘的地位,从楼盘品质和户型的设计棕榈和公园都落后于泛海系,
博雅园是不属于朝阳公园商圈的,准确说是属于农展馆商圈,朝阳公园的资源一是生态,二是产业,博雅园是只占了产业资源,朝阳东部产业聚集,如果楼盘本身没有稀缺性,在市场上是没有竞争力的,而万科东第属于甜水园,这两个盘的性质和世茂宫园基本一致,整个朝阳围绕东三环一条线,只有纯住宅区域的居住体验不错,不是住宅区夹在写字楼中间地带的楼盘,无论品质多突出,它的升值性也很弱,居住讲究的是动静分离,当一个区域50%的资源全部是以商业为主,那么它未来大概率会发展成商业区,商业区里面的住宅是不值钱的,你可以看整个国贸CBD所有的住宅升值全差,你1400在朝阳公园拿不到主流盘和主流户型,那你就没必要选这个位置了,要么就是溢到大悦城附近,或者往南到双井大望路,或者往北到三元桥,这两个商圈也不错;
3、青龙湖的下叠,这个是明显的资源错配,我建议是你去找当地的中介看看有没有人接盘,可以签远期合同,当然你的价格要比市场价低很多,怎么说即便是五年后可以正常交易,价格上涨的概率很低,你不如现在折价变现换为核心区的优质盘,五年的时间上涨的部分可以大于你亏损的差额,五年期核心圈的优质盘不会还是今天这个价,请阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利!
Q:提问:老师您好！我名下现在两套住房：建邦华府200平米，市场价格1500多万，嘉业大厦一期，178平米四居，估计700万，现金500万，孩子在广渠门外上班，对象在西单上班，面临结婚买房，我退休，我想卖掉嘉业大厦的房子，在大红门买金茂府130平米，用孩子的购房I指标，离我距离近一点，好互相照顾，我是不是完全错误的？学习了您的文章，想给孩子在东西城买次新房，环境好的，也兼顾学区，富贵园还是中信城三期，我可以考虑除掉我的建邦华府，去买清河橡树湾，招商珑原或者望京中档楼盘，保证保值增值，请问这种情况如何更好配置资产，请指教，万分感谢！
A:回答; 您好，首先你现在持有的2套是吃不到板块行情的，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏导致涨幅全差，和它楼盘的品质好坏无关，北京所有的一线资源全都避开了南城，虽然这里有一个首都商务新区的规划，但中短期还是概念性的东西，可参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;基于这样的现象你给孩子买房应该要避开这种地段了，在过去买这种位置或多或少还会有一些微薄的涨幅，因过去房地产市场还处于增量大普涨时代，这种市场背景大普涨会覆盖区域以及楼盘上的短板，而今天的市场结构越来越精细化，这种资源全面匮乏的区域脱离了大普涨再往上走很难，嘉业大厦出掉去购置东西的次新房方向上很好，这种调整越快越好，其次从长期考虑，你出掉建邦华府去置换类似于望京清河等一线资源的大盘，它的价格上限和成长空间是要比建邦更优的！关于选筹上:中信城三期要比富贵园更稀缺，现在不需要学位不用过早去考虑学区的问题，单纯从居住属性去布局即可，如果你对北京整体楼市逻辑比较模糊,可以阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总，感觉政策的边际效应越来越低，最近这波利好之后市场没有明显变化，房价仍然疲软。之前跟您请教的金星园及万科的成交房价比您预测的2000及1200都要低100万左右。您是否仍看好明年上半年房价会有一波上涨呢？谢谢分享！
A:回答:您好,这一波市场的启动可能会是在元旦过后春节前后,尤其是改善类的,基于这样的答复是因为北京的改善群体从16、17年一直压到现在了;这种现象一定会在某一阶段集中爆发,这个爆发需要导火索,那我们现在看现在的反应并没那么强烈,后续肯定是要加码的,确定的是这个导火索一定会出现,不确定的是什么类型的导火索,我依然看好春节前后的改善市场,祝顺利!
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