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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好,请问园博园西边供应了很多新房,价格差别比较大,单价从3.8万到6.8万,价格为什么差距这么大呢?怎么选择呢?初步考虑在这个区域买160平米左右的,想听听您意见。考虑这个区域主要考虑了居住环境。
A:回答:您好,新房的销售价没有参考价值,开发商会因楼栋、楼层、景观不同去定销售价,会通过增加硬件设施如装修,园区智能化等概念性增加溢价,无论新盘售价多少,你都要去参考同板块相同品质的二手价格,好的项目应该是品质比二手高,价格低于二手成倒挂现象,只有二手市场的成交价才公平、可参考,二手市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认,也就是无论你买的新房价格多少,真正的决战都会转移到二手市场,园博园高品质的的盘是5-5.5万的水平,像园博嘉园卖近5万,更高品质的园博府均价5万4左右,其它正常的售价是在4万往下,你指的新盘如果4万-5万可以拿到比园博嘉园,园博府更高品质的房源可以考虑,超过5万即便品质再高也不值这个价,稳健选择不如二手了,这个板块谈不上投资,就是纯居住区域,看个人的需求,星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理中有关于新区的选盘逻辑,祝顺利!
Q:提问:京总您好!我和我老公今年34岁,月收入2万元,想全款投资一套总价在320-380之间的两居室,20年房龄内的房子。目的很明确,就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房,目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票,所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题,我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金,需要做DYJY,贷款270-320万,还款方式净息,因为收入一般,这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了,这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年,买房后立马出租,可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区,双井的百环家园,也不知道哪有潜力。看了您的文章,我们非常认同买区域,选筹的重要性。但碍于我们资金有限,投资房产认知也非常有限,非常希望得到您的建议
A:回答:您好,380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠,注意是核心圈不是主城区,核心圈是各项资源都比较优质的区,主城区以环线定义,上一条刚回答过一位会员的提问,其中有一个问题和你的主要需求相关,关于一居小户型未来的市场问题,如果是新区,或者偏离主城区有很多空白区域的位置,这些地方未来会有很多公租房,保障房,这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉,并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善,比我们现在看到的要上一个台阶,从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰,相反核心圈里的空地本来就少,土地资源越来越稀缺,即便是有空地也会是改善型的商品房,一居室的价值相对长远一些,你380的主要选筹对象就是一居,这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多,可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环,以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏,这些位置的投资属性非常弱,我已经劝退很多人,这些位置能不能买,准确说越差的区域越容易淘到笋盘,拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价,但是这对于选筹的要求太高了,只能说这些位置不适合普通买家,那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合,普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域,到确定性更高的区域,只要选筹上不烂,总能吃到红利,只是时间问题,犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题,选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘,你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室,一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内,这个位置要比双井那边好一些,租金水平,流通性,保值增值率都有保障,只不过一居室在短期天花板相对较低,持有5年以上会好一些,祝顺利!
Q:提问:京总,请问,1选房范围在海淀区永定路,玉泉路,田村范围的话,750万的预算,三居室,兼住和保值的功能,您建议入手哪个小区?2老公在考虑海淀建西苑的房子,低总价能买到最大面积的房子,顶层复式,感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好,感谢信任!首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章,17#石景山未来楼市的预判及购买建议,81#北京房产投资核心逻辑和原理,海淀建西苑这个小区只有居住属性,石景山杨庄这个板块很冷,这个区域80%的购买力是5万左右的水平,没有居住体验,次新要求一说,剩余的20%支付能力稍强一些,这样的区域特征很难支撑6万以上的价格,接近7万就成贵妇盘了,跟盘的好与坏没关系,是区域的购买力与房价水平不匹配,茂华景公阁,公馆,公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的,你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性,这个区的定位是宜居生态,放在市场里面就是纯通勤,杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近,但和海淀的资源没关系,当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价,海淀的核心是中关村一带往北延伸,南侧和西部不属于海淀发展方向,你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好,你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性,其实应该关注房子的综合资源,而不是单一某个亮点,房子的价值也是综合资源决定的,现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的,你们应该压缩一下面积往城内靠,可以淘一淘玉海园的小三居,永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭,这些盘保值性都很好,性价比也可,未来还有上升空间,祝顺利!
Q:提问:星主你好,关注您很久了,看了星球的一些精华帖,也读了很多您的精彩回复,希望您指点一下是否现在出手买房,以及买房的策略。我在朝阳北苑上班,也住在附近。目前无房,有首套资质,首套资金预算630左右,买房需求是自住、投资+保值,将来留给孩子,孩子目前6岁。从18年开始陆续看了附近区域很多房子,从天通苑,老北苑,新北苑。比较倾向于区域内次新的二手房,比如望春园,驻华年,中铁国际城,天居园,天畅园,拂林园,上元等等。
在这边住了10几年了,对比望京,北五环这边确实缺少优质资源,居住和出行倒是相对方便,旁边也有医院和森林公园,对比望京不知道上升空间怎么样。否帮忙推荐一下。三口之家,老人偶尔过来小住,主要考虑两居,和一改二的大一居。年入100左右,您看目前的行情来讲,是接盘买入还是持币等待。买入的话麻烦帮忙推荐一下楼盘信息。
A:回答:您好,感谢信任!1、关于出手时机,我一直灌输的理念如果你是北京的第一套房,在符合限购条件的情况下,资金足以支持拿到优质盘,能尽早上车尽量早上,这些房产即便是你买完出现下跌的情况,也无需过多担心,这种下跌属于行情后的正常波动周期,每一轮都会出现冷静期价格回调的现象,那种资源很差的板块,如果遇到牛市可能会涨一波,然后冷静三年五年,最后跌破买入价,无论是刚需还是置换我鼓励大家去买第一类房产,这些房产大方向是一定往上走的,即便是房地产出现大面积下跌,这些房产也是最后一批跌的,它的保值性及抗风险能力都是市场上最强的,如果集中所有资源拿不到这些好资源的盘,我建议是保留房票再等等,现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨,而大部分盘的金融属性会越来越弱化,直到最后只剩居住属性,这一点我多次在星球内提及,
2、关于新北苑这个板块,它从居住体验上来讲是要超过北边大部分区域的,从城市面貌到楼盘的品质都无可挑剔,好项目扎堆可以提升一个区域的质感,这样的区域它的生命周期会很长,但是呢,新北苑缺乏生产资源,北部的生产资源全部都集中在西北东北方向,最近的来广营地区还有一定的距离,其次新北苑因为全部为新盘销售,所以新盘是由房企定价,而二手房是由市场定价,这就导致了这个区域从一开始的高定价+新楼盘吸引了众多置换者,这种质感很高的区域很容易把人蒙蔽,而忽略了其它要素,房产的价值是五大资源决定的,参考会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理!所以新北苑目前的价格是偏高的,如果你布局到这个位置是要有长持计划的,至少要10年往上,这种周期会更加牢靠!
3、关于望京,我最近在游览网页时注意到有部分房产博主在唱空望京的房价,甚至拿了部分楼盘不同时段的成交价去对比,用某一项指标去果断否定房价这个逻辑本身就是错的,当次城区的价格低于核心城50%的时候,次级城一定会有补涨的机会,同样当次城区的价格接近核心城的时候,核心城在下一轮行情一定会再冲高,只是时间问题,这种规律如果没有长期的买卖经验是未知的,并且是在不同的时期不同的地段反复买卖才能熟知交叉上涨的规律,你去游览一下望京和周边的房价比逻辑自然清晰,具体到你的选筹上,如果选望京,行情会比北苑更吃香,但你需要牺牲居住体验,同样的预算在新北苑体验更好,如果选北苑,那你要耐得住寂寞做长期的持有,这个需要你自己平衡后再做决定,楼盘你可以查阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),能购得上的楼盘都可,祝顺利!
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宏观类(部分文章)
01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘
05#因为保障房充足,所以商品房B涨
07#巧用杠杆,贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类(部分文章)
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典:北京17大贬值区域导图
13#学区宝典:东西海学区房选筹导图
14#置换宝典:一次吃饱10年,拒绝多动症
15#望京139个盘,稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类(部分文章)
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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