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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我手里有同小区两套90平万年花城五期两居室，一套A全南估计可卖700-740（刚挂出），具体看市场，另一套B二改三的紧凑小三居，目前自住，有3岁多刚上幼儿园的娃，趁楼市回暖，刚以近14年的最低价866捡漏签约了隔壁万年花城四期C房139平大三居，供自住改善及长期持有缓慢增值，因为看好片区宜居环境及长远发展。孩子2026年9月入学，夫妻两人都在大央企集团，收入稳定且可协调海淀西城政保政策保底，考虑到学区政策的不稳定，不打算提前操作，打算等2025年用B二改三房去置换到海淀或者西城区，不打算纯学区，打算居住属性优先兼顾学区
目前在看红山世家和紫金长安，其中紫金长安非常满意，优点是育英小学和育英学校一次性解决小学中学9年教育，上学特别便利，离我单位走路15分钟，离我老公单位地铁3站，一次性满足居住上班和上学及综合发展，小区品质也好，除了价格高之外零缺点，目前如果只卖一套，只能买得起1居室上车，不想两套都卖了换一套，想保留目前两套的房票实现资产多功能布局，首选保留新入的大三居C长期持有，卖B套换宜居兼顾上学盘，求从宜居和保值增值兼顾学区的角度推荐值得入手的海淀区和西城区值得入手盘。多谢
A:回答:您好，感谢信任！1、万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，但不至于好到你要把80%的资源全部都压在这个盘上，楼市严重分化后可以重仓的位置只有一线顶流区域顶流楼盘，过去投资房地产追逐的是潜力，未来追逐的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，因为你购买学区房的思路以居住属性为主兼顾学区，这个方向是正确的，既然这样你把玉泉营的2套移到西城或海淀才是真正意义上的多功能布局，只要选筹上避开学区属性占比过高的盘，它的上限肯定是要比玉泉营高的！像你原计划只能买一个小的，这种购房思路是针对于溢价比较高的学区房，如果未来学位发生变化可以将损失降到最低，但你如果以居住属性为主就没必要了;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,
2、选筹上五棵松紫金长安这个盘确实好，但它的学区溢价也是很高的，近15万的单价不符合这个位置的购买力，这个价格不如去万柳拿碧水云天了，从居住属性碧水云天的楼盘资源以及地段资源都要比紫金长安好很多，学区的话也要优于五棵松，西城你可以关注西四，阜成门，广安门，展览路，融城，北露园，华裕园，爱民里，远见名苑，朗琴园这些盘都是值得用2套去换的，如果你对更看重品质可以重点关注碧水云天和远见名苑，朗琴园，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好。我们目前手里一套石景山御山府自住，但没有满二，以后也会置换。目前正在卖掉车道沟一个小两居大概到手700个，手里有400个，一共1100个。由于孩子2024年上学，想先买个海淀或者东城的三居，对学校要求不高。有两个疑问请教您：1.预算1100w的话，能否推荐一下楼盘？我们看了兰德华庭，感觉有点旧啊，交通方便，不知道其他价值点在哪里。2.是否应该等石景山满二后一起换房?但孩子无法一年级入学了，只能等派位，1100w需要站岗一年。以上是我的考虑和疑问，万分感谢！
A:回答:您好,你原计划是用1100做购置,且御山府确定满二后要出掉,基于这样的条件,现在不妨适当增加杠杆, 如不想增加家庭负债,未来石景山卖掉之后补上缺口即可,贷款额度可以参考御山府的出货价;这样等于是现在把御山府盘活最大化利用,你1100W在选筹上如果压缩面积,把户型控制在两居是足够拿到好盘的,三居室可能要在楼盘或者商圈上做让步,那你不如现在直接一次性到位了,无需再等石景山出手一并置换,选筹上东城你可以关注工体板块的阳光都市,这个盘的成长性很好,学区在东城的话也还不错,其次可以关注广渠门的保利蔷薇,海淀就可以关注乐府江南150平左右的主流三居户型了,或者清河板块的莱圳家园、上林溪;
这个选筹方案在海淀的上林溪、莱圳家园以1100W左右的总价也能拿到小三居户型,只是这些盘的大三居更贴近主流; 包括东城的两个,现阶段加杠杆是基于楼盘还有预期,并且空间很大;这种情况加杠杆是为了扩大面积,以此在兑现时产出更高的利润,如果楼盘已经见顶,或者预期很低,兑现周期不明朗再去盲目加杠杆就很冒进;可以参阅星球精华栏07#巧用杠杆，贷款的利用;你对标的是中等学区,不用担心溢价,原则上是在能力范围内尽量拿面积大户型优的;以上楼盘整体行情都很稳健,田村的价值在于它的价格,就是性价比,同样的品质如果往东移3公里以上价格要12万13万了,从位置上田村并没有离核心圈很远,未来是有补涨机会的,并且空间应该不会小,可以参阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
Q:提问:京总好～！刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。 1.计划先买房再卖房（尾款需要卖房款付），关于卖房这边您有什么建议不？2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通？3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛？销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好？5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总
A:回答:您好，感谢信任！1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明自己的情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期应该是没有问题的，至于时间上最好是拖到春节后，根据目前政策面的影响元旦过后的春节左右会有一波小牛市，这个时期卖房价格上会有优势，在这之前你以大定去锁定一套房源，理论上都是比较利己的！
2、关于西红门橡树湾这个盘，首先西红门是有它的价值，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，因丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，整个西城，丰台的一部分刚需会外溢到西红门商圈，而西红门本地也是有发展产业的，虽和一流的亦庄比不了，但在整个大兴西侧这条线算是一线资源了，而橡树湾这个盘从它的位置以及价格算不上很稀缺的项目，礼域府132平的三居报价有5万3左右的，户型楼栋各方面都比较优质的报价才6万上下，这种地段次新盘无论是流通性还是保值性表现都还不错，至于未来的上限有多高需要看整体的大盘走势
西红门是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，中短期的市场它的价格并不符合这个区域的现状，星苑，月苑才是主流，包括顺驰，新里斯，目前这个区域的购买力还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，群体太小推动不了房价上涨！如果你期望自己购买的楼盘能够吃到往后的每一波行情，最好是选择主流盘，相对于高品质的更稳健一些！其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括它紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥区域资源上都是很落后的，参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这种遇弱则弱的区域时间成本太贵，完全没必要，你700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的金域东郡，这个盘是要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，它一轮的行情可能比它们两个5年加在一起还要多，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？
A:回答:您好，采育这套你要从长远角度计量，首先你这个布局的方向是错误的，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天这些位置的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外放开限制，这些板块的房子还会有一定的热度，这个时候你再出手会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总好，刚入会，学习了星球里的文章，有些体会，但还有些疑惑，需要请教。比如您推荐的清河片区高端盘有价值我认可，但目前下手交易（我这边操作方法可以是卖掉上地东里 91平一套，天创世缘132平一套，共筹集资金2000万）确实很难下决心。比如清河橡树湾现在都14万了，融域嘉园还停在10万呢，两个盘我长期进行过对比，以前他俩价格是持平的，现在就差距太大了。 现在如果让我去14万买清河橡树湾，确实是下不了决心。
我目前这么想，如果市场行情有机会从高端盘往下传导的话，是不是我先等一段时间观察观察，等下一个波动再找找下手的机会？因为我刚入会，还提不出更深入的问题，其他适合落地的操作方法也请推荐，引导引导思路。
A:回答:您好，感谢信任！关于高品质楼盘和老塔楼社区或者80、90年代板楼社区的价格差异，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价轮动规律,北京过去二十年大部分的楼盘建设模式均为都市村庄改造，我们今天所看到的像海淀的万柳，世纪城，清河，朝阳的望京，太阳宫等这些著名的商圈过去全部为乡镇拆迁，这种发展模式会导致有的乡镇具备全拆的标准，有的不具备全拆，其次是拆迁的时间线，如果是在同一时间全拆那么这个区域所有的楼盘都是在同一时间建成的，这种区域它的价格基本是一致的，楼盘的贵贱根据品质决定，
比如世纪城，新北苑，万柳，品质没有明显的差别价格基本是处于持平的，如果是分批拆迁就会出现有的楼盘建成年代早，有的则是晚建，时间推到今天，晚建的楼盘在硬件方面以及户型的设计都更受人喜爱，而价格的差异也是这个因素造成的，这种发展模式下还有一类盘就是80、90年代的单位分房，如果整个区域没有居住环境更好的楼盘，这种老社区还是主流品，相反如果区域内或者临近区域出现居住体验更好的楼盘，那么此类老社区会随着时间的推移而越来越破败，这就是为什么北京大部分区域价格反常怪异的现象，整个老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了次新的价格;
一个区域内有很强的支付能力，但地段内的住宅大多是老公房，只有少量的次新改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，而一次一次将房价推高;甚至涨到难以想象的价格,延伸到你的第二个问题，行情是否会存在传导的情况，这个是阶段性存在的，如果大家的购买力下降，即便是在核心位置，也会出现贵跌贱涨的现象，这种现象在过去5年内的某个时期是出现过的，而从大方向以及未来的趋势贵跌贱涨不会一直存在，因为从大趋势看我们的城市以及国家是在走上坡路的，大家的收入也是一天比一天高的，从货币维度去看市场，性缺性的楼盘从大方向价格只会越来越高，你可以参阅精华栏文章08#通货膨胀货币与房价，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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