昨天聊了政策不给力,次数很多,每次效果就坚持180秒,市场对政策红利的抗药性越来越强,在这个基础上,就出现了“崩盘式”降价,虽然是少数城市少数项目,但别忘了,在网络自媒体空前发达的当下,惠州、武汉的单盘断崖式降价,会不会让想在深圳买房、在广州、重庆、北京、上海买房的也想想自己的投资会不会血本无归?
昨天聊过,8-9月可以说房地产宽松政策是史诗级的,连一线城市都加入了房地产宽松的步伐,但对于整体一线以下城市来看,即使腰斩房价,居然只换来13套成交!
中秋国庆小长假是每年房企“金九银十”销售黄金期,而惠州却有房企因大幅降价卖房而被强制停业整顿。
项目名为保利阳光城,位于惠州市惠阳区淡水片区,距离深圳市坪山区沙田地铁站仅15分钟左右的车程,属于妥妥的临深楼盘。项目分为四期开发,毛坯交付,开发商为保利建业房地产开发有限公司。
人民网领导留言板网站上,有网民留言称,保利阳光城四期备案价约1.5万元/平方米,最高卖到近1.7万/平方米,当时开房商捂盘惜售,对外宣称已无房源,留了几栋不卖,后来市场变差,今年10月低价销售,7800~8500元/平方米。该网民称,上述无底线的降价行为对已购房业主来说造成损失,“我们反对开发商随意降价,扰乱市场,要求开发商停止这一降价行为,并赔偿业主损失。”
中介平台上,当前保利阳光城的二手房挂牌价普遍在1.2万元/平方米左右,近半年成交均价在9700元/平方米左右,根据房产中介的描述,该小区目前在售的“最笋”房源单价为8400元/平方米。
其实惠州这种市场早就偷偷摸摸降价,但这么大幅度的降价居然只换来13套成交!让人害怕。
不仅仅惠州,连大家认为市场还算可以的武汉也出现了这种大幅度降价的现象!
提取几个重点:
1、确实是降价了,造成了不良的影响,向业主致歉。
2:国企降价,而且是应对年底工程款到期,可见真是没钱了。武汉瑞和汇置业有限责任公司,属于湖北港口集团控股,湖北港口集团有限公司属于武汉市国资委控股的国有企业。
3:整体降价卖了50套,到底降价了多少?项目从2022年10月首开至今,房价有一个明显的波动,从开始的均价约17000元/平,到2022年底的15XXX元/平起,再到现在的12XXX或者约13XXX元/平起。
其中市场一直在讨论是不是允许房企降价,包括之前出现的珠海某项目降价。
珠海新盘降价出售,与备案价比整整打了5折;原价每平米2.8万的房子,现在只要1.4万。跟周边二手房比,也差不多打了7折。当地Z府还表示,这是市场行为,合法合规,不会干涉。
在房地产市场遇到寒冬的情况下,一些开发商想要通过降低房价来自救,但是每一次都遭到了监管部门的制止。
若是强硬降价,有些公司甚至还面临着严厉的处罚,不仅要缴纳罚金,还要被剥夺网签资格,导致项目无法继续销售。
那么降价到底有没有用?降价能不能换来销量?
降价看似好处不少,购房者可以以更低的价格购买房产,减轻负担。允许开发商降价卖房自救,是比较好的办法,开发商可以快速回笼资金,缓解债务压力。市场也可以逐渐回转,恢复活力。
但!
要看房子降价后的销量,必须要知道一个名词:吉芬商品(Giffen good),是一种商品,当价格在一定幅度内上升时需求量本应下降,却反而增加。所谓吉芬商品就是在其他因素不改变的情况下,当商品价格在一定幅度内上升时,需求量增加,价格下降时,需求量减少,这是西方经济学研究需求的基本原理时,19世纪英国经济学家罗伯特·吉芬对爱尔兰的土豆销售情况进行研究时定义的。
对于购房者来说,房子是吉芬商品,投机性需求主导,当他们不投机时,需求快速下滑。所以一旦降价,短期可能有点用处,但中长期看,房价越跌,需求越萎缩,逻辑上并没有真正意义上的刚需,因为如果房价不涨,租售比才1%,1000万的房子,一年租金可能才10万,而如果这房子一年跌个20%,谁还会买房?
如果房价降一定幅度,就能换来成交量上涨,当然应该鼓励降价,但实际一旦降价,市场就会出现观望,毕竟谁也不知道今天降20%,明天会不会降40%。
很多人把买房当作一种投资和保值的方式,他们希望自己的房子能够升值或者保持稳定。如果开发商大幅度降价,那么他们就会觉得自己的财富缩水了,甚至可能出现负资产的情况。因此,这些有房一族会反对开发商降价,并且可能采取一些维权行动,比如要求退房、退差价、索赔等。
如果开发商降价后,销售额增加了,那么他们就需要加快施工进度和交付速度,以满足消费者的需求。然而,在当前的市场环境下,开发商很难获得足够的资金和土地资源来建设新的项目,降价并不能带来足够的销售量,反而会导致抵押物贬值,一个开发商降价很可能带来全市场的观望。
当然房价不能降价,还有一个很重要的原因,就是:房价一旦下降,地价也会随之下降,那么最终就会影响地方财政收入了。
随着人口增长放缓和人口老龄化,房地产市场的需求一定会下降。年轻人对住房的需求逐渐减少,而老年人的住房需求可能更倾向于改善居住环境和降低生活成本,而不是购买高价位的房产。
现在很多三四线城市,甚至一二线城市,已经出现了名义上售价没降低,但开发商通过10%以上渠道费变相的降价。
房地产市场的问题本来也不是简单限制价格就能解决的问题,在涨的时候限价不合理,导致打新摇号,比如杭州等城市。在跌的时候限价更不合理,导致开发商真的变成了不动产,没有流动性。归根结底还是过度依赖房地产的作用,土地财政。
归根结底,在当下,限跌可能还有房地产稳的可能性,但一旦放开跌价幅度,随便降价,市场只能在房价崩盘的同时,成交量也会大幅度下调。
所以千万不能让惠州、武汉这些城市的房价失控。
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