现在楼市是一个超级分化的市场。
你如果感觉社会上的分级有多明显，那么你就会发现。现在楼市里面的分级，就有多明显。
彭叔就以北京楼市来说。
现在北京楼市里面，手上捏着总价在800万以下房产的人，和手上捏着1500万以上房产的人，心态是完全不一样的。
因为这两个总价，对应着两种不同的房子，也对应着，两个不同的收入阶层。
或者如果说。
用西安这种二线城市来说，那就是拿着总价250万以下房产的人，和拿着总价400万以上房产的人，心态是不一样的。
现在楼市里面压力最大的，就是这些总价比较低的房子。
楼市出现了这种情况。
其实对应的，就是现在社会上的钱，越来越难挣了。
还没有上车的人，他们和已经上车的人，资产差距越来越大了。
如果说。
大家认同那个固化的说法。
那么就要认同，低收入者，想要往高收入爬，越来越难了。
这种现象，放到楼市里面，就成了一个很典型的例子。
那就是，越是便宜的房子，跌的越惨，抛售的越多，而越是贵的房子，反而还比较稳。
这里面，暴露的，就是低收入者的情况，比较不太乐观。
那么。这些便宜的房子，本来就是卖给这些低收入者的。
当这些低收入者的收入，出现了下降，甚至不稳定的时候，那么，你说，这些低收入者，他们拿什么买房呢？
彭叔就用成都来说。
成都低总价的房子，一般是低于了200万，那么就按照200万算。
在成都想要买这个200万的房子，首付60万，贷款140万，分期30年，每个月房贷是在7000左右。
那么要负担这个房贷，每个月的月收入应该是要在1.5万左右。
如果说还要养家的话，那么收入就要达到2万以上。
也就是。
如果说，买200万的房子，要么一个人，收入至少达到1.5万以上，要么夫妻2个人，收入各达到1万以上，或者1个人达到2万以上。
这个薪资，基本上已经是，成都这种城市里面，非985、211大学毕业，以及在不做生意当老板、当网红等等的情况下，普通人能达到的极限了。
那么现在外面的就业情况是怎么样，大家心里面都清楚。
别说私企了，就是体制内，收入也在下调。
今年的年终奖到底有没有，降多少，都还是说不准的事情。
大家想想。
这些人，都是接盘这些城市老破小、刚需房的主力人群，当这些人收入不行的时候，你说，那些刚需房，老破小，怎么办？
这是一个很现实的问题。
为什么手上捏着老破小、刚需房的房东，心里面最慌。
因为他们是直面这个层次的购房者。
他们是知道，现在外面的购买力，弱到什么程度了。
你要让这些底层的打工人买房，你前提是得让他们有钱才行。
彭叔一直都说。
现在楼市最大的问题，就是收入的问题。
过去不管哪一次楼市有行情，都是通过收入，来增加购买力的。
从没有说是在收入不涨的情况下，房价单独上涨的。
其实大家客观想想。
如果说，现在外面那些购房者，手头上有钱，他们会不想买房？有钱买好房子，谁会愿意住在破房子里面？
关键还不就是，没钱。
那些低收入群体也是，他们也想要买房，但是没钱啊。你让他们怎么买？但凡是父母有钱的，早就给他们买好了。父母没动的，手上都没钱。
或者你也可以说，父母手上还有个30万、50万，但这是父母的棺材本，他把这个钱用来给你买房了，那他以后生活怎么办？万一得个病之类的怎么办？
所以现在这些手上持有低总价房子的人，就很慌。
而且，这些持有低总价房子的人，他们本身的收入，也大部分都不高。他们唯一的优势，就是买房早。
在房价低的时候，买入了， 然后这么多年下来，他们也没有成为老板之类的高收入群体。
否则的话。
不用卖掉这些老房子，他们也能买得起改善房了。
所以楼市最底层的那个环境，就是，底层的购房者，没钱买房，手上持有老房子的房东，他们的收入也不高，老房子卖不掉，他们根本没钱去买置换型的购房者。
而对于现在社会上的那些有钱人。
人家不需要卖掉房子，就能再买一套房。
这也是为什么。
那些手上持有改善房的房东，心态比较稳。
大家想想。
能在北京买得起1500万以上房子的人，收入是什么阶层？在成都买得起400万以上房子的人，收入是什么样的？
这些人的抗风险能力，是明显的，高于了那些买刚需房的人。
而且在这几年的影响中，对于这波人的影响，也不大。
大家就看今年以来各大五星酒店的生意就能看出来。
普通人你说他没钱，他穷游，但是对于这些买改善房的人来说，5星酒店的消费，还是能负担的起。
所以现在结果。
就是收入分化。
房产分化。
资源高度集中。
财富流向了头部。
这个时候，楼市就很无奈了。
持有老房子的人，想要套现获利，他们就发现自己想要收割别人，但是别人没钱，他们收割不了。
其实这么发展下去，慢慢的，那些改善房也会变的不好卖的。
因为毕竟那些靠收入买改善房的人，是越来越少的。大部分还是要靠这种置换才行。
所以当老房子长时间卖不动，就还是会影响到改善房。
只是说，这些改善房房东的心态，比较稳，能抗的更久。
大家还可以从另外一个角度来看。
就是那种，刚需房的小区，一般挂牌量，会明显高于那些改善房的挂牌量。
彭叔统计了一个规律。
就是当一个小区里面，挂牌量，低于5%的时候，这个小区的房子，相对来说房价就能稳一点，房子好不好卖不说，至少房价能相对稳一些。
待售二手房达到了这个小区户数的5%到10%的时候，小区的房价就有点要顶不住了，尤其在楼市横盘的时候，那基本上都是要靠降价。
等这个小区的待售二手房挂牌量超过了10%以上的时候，再配合一个楼市不热，那这个小区房价就完蛋了，基本上都是要按照挂牌价砍10%以上。
因为你想想。
假设这个小区有4000户，超过10%的人卖房子，那就是400套，这么多套房子摆出来，户型又差不多，楼市又不热，那这个时候想要把房子卖出去，那就是房东和房东之间的恶性竞争了。同户型同楼层，那购房者肯定是哪个房价更低，买哪个。而楼市冷的时候，遇到一个购房者不容易，这次卖不出去，下次都不知道等到什么时候了。所以当待售二手房超过10%并且楼市在淡季的时候，小区价格几乎就是肯定会下跌的。
一般这种小区，就是以刚需房为主的小区，而那些改善房，或者我们说比较好的小区，待售二手房一般都是小于了5%。
这样话，假设3%，这个小区一共才1000户，30套挂出来，那同户型的概率就很低了，那这一个户型就那么两套，它价格挂高点，也没有什么竞争对手，就会比较稳。
现在楼市，就是一个超级卷的市场。
城市和城市之间分化。
城市里面的区域分化。
区域里面的小区分化。
小区里面的不同栋还分化。
同一栋了，不同楼层，还不一样。。。
同一个楼层了，户型不一样，导致窗外的景色不一样，价格又不一样。
现在买房挣钱，太难了。
最后：
当下楼市没有太大起色，大家也不用焦虑房价怎么样。
这个时候，更多的应该关注一下自己的事业。因为事业才是大家的根本。事业不行，口袋没钱，房价跌不跌，都买不起的。现在的楼市还在舔伤口的阶段，飞不起来，不用急。
暂无评论内容