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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，我当前在回龙观龙跃三有一套90平左右二居自住房，想通过置换的方式换同地区三居或者其他资源更好的二居通过置换改造居住条件。当前在中关村上班，家庭年收入大概100w。预算：600-700w期望：改善居住条件，房产保值有以下几个问题哈：1.建议选哪个区域(昌平，海淀，朝阳等)。2.如果继续在回龙观这片区域，哪些小区值得重点关注。比如从龙跃换到次新(新龙城，金域华府)居住条件会不会有所提高。3.如果够得上海淀和朝阳，哪些小区值得重点关注。该预算海淀估计居住条件会大幅下降吧，朝阳会不会更好一些。4.优先选新房还是二手房。比如新房能上更高的杠杆，但风险更大一些。5.由于当前大环境经济不行，建议月供占家庭多少比例合适。期待您的建议，十分感谢。祝假期愉快
A:回答:您好，1、如果你是想扩大居住面积的同时改善居住环境，最好的选择是留在回龙观，流行花园三区130平南北的三居户型，首开国风美唐二三期90平的三居户型，这些都是主流户型，比较符合你的预算，并且小区的保值增值性也很稳健，如果把目标移到海淀或者朝阳，需要压缩面积控制在2居以内才能勉强能够拿到主流盘，像新北苑的世华泊郡、铁建国际城、朝青板块的青年汇、华纺易城，这些盘的保值性和流通性都没有问题，如果在海淀选筹，需要把面积和品质都要再降低，如果不是为了解决孩子的学籍问题，这个预算建议尽量不要选海淀。
2、关于新房和二手房，从兑现周期上当然是二手更稳，新房虽然可以使用更大比例的杠杆，高杠杆的前提是选筹的投资品正确，提高杠杆是为了扩大收益，如果选筹的投资品是错的，杠杆越高亏损越严重，在投资的概念里对于未知的投资品，盲目加杠杆是D的行为，就现阶段拿北京近5年的行情，从17年到18年购买的新区新盘,再没有出现过暴涨的现象，相反大多都是亏的，现在是存量房时代而不是增量房时代，12年之前你可以在一个荒郊野地买一个新盘，随着时间的推移房子便会得到增值，并且有很强的确定性，因为那个时候所有的一二级市场都处于高速发展时期，那些投资新房的是赶上了这趟高速列车，如今这趟车已经到站了，如果你再硬上会吃大亏的，至于杠杆的比例：至少要保证5-8年内月供，在满足这个条件下可以最大限度使用杠杆，5年后或者8年后房价会是另外一个水平，即便是你这个时候没有了月供能力，也不会发生财务危机，可以参阅星球精华栏07#巧用杠杆,贷款的利用,祝顺利！
Q:提问:星主早上好:感谢您给予我的关于中央别墅区答疑解惑。其实，前段时间，我在中央别墅区看过几个叠拼，都存在您说的竖向分区的问题，而且院子也很小，基本让地下室采光天井占完了，活动空间很小，而且竖向分区的居住体验不是一般的不好，所以都不在考虑这类产品了。最近又在顺义新城看了北京合院的联排，我觉得户型和院落都很好，价格也在我的预算范围内，就是不知道现在每套1300万左右的价格是否可以实现保值，将来的流通性是否好，如果小朋友在后沙峪上幼小，是否方便，请您再次指点迷津。您是否可以给我推荐更好的选择，衷心感谢！
A:回答:您好，如果你为了提高产品自身的空间感把目标移到顺义新城，就享受不到中央别墅区的配套资源了，作为改善类产品，整个顺义最具备成长空间的就是中央别墅区，从最东侧的京密路沿着高白路一直向西截止到火沙路，温榆河南北两侧这个地段是中央别墅区资源最丰富的位置，所有的教育、医疗、民生资源全部都集中在这里，而这个区域以外的位置就属于外溢了，距离越远价值越弱，谈不上投资，只能作为纯改善用途，流通性及保值性自然会差很多，如果中央别墅区的核心地块产品和你的预算不符，你可以顺着高白路穿过火沙路一直往北到春晖园度假村这边看看有没有适合的产品，这边价格要整体低一些，保值性要比顺义新城略强一点，但中短期也不要有太高的预期，别墅的投资属性本身就很弱，那些具备稀缺资源的产品从长期会因整体房价水平上升而得到阶段性上涨，原则上投资别墅一定要布局到资源丰富的位置，也就是先买区后买盘,那些资源匮乏的区域有很多好产品，但是价格这么多年一直都涨不上来，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准,祝顺利！
Q:提问:您好！我在金融街阜成门地铁站上班，家人在丽泽商务区地铁站上班，单位都挨地铁很近。我们现在有一套石景山京汉旭城两居室，还有一套海淀区西翠路育英学校学区房，孩子已经上五年级，可以卖掉，未来至少还要在本校上5年，高中尚不确定会去哪。手头有积蓄300万。家庭年收入到手100万。夫妻都有北京户口，老人刚落户北京，也可以首套买房。想咨询手中房产如何置换，才能未来更好保值增值！因为孩子上学问题，我们八年内都会在学校周边租一个三居室住，租金控制在每月15000元以内。
方案一：是想卖掉石景山房子，直接在本小区置换一个830万的124平米三居室，不增加现有贷款杠杆，买了直接出租，可以租到每月9000元，8年后孩子上大学了，回来住，上班距离时间都能接受，而且家庭压力小，我们都很喜欢京汉旭城的小区和三居室户型，公摊小，房子大，两个阳台，但是担心房龄问题，04年的房子，已经快20年了，再买会不会砸手里，未来首钢园和衙门口那边一大片新房子会不会对这边鲁谷房价产生冲击，以后不好出手。
方案二：等着永丰南新房出售时，卖掉京汉的房子，在目前300万贷款基础上增加150万贷款，凑950多万买入一个99平米二居或三居投资。风险是永丰南不知道何时卖，如果永丰南出大户型，就得卖掉两套房换一套150平米以上的，新房收房就出租，8年后孩子上大学了，过去住，上班时间太长，1个小时，可能会考虑卖掉再置换。这个方案增加了贷款和新房2-3年无租金收入，导致家庭压力增加，但也在可承受范围内。有点折腾，不知道值不值。
方案三：卖掉石景山京汉房子买新宫建发璟院的128平米4居室，跟买永丰南贷款和压力一样，收房后立即出租，好处是8年后我们可以去住，4号和19号线，我们半小时到单位，很好，但是很担心新宫的城市界面问题，看很多人都不建议往南买房，担心房子贬值。方案四：两个房子都卖掉，二换一，买哪里小区房子能未来兼顾保值，上班。老人年纪大有可能接来北京住，可以接受租房。针对我们的情况，还有没有其他更好的置换方案，学区房是不是2025年之前卖掉，内心希望少折腾，8年后孩子上大学有个三居室120平米以上房子住，能保值升值。
A:回答:您好，方案一优于方案二、三，其主要表现为：1、鲁谷最大的价值是它的价格相对较低，这个价格是基于它可以承接住西城和海淀的部分刚需外溢，西城和海淀2000年往后的次新盘均价大多都在9万以上，而鲁谷的次新盘只有6万+，所以有一部分海淀西南部西城的刚需，甚至改善因本地高房价的因素会选择到石景山置业，鲁谷又处于石景山东大门位置，它的基础配套及区域资源都位于商圈前列，可以优先承接外溢购买力，整体这个板块的次新盘行情表现是比较稳健的。
2、永丰和新宫相比，永丰的基础资源以及未来的预期都是要比新宫高的，永丰最稀缺的是产业资源，新宫除了产品无其他优势，但这种地段的产品虽然稀有，但市场上是不缺的，又稀又缺才称为好的资产。永丰的弊端是兑现周期不确定，虽然它的底子比较扎实，而现在它的价格以及配套都会导致后期再次兑现的周期拉长，现在房地产市场是过了野蛮生长高速发展的阶段，如果放在过去，这种区域很快就能成型，此时你再去博是有很大风险的！
方案四如果选筹得当，从效率上自然要更优，把学区房和京汉旭城两套全部出掉去做置换，方向很好，因为这两套全部为小房子，且其中一套附带学区不稳定因素，鲁谷的次新虽然保值上没什么问题，上涨行情也很稳健，但是这个商圈本质上还是属于刚需的范围，关于这个板块你可以参阅星球17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你两套全部出掉，可以是在丽泽商圈一带买，或者把目光扩大到全城，如朝阳海淀，只看一线位置的次新两居，这个方案比前三个成长更好，海拔也更高，它的反映速度是要比鲁谷高一个层次的，而投资是效率优先，在没有可选的条件下，方案一是最稳健的，相反如果有条件做升级当然选后者，你8年后居住的问题可以到时再做计划，眼前做的是8年内利益最大化，建议你仔细参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理、08#通货膨胀货币与房价;祝顺利！
Q:提问:京总好～！刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。 1.计划先买房再卖房（尾款需要卖房款付），关于卖房这边您有什么建议不？2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通？3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛？销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好？5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总
A:回答:您好，感谢信任！1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明自己的情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期应该是没有问题的，至于时间上最好是拖到春节后，根据目前政策面的影响元旦过后的春节左右会有一波小牛市，这个时期卖房价格上会有优势，在这之前你以大定去锁定一套房源，理论上都是比较利己的！
2、关于西红门橡树湾这个盘，首先西红门是有它的价值，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，因丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，整个西城，丰台的一部分刚需会外溢到西红门商圈，而西红门本地也是有发展产业的，虽和一流的亦庄比不了，但在整个大兴西侧这条线算是一线资源了，而橡树湾这个盘从它的位置以及价格算不上很稀缺的项目，礼域府132平的三居报价有5万3左右的，户型楼栋各方面都比较优质的报价才6万上下，这种地段次新盘无论是流通性还是保值性表现都还不错，至于未来的上限有多高需要看整体的大盘走势
西红门是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，中短期的市场它的价格并不符合这个区域的现状，星苑，月苑才是主流，包括顺驰，新里斯，目前这个区域的购买力还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，群体太小推动不了房价上涨！如果你期望自己购买的楼盘能够吃到往后的每一波行情，最好是选择主流盘，相对于高品质的更稳健一些！其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括它紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥区域资源上都是很落后的，参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这种遇弱则弱的区域时间成本太贵，完全没必要，你700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的金域东郡，这个盘是要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，它一轮的行情可能比它们两个5年加在一起还要多，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
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