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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好!本人在通州新华联南区有一套98平米的两居市价400左右，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。另外，现在认房不认贷新政出台之后，据绿中介说北京挂牌量激增到16万套，楼市只好转了1周左右，具体在新华联家园价格不涨反降。我现在有个想法请指点:
1.我感觉zf刺激楼市的效果并没有达到预期，后续大概率还会出台zc刺激楼市，通州有可能会放开限购zc，最起码把通州区自己叠加的社保zc放开，通州这时候出手容易卖在最低点。所以新华联两居出掉去换望京，卖出时机可能有问题。2.新华联家园居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在年前操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，新华联家园有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。
3.如果换完3居，通州真的放开限购，不知道会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。4.如果换完3居，通州也迟迟不解除限购或者解除限购楼价不涨，我就先住着。过几年再去朝青板块淘个2居，这样就是一个通州3居+1个朝青2居的格局。不知道这种想法是否合适？另外新华联家园现在3居好卖2居不好卖，未来是否仍会是这样格局，就是在刚需盘里也是改善型容易上涨和流通?
A:回答:您好，关于新华联家园这个盘，首先通州是大手笔投资，政府还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守预判核心位置2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘在位置上没有优势，而居住体验又一般在通勤地段里的行情会很差，尤其是在新城区这个现象更为明显，新华联家园这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，而果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，万达商圈是通州老城区资源最优质的，而果园再往南走一条街就有很多次新盘，基于这样的一个结构，即便是通州通过政策来推动市场交易量，新华联未必会有好的表现，你可以参阅星球83#通州跑赢大盘选筹导图;
假如市场热度超过了我们想象的力度，这个位置的表现也难以惊人，因为比它性价比高的竞品太多了！你同小区置换三居其实成本很高，最好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，或者换为二线区域！关于挂牌量激增，这个是必然的趋势，我早已多次提醒，现在是房地产从增量时代往存量时代的转换期，也是楼市大换仓时代，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，早拿到核心资产就早踏实，可以参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:您好，我们夫妻名下唯一住房在朝阳大山子西里顶层两居，62平米，有一百多万贷款。父母唯一房在石景山七星园小区顶层两居，64平米，无贷款。都是市价3百万左右。两个房子都在出租，自己没有居住需求。我们在国外生活，老人也在其他城市养老。现在有些想不好应该等市场好时把房子处理掉，还是趁现在房价低换更好的房子。您有什么建议？如果买房置换有没有什么推荐的小区和买房方案，非常感谢！
A:回答:您好，大山子西里和石景山七星园这两个盘的涨幅都要差一些，大山子是因为商圈的成长环境太差，本身大山子这个位置靠近望京的产业中心，从位置上是能够承接一部分望京刚需的，但是因为商圈资源匮乏，所以一直被甩在最后面，而七星园虽然在位置上很占优势，石景山因本地缺乏生产力，所以它今天的房价能够支撑起来最大的原因就是承接了海淀和西城的刚需以及改善群体，鲁谷作为石景山的东大门，在位置上自然有优势，这个商圈也是配套最丰富的一个区，商圈决定着房价的海拔，楼盘只决定自身的成长性，整个鲁谷品相好一点的盘保值性不差，也能跟着整体大盘往上走，而老房子像依翠，七星永乐是涨不动的，你目前的这两个楼盘准确说即便是市场热度上去，不一定就比现在卖的价高，与其这样你不如现在适当降低心理预期，以差不多的价格出手抓紧去拿一套优质的盘，这样你不会失去接下来的板块轮动机会，选筹上你可以参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,去拿一二线区域的次新两居即可，祝顺利！
Q:提问:您好，目前手里有一套双井首城国际大三居(价值1500万左右)，仍有200多万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想置换掉此房产，由于家庭人口减少，最好能以一换二（大3居换2个2居），希望选择环境较好的次新小区，最好是板楼低密，预算在650左右。目前看了几个区域，1，常营的万象新天南北2居，此小区距离父母家近，低密洋房，但房龄较老。2，老北苑的望春园，小区环境属于老北苑较新的，但2居户型一般，高层塔楼。3，霍营的国风美唐小3居，和朱辛庄的领秀慧谷2居，小区新，户型尚可，但区域昌平。目前没有学区需求，也没有工作距离需求，几年内没有居住要求。单纯从居住配套环境，和市场保值增值维度考虑，请帮忙做个比较。或者其他方案和区域也可推荐？感谢专业答复。
A:回答:您好，首先建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,从保值增值考虑，你不应该把首城国际出掉去换两套小的，这等于是把房子的各项资源全部降下来，包括地段资源，楼盘资源，如果只是为了缓解贷款的压力，你应该是保留在原来的位置，把双井首城国际的三居室换为资源更好的2居室，这种置换既然是把面积缩小，应该升级商圈的资源和楼盘的资源，即置换区域的选择要比双井更优，置换的楼盘同样要比首城国际更好，这个才是正确的选择。
你如果换为2套小的，无论是选常营还是北苑朱辛庄，暂且不说楼盘的成长性如何，这个方向是错的，这种投资思路放在十年前是对的，过去投资更注重潜力，也就是那些价格低的区域如果有基础的配套，楼盘品质中等往上，上涨的空间就越大，而现在投资的思路是要关注楼盘的海拔高度，也就是说更注重的是剩余的价值，这是楼市分化后的投资思路。基于上述条件你置换的目标应该是：臻园最好的两居户型，慧谷阳光南北的三居户型，融科橄榄城最好的两居户型，你的核心需求是保值增值，只是要缓解贷款的压力，你把房子出掉解决完贷款拿一套综合资源更好的楼盘，只需要把面积压缩就可以了，而不是到外溢板块去拿两套小的，祝顺利！
Q:提问:京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策？最好的出手时机是在什么时候呢？我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。
2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗？6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉？（我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题）我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点？谢谢您的解答。
A:回答:您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春节开始，一直持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一左右，这个时间是卖方市场，你小区在这个时间段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的主要原因是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再往后出现低点，高点跟新政相关，如果你不是很着急使用现金的情况下，可以继续等下一个元旦春节甚至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对于你卖出后使用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律;
2、关于后者德胜的进货时间，你完全可以等孩子入学前的最后期限买入，只要符合学校对于落户的要求即可，你2年后才需要学位，现在买时间跨度还比较大，不一定会原值出，因为学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都控制不住，最好的选择就是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利！
Q:提问:京总您好。基本情况：我和女友工作地点一个在酒仙桥恒通（不确定一直在这里），一个在东单。目前租住在枣营，我们都很喜欢这边的生活配套，包括朝阳公园，亮马河以及蓝港和三里屯商圈。所以从五月中旬开始看房到现在，把周围麦子店附近能看的都看了，其他地方只看过三丰里。我们的需求就是所在地段人群较成熟，不杂不乱，生活休闲方便，配套成熟。预计三四年内要孩子，暂时不考虑孩子上学问题。下次置换可能在七八年之后。但需考虑父母临时同住带孩子的问题，所以要选择大两居或者小三居。
资金：首付能出到300左右，作为首套首贷，房子总价在500-600区间。问题：1、目前看到合适的有一个麦子店街的7层西户，带电梯，两室一厅，户型还不错，每个房间都有窗，且不临街。总价600左右。有大约20w的议价空间。想请问下您的建议，从自住角度我们觉得没啥问题，就是不知道此区域这类房子的流通性以及保值属性如何。2、除此之外，也了解了不少同价位的推荐，但是从居住角度，我们对朝青、常营、东坝都没什么感觉。结合我们目前的情况，还想请您推荐下其他区域适合我们的盘。感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、围绕三环或四环的老社区，排除回迁房扎堆的区域，价格别超过10万，这类住宅的保值性都很好，像你租住的农展馆片区，枣营南里，北里，西里，博雅园，包括你看上的麦子店街这些盘从大方向上看都没问题，而升值性比较好的盘是有稀缺资源，品质盘在成熟的区域里，盘的本身就属于稀缺资源，所以这类盘一直跑在市场前面，而老社区在市区没有稀缺性，只能跟上普涨的行情，这些盘如果没有楼市的普涨，可能是5年一个价，一动不动，如果有普涨行情也会往上走走，至于走多高需要看整个大市场的上涨情况，这就是老社区未来的基本走势,可以参阅会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
2、关于朝青，常营的理解，北京的格局虽然是以环线向外辐射，但并不是越靠里居住环境就越好，反之越靠里越原始，北京的老社区在市场上占比很高，所以好位置的次新产品一直都是市场上的稀缺货，老房子居住体验差，很多老房子里会有蟑螂，小区物业管理又差等诸多因素，住久了这类房子的人如果有条件一定会换到同区域稍微新一点的楼盘，而朝青这个板块因有大悦城的加持，品质次新扎堆，东三环又缺乏这种次新盘扎堆的商圈，所以朝青一直是承接国贸的主要区域，无论是刚需还是改善，第一站考虑的位置80%是朝青，这一带近些年行情一直不错
常营属于国贸的次级溢出板块，买这个区域客群的特征是接受不了老房子，想要品质还要面积，常营就是朝阳第一个首选的位置，你这个预算差不多可以拿一套三居，且品质还不错，至于潜力只能说常营配套成熟，有地铁是一个价值洼地，往后的市场是有空间的！至于东坝我觉得并不适合你，东坝主打的是改善，且这个区属于价高且没配套，我上条刚回答过可往前翻！整体如果你追求保值稳健选择农展馆片区问题不大，如果希望房子能够跑赢大盘可以往大悦城附近靠靠，品质次新会更有优势一些，建议你多阅读精华栏的会员文章,祝顺利！
Q:提问:星主你好，关注您很久了，看了星球的一些精华帖，也读了很多您的精彩回复，希望您指点一下是否现在出手买房，以及买房的策略。我在朝阳北苑上班，也住在附近。目前无房，有首套资质，首套资金预算630左右，买房需求是自住、投资+保值，将来留给孩子，孩子目前6岁。从18年开始陆续看了附近区域很多房子，从天通苑，老北苑，新北苑。比较倾向于区域内次新的二手房，比如望春园，驻华年，中铁国际城，天居园，天畅园，拂林园，上元等等。
在这边住了10几年了，对比望京，北五环这边确实缺少优质资源，居住和出行倒是相对方便，旁边也有医院和森林公园，对比望京不知道上升空间怎么样。否帮忙推荐一下。三口之家，老人偶尔过来小住，主要考虑两居，和一改二的大一居。年入100左右，您看目前的行情来讲，是接盘买入还是持币等待。买入的话麻烦帮忙推荐一下楼盘信息。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于出手时机，我一直灌输的理念如果你是北京的第一套房，在符合限购条件的情况下，资金足以支持拿到优质盘，能尽早上车尽量早上，这些房产即便是你买完出现下跌的情况，也无需过多担心，这种下跌属于行情后的正常波动周期，每一轮都会出现冷静期价格回调的现象，那种资源很差的板块，如果遇到牛市可能会涨一波，然后冷静三年五年，最后跌破买入价，无论是刚需还是置换我鼓励大家去买第一类房产，这些房产大方向是一定往上走的，即便是房地产出现大面积下跌，这些房产也是最后一批跌的，它的保值性及抗风险能力都是市场上最强的，如果集中所有资源拿不到这些好资源的盘，我建议是保留房票再等等，现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨，而大部分盘的金融属性会越来越弱化，直到最后只剩居住属性,这一点我多次在星球内提及,
2、关于新北苑这个板块，它从居住体验上来讲是要超过北边大部分区域的，从城市面貌到楼盘的品质都无可挑剔，好项目扎堆可以提升一个区域的质感，这样的区域它的生命周期会很长，但是呢，新北苑缺乏生产资源，北部的生产资源全部都集中在西北东北方向，最近的来广营地区还有一定的距离，其次新北苑因为全部为新盘销售，所以新盘是由房企定价，而二手房是由市场定价，这就导致了这个区域从一开始的高定价+新楼盘吸引了众多置换者，这种质感很高的区域很容易把人蒙蔽，而忽略了其它要素，房产的价值是五大资源决定的，参考会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理！所以新北苑目前的价格是偏高的，如果你布局到这个位置是要有长持计划的，至少要10年往上，这种周期会更加牢靠！
3、关于望京，我最近在游览网页时注意到有部分房产博主在唱空望京的房价，甚至拿了部分楼盘不同时段的成交价去对比，用某一项指标去果断否定房价这个逻辑本身就是错的，当次城区的价格低于核心城50%的时候，次级城一定会有补涨的机会，同样当次城区的价格接近核心城的时候，核心城在下一轮行情一定会再冲高，只是时间问题，这种规律如果没有长期的买卖经验是未知的，并且是在不同的时期不同的地段反复买卖才能熟知交叉上涨的规律，你去游览一下望京和周边的房价比逻辑自然清晰，具体到你的选筹上，如果选望京，行情会比北苑更吃香，但你需要牺牲居住体验，同样的预算在新北苑体验更好，如果选北苑，那你要耐得住寂寞做长期的持有，这个需要你自己平衡后再做决定，楼盘你可以查阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，能购得上的楼盘都可，祝顺利！
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