哈喽大家好，我是血拼哥。
今年国庆是口罩后第一个长假，也是无数地产人期待的“银十”进行曲。
但真实的市场也令人猝不及防：
一边是9月初新政利好后逐渐凉凉，不到3周，北京市场周成交套数已经回归8月的成交量。
另一边，北京9月到现在累计新增挂牌量超过1.6万套，大中介前台显示14.2万套，国庆期间热度依旧撑不起来。
简单的说，现在依旧利好买方，难受的是开发商&房东，购房人真的越来越少了。
01/
北京楼市的破防
随着“认房不认贷”政策的落地，9月北京活跃度明显转好。
二手房方面：
北京住建委官方数据显示，９月截至27日，北京二手房成交12658套，环比8月同期上涨45%，较去年9月同期相比上涨11%。9月北京二手房住宅网签成交14261套，环比增长30.1%。
*图片来源：城市财经
尤其是新政后第一周，确实让犹豫的购房人提前入场，但短暂的市场变热，却促使更多人抛盘离场：
据麦田房产统计数据显示，9月截至27日新增挂牌房源量和8月同期相比，增加超过7成。
之前市场预测的二手房实际成交约在2万套左右，对比9月实际加上中秋国庆假期三天，也仅仅只有1.5万套，明显新政的效果是低于预期的。
新房方面：
诸葛找房数据显示，9月份北京新建商品房成交10727套，较8月增加954套，环比上涨9.8%。
9月北京共有20个项目获批预售许可证，其中15个楼盘有住宅房源获批预售。
不少热门项目数据反馈不错：
昌平「大华启宸府」9月26日开盘，600多组摇号抢338套房子；
大兴「橡树湾·文园」9月25日开盘，官宣成交金额18.23亿，认购231套；
顺义「龙湖顺义·御湖境Ⅱ期」9月22日开盘，官宣销售12亿；
朝阳「中建璞园」9月2日开盘，项目官宣认购268套，销售金额21.8亿元……
但整体来看，数据向好的原因还是靠热门盘硬撑，卖不动的存量项目依旧坐冷板凳。
而就中秋+国庆期间来看，
根据诸葛数据研究中心数据显示，今年中秋国庆假期重点10城新建商品住宅日均成交量处于近七年次低位水平，较2021年及以前的日均成交水平均下降超30%，
北京市场成交情况也喜忧参半：
新房北京日均成交15套，较去年下降48.2%；二手房日均成交63套，较去年上涨207.8%。
新房促销活动优惠较小，到访情况也不如预期；
二手房成交不错主要原因是以价换量，房屋面积小的，楼龄越老的，市场库存还在增多。
与此同时，过去飘高的二手房还在继续下跌：
02/数据破防背后的隐忧
从市场反馈来看，不少购房人还在观望，等待后续政策放宽。
节前一张截图在朋友圈和各大购房群疯传，北京的视频博主也在讨论，不过28号零点，一切谣言不攻自破。
北京楼市政策放宽确实会释放一部分需求，但是二手房300-500万刚需市场并没有因此盘活。
更尴尬的是，二手房挂牌量一个月涨了一万多套，其中郊区老破小/大挂牌量暴涨显著，刚需入场迟滞，房子越卖越多……
很明显，如今的楼市已经不是出台一、两个政策，就能像过去一样轮转起来了。
那么刚需真的都不买房了吗？
1、预期对刚需影响很大
网上有人调侃自己的恩格尔系数已经拉满，现在除了吃基本不花钱了。
过节大家也能感觉到身边不工作的年轻人越来越多。
对于购买力有限的刚需，未来经济的预期，或者自己收入的预期在购房决策中占绝对大头，如今已经没有人会赌上全部身家去博一个未知的明天。
2、房价收入比高的离谱
DT财经2022年做过调查，一二线城市打工人平均收入远高于其他城市，北上广深中心城市平均工资基本都在1.5w以上，然而这样的工资一年不吃不喝也只能买下当地两平米左右的住房面积。
一线城市房价之高有了更生动的描述。
试问一个不用考虑“35岁下岗”魔咒的年轻人，要买一个89平三居要工作多少年？
3、杠杆加不动了
各地救市行动一个接一个，然而收效甚微。
所有行动都没有从根本上降低购房者的负担，反而还在变着花样让购房者加杠杆。
然而现在已经不是2008年。
当年可以把居民平均杠杆率从17%拉到60%，但是如今大部分热门城市居民杠杆已经超过平均值，且从2021年开始，居民杠杆率就上升疲软了，大家的极限也许已经到来。
制图：城市财经；数据：各城市统计局、公积金管理中心
4、当代的30岁没有买房焦虑了
以往人到三十都会背负“成家立业”的使命，按部就班陆续走上买房路。
但是从近几年开始，这一代的三十岁似乎没有了买房焦虑。
网上调侃是因为婚育年龄的延迟，于是刚性需求延后。
“父母那代人三十而立，而我们的三十岁还是个宝宝”。
但是不得不承认，当代年轻人生活方式和思想上已经发生了改变。
“钱不多，只想花在自己身上，是刚需，但不是韭菜，不想当大冤种抛弃老破小，没有颜值我买它干什么……”
越来越多的人变得理性，不再想为高企的房价买单，更多的关注点回归到了居住的本质。
综上，想要刚需入场买单，其实说简单也简单，说难也难。
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