北京楼市：议价空间在扩大！-叭楼楼市分享网

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1、提问：京爷，你好，回龙观哪些学校不错，对应哪些小区有学区属性，小孩2025年上学，为了能平衡小孩上学、居住与上班通勤。想从昌平县城尽快置换到回龙观两居，预算480左右，排除有硬伤的房子，还要考虑保值可选的不多，有什么推荐的小区吗，另外，要置换的房子不好卖，是先观望，还是尽快降价出手呢。

回答：你好，回龙观没啥学区，感觉都差距不大，可以重点看看的是流星花园、融泽、天鑫家园这样的，可能学校勉强尚可。看房的时候，预算可以调高一些，因为议价空间在扩大。目前市场一般，不好卖，理论上来说，你昌平的房子可以尽快出手，然后去回龙观找机会。当然，现在最不确定的是，是否有新的刺激政策。所以，如果要卖，那付款周期要短。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

2、提问：京爷您好，请教一下。针对四季青附近的房子来说，预算1500左右，有远大园的低层塔楼和郦城的板楼，塔楼的采光不太好，离金源近，郦城的采光好，不太方便，请问从保值的角度来说，如何进行选择？或者这个周边还有哪些房子可以推荐

回答: 你好，同等情况下，自然选择郦城，毕竟楼龄、品质、环境都好一些，而且没啥学区溢价。周围，似乎没啥好选择，都是一些老点儿的小区，如果是品质环境楼龄都不错的，价格很高。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》

3、提问：金泉家园，林奥嘉园，欧陆经典，芍药居2008年的楼，这些小区对比，优缺点都是什么，5年后哪个小区的保值性会好一些，哪个好转卖，最好能给这四个小区的综合情况从高到低排个序。

回答：你好，以下是我对这几个小区的理解：金泉家园，小区其实还不错，位置、交通，小区环境和管理也尚可，在周围中算是有些稀缺性，缺点是塔楼，户型一般，密度大一些，但整体表现还不错；林奥嘉园，最大的优点是楼龄很新，管理还行，缺点的话，主要还是密度大、品质不突出、户型挺一般；欧陆经典，小区优点是有学校、位置还行，缺点是楼龄有些老了，小区有些杂乱；芍药居2008年的房子，优点是学校、楼龄在里面算比较新的，缺点还是小区比较一般，品质也差，也有一些学区溢价。总体而言，我认为金泉家园综合价值大一些，表现也比较稳健，然后其他几个差距不大，而欧陆经典比较看户型，如果有好户型，可以略微优先。芍药居则比较看学区，不好预判。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》

4、提问：早上好！我想请教一下：在西城区西直门地铁站附近上班，首房首贷，打算买总房款五百多不超过六百万的房子，请您推荐一下。谢谢您！

回答：你好，如果考虑西城的话，一般考虑广外了，比如看看马连道中里这样的老小区，弄个两居，也带点儿学校；东城的话，看看永外，比如华龙美晟，有一定的价值；海淀可以看看学区溢价低的板块老房子，比如附近的海淀小西天文慧园之类的，或者往西看，如口碑还不错的恩济里小区。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》《二手房看房买房技巧》

5、提问：京爷好！最近在看二手房想请京爷给参谋参谋，我俩的情况大概是，两人北边互联网公司上班（望京阿里，西北旺腾讯），京户，首房首贷，想找一个120左右三居，主要自住兼升值保值，总价1000-1300左右，不知道有什么好的小区推荐不？

回答：你好，鉴于你两工作地段，两人纯地铁方式，都较难实现较好、直接的通勤，所以还是尽量考虑至少有一个人开车。一般可以有三个思路：1、两个人工作地段中间，一方面，折中本来就是一个比较自然的事情，另一方面，你们两的工作应该不一定固定，所以买一个中间地段，灵活性会高一些。比如可以考虑15号线沿线或者附近的小区，地段好，也算属于中间地段。可以考虑的小区有逸成东苑、紫薇天悦，现在价格有些高，但近期都有回落的空间，看看能够捡漏，或者观望一下。2、靠近其中一个人（西北旺），可以看的主要是中海枫连山庄（看看价格是否能回落）。其实上地、西二旗也可以考虑，比如上林溪、领袖新硅谷、当代城市家园等。3、靠近另外一个人（望京），这里面选择次新即可，比如北京香颂、澳洲康都、宝星园、大西洋新城之类的，最近有回撤的空间。以上的选择，保值和升值性都非常不错。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

6、提问：通州的北京one怎么样为什么比周边便宜好多？十年以上的话能跑赢大盘嘛？

回答：这类属于非传统住宅，里面房屋类型和人群不纯粹，有不少人介意，而且交通比较一般，未来升值性也受限。建议有条件的话，还是尽量不考虑了。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》

欢迎提问，内部资料：

《京爷北京买房十大顶级思维》

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