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1、提问：京爷好，我发小目前和父母住王府井，几年内也还是会住王府井，金融街上班。总首付280万（总价55-600）买朝阳，首套首贷，想春节前出手，希望未来升值性好一些，想要两居，房龄尽可能新一些。想着是东四环或五环， 离地铁别太远（头几年先出租），板块上您有推荐吗？他自己目前看了高碑店兴隆家园2居，青年汇佳园的1居，管庄远洋一方的2居。
回答：你好，如果从配套、流动性、升值性角度来看，热点板块次新一居或者两居都可以考虑。选择一居和两居就得看咱们的需求了。从一居来看，其实你选的青年汇就还不错，升值性和流动性都比较突出。如果是想要两居，像附近的国美就还不错，地铁稍微有点儿距离。你提的兴隆家园未来有地铁，虽然品质一般，但性价比还不错，可以考虑。管庄远洋一方还是远了一些，当然盘非常不错。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
2、提问：京爷您好，婚房刚需上车，只能拿出150-180左右首付，考虑首付限制和两个人上班都不要太远（十号线北、西延线），目前是安贞一带的老房子和石景山次新两居比较合适（目前看了远洋山水，西黄村西里），不知该如何取舍，还望您指点一二
回答：你好，其实安贞一带的老房子和石景山次新两居都是不错的选择，前者地段好，交通方便；远洋山水属于石景山的代表性小区，性价比不错。其实从升值性上来说，这两个应该差不了太多，安贞附近虽然楼龄老，但是板块好，跟着大盘是没问题的；远洋山水虽然在石景山不错，但受区域影响，盘子也大，所以升值性在北京其实也不算非常突出的。总体来看，我建议可以从工作方便性、房源优质程度、户型是否舒服等角度来选择。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：北京近期二手房交易低迷，房租价格也起不来，新房和保障性住房越来越多，房价会走低吗？
回答：你好，新房和保障性住房越来越多，对北京楼市整体走势影响不大，因为体量相差太远了。当然，有些局部区域短期可能会受一些影响，比如回龙观新房比较多，二手房就表现相对一般。现在成交量确实相对一般，房价短期表现可能不会太好，不过对于刚需买房者来说是个好事儿，正好会有高性价比的房源出来，可以去市场逛逛了，机会正在涌现。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
4、提问：京爷好，需要一个超低总价的房子，100万左右，目前看了几个低总价，燕山琉璃河三街，金水家园，高家坡社区，羊耳峪里；密云永安家园，水库管理处家属楼；门头沟东方小区。请问，这几个小区优劣势和未来走势。
回答：你好，要说声抱歉了，对于100万左右的郊区房，我还真不是太了解，我平时也关注得比较少。有几个选房理念：楼龄尽量新、交通尽量好。另外，你还可以看看历史数据中这些房产的流动性如何。总价虽然低，但流动性还是尽量去保证，去看看历史数据中这些小区的成交量如何，成交周期如何。可以看看咱们咱们的小程序，最新成交数据可以找我微信，我给您调取。你可以看看星球内部资料《北京各小区历史成交数据》
5、提问：京爷您好 最近在关注二环附近朝阳区的房子，请问工体西里和和平街八区、和平家园的房子怎么样，孩子在东城上学，兼顾自住和保值，值得购买吗？什么时机比较合适入手？
回答：你好，其实都还可以，比如工体西里，管理还可以、环境尚可、安静宜居、人员素质也ok，其他几个也还行，有一定居住属性，升值性属于大盘水平。目前有性价比的可以考虑，如果性价比一般，可以稍微等等。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
6、提问：京爷，想跟您学习一下楼市上涨的趋势及规律。我现在手里有套橄榄城的房子，在不增加额外预算的前提下，如何置换房产能否实现资产升级？我理解的是橄榄城的升值性不如东部湾保利这些更顶级的盘，按照这个趋势不增加投入岂不是永远也不能实现向上置换。不知道我理解的是否有错？
回答：你好，理论上来说是的，同等情况下，品质好、楼龄新的小区爆发性会强一些。这类置换往往需要加点儿钱，或者使用一些杠杆才行。当然，你也可以在市场行情要起来的时候，先订房，弄个长周期，然后再卖出，两边涨幅都吃到，实现最大化，这是理论上的最佳买房方式。当然，这个需要对行情节点把握比较准一些。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
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