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1、提问：京爷您好，首房首贷，买房用于孩子上学，27年入学，想在翠微片区买房，预算600-650万，户型比较满意的房楼龄都是83和85年左右，有点担心未来不好出手，想问问您那个片区未来走势如何，还有楼龄的问题可不可以入手，谢谢
回答：你好，海淀学区房老破小还是有价值的，不至于完全不能碰，因为对于很多人来说学区房是个刚需，而且未来辅导班被完全禁止后，家长和学校教学质量显得更加重要。只不过，人口变少之后，供需可能没那么突出，涨幅没那么好了。对于这类好学区房，我的建议是，如果你有需求，可以买，只不过不要期望未来涨幅像以前，当然保值问题还是不大的，因为还是有需求。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
2、提问：京爷，买房贷款前需要还清所有消费贷吗？可以借京东白条或者微粒贷之类的吗？
回答：你好，按照规定来说，买房贷款前确实需要还清所有消费贷，而且大部分银行都是这么审批的，另外京东白条或者微粒贷也尽量不要在贷款前借。当然，绝大部分银行是如此，但也有少量银行不那么严格，只要你的流水充足即可。你可以看看星球内部资料《北京买房各类贷款优缺点分析》
3、提问：京爷，预算800-900，已经有广外老破小用来娃以后上学，想买一套附近改善房。看了最近的蓝调和金泰，还有稍远的保利百合和益丰苑。保利百合小区环境好，益丰苑户型好得房率高，但问题都是距离远、周围配套差、附近好多新房，后续新房可以交易的话可能次新小区价格会下跌。您觉得这几个小区选哪个更合适呢？
回答: 你好，其实这几个次新房都不错，居住属性和升值性都很好，能跑赢大盘。相对来说，保利百合表现最好，因为保利的盘，环境、管理都还行，关注度也最高。然后是蓝调和金泰，毕竟也是次新商品房。而益丰苑虽然也非常不错，但跟商品房还是有些细微的差距。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：双井华腾园作为改善置换的选择，升值空间怎么样呢
回答：你好, 华腾园小区在周围还是有一定的性价比的, 小区虽然密度大, 户型差了一些, 环境不算突出, 但对于小改善客户来说, 在周围确实没有太多的选择, 也算是某种意义上的稀缺吧. 升值性尚可, 属于周围大盘的类型, 买这个小区问题不大, 可以考虑. 建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：您好，京爷，首套首贷，200w以下首付，工作地点在国贸，想买个小两居，刚需结婚自主，请问百子湾附近的观音景原和观音惠园怎么样？对比双桥片区，这里和双桥比哪个性价比更高？还有没有其他推荐？
回答：你好，观音景园和观音惠园虽然属于百子湾附近，但是离百子湾核心区域还是有些远，板块太偏了，价值被割裂了。这几个小区热度一直较低，并不是太推荐。双桥也是一般吧，五环外，贷款首先，好小区远洋一方又够不上。我认为还不如看看沿海、炫特之类的小区，至少流动性和升值性都不错。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
6、提问：京爷好，看中的小区户型，6层楼的，只有顶楼了。可以考虑顶楼么
回答：顶层一般不推荐买的原因是：1、漏水、夏天热。2、市场认可度。老房子，一般大概率会漏水。新小区还好一些，不过市场认可度还是会有些低。归根到底还是价格问题，如果价格实在合适也可以考虑。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
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《京爷北京买房十大顶级思维》
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