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2021年已经结束了。
年初，猫叔写了一篇文章，预测2021年北京楼市走向。
当时很多人不信，觉得房价走势没那么乐观。
临近年尾，再拎出来看，文中观点已被事实印证，
今天我们具体回顾下，跌宕起伏的2021北京楼市。
给你一个明明白白的楼市复盘。
下篇我们会做2022年行情预测。
敬请走开，不要期待。
我呸……快回来快回来，
不然猫叔是会扒你家窗户的。
01
鲜花着锦，烈火烹油（2月-5月）
北京楼市从去年10月份就透着一股魔幻的味道，一直持续到今年5月份。
首先是二手房新一轮的上涨。
3月份，猫叔针对这一反常现象作出具体的文章分析。
不同于以往刚需5-10个点的微涨，这次新一轮的上涨行情，是以改善、标杆学区房为代表。
尤其是北京学区房的涨幅更猛，一直持续到2021年的小阳春。
先来看海淀学区。
像海淀中关村三小的学区房蜂鸟家园，去年6月均价14.9万/平，一路高歌猛进，涨到今年3月份19.8万/平，涨幅高达32%，跑赢海淀区大盘。
哪怕是中关村一小非常老的学区房，科育小区和东南小区，从去年10月份-3月份，涨幅分别为31%和20%；
同样房价有明显涨幅的，还有西城区的学区房：
德胜里一区
月坛学区房物资部大院
而真正引起买房人注意的，是朝阳学区房房价的上涨。
朝阳学区房外国语学校的学区房惠忠北里，房价涨幅接近30%；
陈经纶嘉铭分校的嘉铭桐城房价不甘示弱，虽然是大户型，依旧走出一波惊人的行情；
至于这次房价上涨原因，主要得益于抵押经营贷，这钱有一大部分最终流入房地产市场。
为了文章安全，咱就不细说，大家知道推动这波房价上涨的原因就行了。
其实不止二手房，新房市场上同样也被激活。
今年5月份上旬，第一批次土拍现场热火朝天。
进入现场拍卖的25宗土地中，仅有15宗确定了买家。而剩余10宗，最后全进入高标准住宅建设方案的竞标环节；
融创以雷霆速度，闷声拿下竞高标准的树村南北地块，拂衣而去，深藏功与名；
另一个让大家惊讶的是卓越，两天内拿地4宗，豪掷187亿，一时风光无限，成为土拍现场最大的黑马；
而大家抱有期望的中海虽然18宗报名，最终，却没有一块土地落袋。
就在市场纷纷猜测，中海财务现金流出现了问题的时候，殊不知，它微微一笑：
上帝欲先让你“灭亡”，必先让你疯狂。
02
重拳出击，凄凄惨惨（6月-10月）
回过头看，中海似乎是正确的。
因为从6月开始，北京楼市进入不安定的局面。
先来看二手房。
随着入学时间的来临，5月份涨势一片大好的学区房，在“多校划片”的政策下，东西海朝的学区房开始迅速降温。
像731之后买入西城月坛片区学区房的，今年只能去月坛以外的片区上学，家长们欲哭无泪，随即学区房的房价也应声而跌。
关于学区房，猫叔也专门写过一篇文章——盲盒时代的学区房，会长期跌下去吗？
不得不说这一波猛如虎的操作，让学区房的这个大赌盘，刷掉了不少玩家：
西城学区房跌幅最狠，裕中东里81平两居，两个月成交价格差出175万左右；
东城区虽然出现了调剂现象，但好在小学教育的整体水平比较高，最终平稳渡过；
海淀因为学位相对充足，所以总体平稳，只有个别学区房出现利空，比如海淀实验学区的西三环北路房源，4月份报价780万，三个月后报价710万，降价70万……
这也给那些盲目买入学区房的人一教训：
提醒大家未来在买入学区房时，一定要选择2-3个教育资源均衡的片区，多关注房源成交和学校派位情况，千万不要一把梭哈在一个片区，格局一定要打开。
如果说二手房是在政策面前栽了一个大跟头的话，那新房就是一批次土拍留下的后遗症。
房企为了快速回款，精明算账后，暗中较劲，上演了不少故事：
比如相传十余宗土地的联合房企发生变动。
闹出动静最大的，当属卓越，卓越吵吵着要退出昌平两宗地的消息不胫而走，地产圈的朋友们纷纷吃瓜，在各大瓜群窜来窜去。
虽然最终吃了个寂寞，但这波操作也算让北清云际和奥森春晓有了一波热度。
比如一批次项目集中入市，新盘展开激烈厮杀。
崔各庄三兄弟正面pk，三兄弟中和光悦府率先拿到预售证，开盘当天卖出15亿；
老二龙樾合玺随后连夜开盘，最终卖出16个亿。
看到这些数据，我真的惊掉下巴！
打着望京旗号的两个新盘，开盘销售额加一起才31亿，而万象悦府一期开盘当天销售额就已经30亿。
查了下户型最好的龙樾合玺，截至目前为止，网签数也只有15套而已，网签率在3%左右。
嗯，真的太惨了。
新入市的楼盘中，同样内卷严重的，还有王四营三兄弟，金盏三兄弟、昌平双星子，销售均不及预期。
然而10月份的第二次集中土拍，我们又一次见证了市场的惨烈。
与一批次热火朝天的土拍不同的是，二批次有超一半的土地流拍，有6块地因为只有一家开发商报名，沦为底价成交。
不仅如此，像丰台南二环的周庄子、海淀西北旺的永丰，这些大家都看好的地块，最终也是低价成交，都没有竞到10%的政府产权！
没有黑马、没有惊喜，开发商集体躺平！这场景，也只有在市场爆冷的时候才会出现。
一面是房企拿地不积极，另一面是疯狂的花式打折玩促销。
更惨的是，随着某大、某禾烂尾楼的消息越来越多。很多人不幸中“坑”。
2021年A股最惨的是，买了中丐互联。
2021年京楼最惨的是，买了某大和某禾的烂尾楼……
降价，是撕开购房者防线的一把利剑。
大兴当年顶着“地王”光环拿地的项目海珀云翡，从均价7万直降到5.5万；
朝阳新入市的绿城沁园，也加入了降价大阵营，三天两头的拿出特价房，振臂高呼：刚需的同志们，快来买我！
要说起降价最厉害的，那还得看中海。
亦庄的中海京叁，一口气降价50万；
位于金盏的拾光里一度限时降价百万海报在各大销售朋友圈疯转；
但不得不承认，中海的节奏总是踏的那么准。
一批次土拍中，高溢价的土地，中海一宗地没拿；
二批次土拍中，西北旺永丰地块，中海低价拿地；
中下旬市场凉凉，中海释放买房折扣，冲刺一波回款，
在其它开发商还面对市场冷局面一筹莫展，算不开帐的时候，中海默默拿了地，回了款，心想：
MMP，终于可以过一个安稳年了。
03
温和吹风，乍暖还寒（10月-12月）
每年楼市都会出现翘尾行情，今年依旧不例外。
从10月中下旬开始，二手房房价止跌，成交量上升，学区房再次进入成交加速通道。
政策方面，降准降息利好频频出现，扼住楼市脖颈的手开始放松。
新房市场也出现了冷热不均的现象。
一方面是偏远的市郊新盘，比如大兴、石景山、顺义等楼盘，纷纷加大渠道带看量，提高佣金，困境求生奋力挣扎；
一方面是首期开盘，业绩不俗，惊艳市场，像西山金茂府、金地壹街区；
最终让整个市场沸腾的，当属融创的学府壹号院与圆明天颂，海淀的两个项目，都上演了开盘即清盘的年度大戏。
果然，海淀码农的购买力不是吹的。
盘点至此，对于买房人来说，不论是躺平的，还是没躺平的，2021年都已经结束，买房道理千万条，最重要的还是根据自己需求，上车占座。
2021年，你买房了吗？欢迎留言区说说你的买房故事～
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