北京楼市：机会来了！？-叭楼楼市分享网

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1、提问:京爷好，我一直在关注你的公众号，发现你对市场一线的真实情况非常了解，最近也关注到你说可以去市场中捡漏、找机会，那该怎么找呢？有什么策略不

回答：最近市场虽然一般，但也有很多机会。如果需要捡漏、找机会，首先要了解什么人会降价抛售。这类房子往往是着急卖，有可能置换客已经订房，也有可能是着急用钱干其他事情，所以对付款方式要求比较高，你要是付款方式不行，想捡漏也不一定能抓住机会。还有一类房子是属于业主对市场比较悲观，而且看房人少、挂牌量大，总之不好卖，这种往往能有一些性价比高的房子出现，不过不能说成是捡漏。还有一类是硬伤房，这种就需要很注意，要不是非常便宜，还得慎重。如果想捡漏，从操作方法来说，应该做到：① 自身资金条件要好；② 多找一些渠道如中介，告知诉求，多关注他们的朋友圈；③ 可以看看链家上短期降价的房源或者连续降价房源，有可能是捡漏房源，我们知识星球独家大数据平台内部每天都会整理，你可以重点关注一下。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

2、提问：京爷，二套北京首套刚需，最多能出400w，预计明后年生孩子，主要离西土城近点的小两居。合适的价格就是些公房了。看上安慧里西南向89年67平田字格、安贞里东南68平手枪型的、安苑北里79平、安慧北里沿街无电梯5楼。公房确实楼龄老，也没学区属性，想问问值得买吗？以后换保值吗？而且有些户型要等，都说要小阳春了。现在降低要求入还是等，有点焦虑。或者有其他片区推荐吗，谢谢了

回答：你好，一个小区的价值跟小区品质、楼龄、管理、地段板块、教育有关。安贞、惠新西街一带老公房，地段交通是最大的优点，但房子老、教育一般是最大的问题。这么一综合来看，优缺点都有，不过毕竟是地段交通不错，所以保值性还可以。比如这一波中，北京最大涨幅差不多30%出头，能达到这个水平的其实不多，如果是20%多，那就算优秀了；如果是15%左右，那还算可以。安贞、惠新西街一带老公房表现，差不多在10%左右，基本上还算能跟涨的类型，也还算ok，毕竟还有不少不怎么涨的，如差地段老破小，郊区等。总得来说，这种类型流动性还不错，比较适合短期上车用，对其升值性期待不要过高。现在如果没有合适的房源，可以略微降低一些标准，不过尽量不要买有硬伤的房子。还可以看看花家地、西坝河之类的板块。可以参见星球内部资料《北京各板块历史收益统计与分析》

3、提问：京爷，流星花园三区和龙锦东一区您怎么看，离地铁距离都差不多1.2公里的样子，东一附近的商业将来会比较发达一些。

回答：你好，流星花园三区环境、交通倒还ok，流动性还可以，比不了回龙观的几大次新商品房，也稍弱于新龙城，但在回龙观中还是不错的了，是可以选择的盘。龙锦东一区，周围没太多东西，未来也不好说，属于比较普通的经适房吧。同等情况下，我更倾向于选择流星花园三区。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

4、提问：京爷，请教下像亚运村安慧东里小区里2000年左右的房还值得买吗？从增值保值角度看未来会不会流通性不太好

回答：你好，自然是可以买的，毕竟亚运村这种地段不错的区域，要么是很贵的次新，要么是老房子，2000年左右的房至少还算可以。安慧东里里面的一些单独管理的2000年左右商品房，管理和楼龄都还可以，流动性和保值问题不大，具体看房源。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

5、提问：京爷你好，请帮忙分析一下

1.东城永外百荣嘉园怎样，看了周边界面感觉不怎样，附近也没产业，好处仅仅就是能有个东城学籍，请问是否能跟上大盘？43平全南向上车盘是否值得入手？

2.海淀清河清上园小区怎样，商品房小区，看了环境也还不错，距离清河高铁站和即将开通的小营西站特别近，附近也有产业，请问是否能跟上大盘？52平纯北向底层是否值得入手？

3.海淀西直门五月华庭怎么样，是否能跟上大盘？34平北向开间，总价较低，是否值得入手？

4.以上三个对比，五月华庭买了之后还贷压力较小，百荣嘉园和清上园压力较大（但勉强在承受范围之内）请问应该选择哪个？

回答：1、东城永外百荣嘉园，虽然周围界面一般，但也有一定的价值，主要是因为小户型低总价东城上车，这个片区教育也有改善的趋势。

2、清上园倒还ok，不过底层北向，还是有些尴尬。不是太建议。

3、海淀西直门五月华庭，有自己的稀缺性，毕竟是海淀五环内的上车盘，所以涨得也还可以，当然学区一般。

我认为五月华庭和百荣嘉园都是可以买的，比较安全。当然，我更倾向于买个荣丰2008，爆发性强点儿.

详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》