北京楼市：准备好，可以捡漏了！-叭楼楼市分享网

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1、提问：京爷好，请问玺萌公馆和首开璞瑅（或者璞瑅公馆），从居住和长远投资价值综合考虑，哪个更好一点？谢谢！

回答：你好，从小区来说，这两个小区品质、环境都没问题，居住体验是可以的。从表现来看，也能在大盘水平的样子，不过因为毕竟在丰台，所以天花板低了一些，纯投资倒是一般，除非能捡漏。相对来说，玺萌公馆板块好一些，稍微有一点点优势，但优势不大。当下纯投资，应该考虑在热点区域去捡漏，特别是挂牌量大的板块中存在不少捡漏机会。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

2、提问：京爷好，本人在国贸工作，准备将房山地铁次新置换一个离市区近一点的，算sfsd，预算500-600，在看地铁次新二居，希望保值增值。目前看了万科西华府、中海城(环境好但户型一般)、刘家窑公房，想请教哪个更好？以及其他推荐板块(比如草桥首经贸板块等)。另外传言远郊区限购会放开，是否等一等政策出台再卖现在这套房？谢谢！

回答：你好，这里面优选万科西华府、中海城，这两个小区在周围都属于不错的小区，也能在大盘水平的样子，而刘家窑公房表现则相对弱一些。其他板块选择更少，草桥、首经贸板块，能选择的小区居住体验不如这两个。如果是国贸上班的话，可以考虑看一些新房，比如台湖之类的，能买个三居。“另外传言远郊区限购会放开，是否等一等政策出台再卖现在这套房？”这个政策的事情不好说，现在倒是可以稍微观望一下，毕竟市场成交一般。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

3、提问：京爷，想和您咨询一下，总预算300-380左右，想入手一个，户型、面积、学区都没太多要求，就是想以后结婚能住，是推荐天宫院附近的两居还是市区的一居室？有没有适当推荐的楼盘？偏向丰台、大兴南城部位。

回答：你好，如果仅仅从升值性角度来说，自然是市区的一居室表现好一些。市区的一居室表现好的，往往是学区上车房，东西海为主，比如荣丰这类，居住属性倒是比较差，但涨幅好，看你的选择了；另外，朝青的青年汇这类小户型表现也还不错，生活方便，倒也是个选择。如果希望两居，那可以考虑丰台和大兴，大部分都是略低于大盘，如果希望表现好一些，可以重点考虑一下旧宫板块，这附近表现还可以，比如旧宫新苑这类也是可以看看的。要么你就看看西红门的地铁房，保值性倒还行。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

4、提问：京爷好，求教：1.家里15年时买第一套房没有做功课，买了商办，此前没有条件置换，如今可以置换，是否越快出手越好？房子在石景山古城片区，紧邻首钢厂区。我个人评判这个房子不仅是没有升值空间，可能以后会越来越低。想听听您的判断。

回答：你好，商办居住属性和金融属性都不行，只要政策不变，价值会非常一般，如果是地段不好，没有产业的板块，那就更差了（因为商住现在的价值逻辑在于租金，如果不是地段好，那就没啥价值了）。建议可以出手，及时止损。今后买房一定要买大众产品，一定要买市场认可、银行认可的产品。做功课确实比较重要。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》

5、提问：京爷你好，芍药居甲二号院这个小区如何？有什么优缺点？窗户正对着如家酒店算是一个大硬伤吗？

回答：你好，属于典型的老小区，优点是地段、交通、配套还可以，有些塔楼户型还不错，双阳台。当然小区还是老了一些，环境和管理都一般。这个小区适合看中学校的人过渡用。窗户正对着如家酒店是不是大硬伤，得看几点：是否有噪音，是否有遮挡。特别是遮挡，需要好好观察一下，从早到晚的阳光采光问题。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷您好，十里堡都会华庭怎么样呢

回答：你好，都会华庭属于比较典型的刚需上车盘，优点是安静，缺点是交通一般，很多户型一般，所以价格相对低一些。如果资金不足的话可以考虑，如果资金充裕，可以再多看看。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

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《京爷北京买房十大顶级思维》

大数据：

《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

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