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1、提问：京爷，您好！目前我们有两套房，想把昌平龙山华府的那套80多平房子置换成万柳的学区房，孩子是2025年上学。已经在万柳看上了一套康桥水郡117平的东西向两居，中介帮谈到1800万。现在想向您请教几个问题：1、我们感觉北京楼市在降价中，比较纠结现在是买万柳房子的好时机吗？再等等会降价吗？2、我们是以卖昌平房子为先，还是以买万柳房子为先？昌平的房子会不会越来越难出手？3、万柳学区房保值性有问题吗？康桥水郡在万柳片区处于什么定位？两居室的房子，预算总价1500-1700万，可全款，万柳片区您推荐哪个小区？
回答：你好，现在买二手房，比较合理的操作的方式是先卖后买，因为市场差。另外一个逻辑是，一定要比较便宜才买入，这样安全垫才高。理论上市场还在下行中，只有捡漏才能入手。现在尽快把昌平的房子卖了。你这个预算，在万柳选择不是太多，就考虑康桥水郡、碧水云天吧，属于中上的水平。万柳的保值性还不错，不过没有像以前那样爆发性那么强了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：京爷您好，预算总价700万左右，两居，妻子在永丰附近上班，我在海淀西三环公主坟附近上班。主要有两个问题问您:
1.我们现在主要是想16号线附近买，能买的起的离地铁站的近的主要是马连洼、农大南路附近，梅兰竹菊和百草园都看过，感觉百草园相对好一些。请问这个区域可以买吗，都是老房子，感觉也涨过一波了，不求涨价稳定就好。
2.请问马连洼这种老房子底层流动性会受影响吗，感觉最近老小区成交比较慢，但是业主也不怎么降价，您感觉什么时候买房合适呢？
3.我们想的相对局限性，感觉离16号线地铁站，离妻子近的，现在也就马连洼能买起了，请问京爷还有什么推荐区域吗？
回答：你好，其实百草园是有价值的，因为板块位置还可以，处于海淀，有海淀学籍，周围也有产业，购买力完全不用担心，而且价格相对实惠，对于刚需来说有性价比。这也是为什么这些年，这样的小区虽然楼龄老，但是涨得不错的原因。你们这个情况，马连洼确实是个重点，当然也可以看看二里沟、甘家口、玉渊潭之类的，升值性不错，居住小不少。现在降价的房子，都是着急卖的，所以你得找这样的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷您好：1、房产市场不算好，北苑家园（不是望春园）的房子，现在做置换可行吗？什么时间较为合适？2、五福玲珑居南区的回迁房社区东面是高压线，小区租房人群多，不隔音，离地铁远，配套不完善，而且是上海淀六一小学（海淀基本垫底的学校），二类经适房需要20万左右的过户费用，从保值增值角度（不考虑学区），能考虑置换到这小区吗？3、五福玲珑居，青年汇佳园，金典花园，卫生部小区，甘家口小区的增值性的排序依次是？谢谢
回答：你好，以下是我的回答：① 现在置换不算差时机，因为很多捡漏机会，不过你的房子不一定好卖，你先挂出来看看，如果价格太差，那可以观望一下。② 五福玲珑居南区价值还是可以的，因为海淀+新，可以置换到这里；③ 我比较看好青年汇佳园，金典花园，然后五福玲珑居。其他也还行，楼龄老了一些，短期没问题，长期还是需要置换。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：京爷您好，刚需房上车，SFSD，首付预算控制在200w以内，不考虑学区因素，希望两室，生活配套方便一些。我和我爱人一个在国贸工作，一个在金融街工作（后续会调回永安里工作），也需要考虑一下通勤。未来肯定还会置换，所以也希望能有一定的投资价值。请问有没有什么好的版块以及小区推荐。
回答：你好，你这种情况，可以努力选择朝阳东部区域，如果要小两居，那基本上选择不是太多。你可以看看高碑店板块的兴隆家园，流动性和升值性都还行，是小刚需比较关注的小区。另外一些楼龄新的政策房，如京棉新城、金隅泰和园也可以看看，近些年来也受关注。或者你看看7号线的一些新房小两居，也还行。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：京爷您好，玉海园三里塔楼西向一层两居室（88平米）可以买吗？报价709，价格相对低，我主要是看上了户型，小区环境好，将来接送孩子方便，但顾虑就是底层且朝西（夏天有树遮挡西晒），从来没住过西向的房子，担心住起来别扭，蚊子肯定多，将来出手会不会有困难？或者不保值？
回答：你好，玉海园因为是海淀学区的热门，所以涨幅还不错，对于底层且朝西这类硬伤房子，本来是表现很一般的，但毕竟是这个小区，流动性和保值还是可以的。不过说实话，为了安全起见，有条件还是尽量避开吧，万一后面学区相关的政策之类的发生变化，这类硬伤房子可能就会遇到出手问题了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
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