北京楼市：当下市场，买卖双方已麻木！-叭楼楼市分享网

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1、提问: 京爷，你好，请问最近买卖双方是什么状态呢？市场如何？

回答：你好，准确来说，现在买卖双方都有一些麻木。对于买方来说，今年房地产政策陆陆续续，但价格没有起来，所以有些麻木，很多人选择了观望；而卖房者，特别是置换者，手头的房子不太好卖，没法置换，也有些麻木。后续得看是否有大政策来扭转局面了。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

2、提问：京爷您好，500+预算，也可以到600+，两居或三居次新，东三环上班，学校满足中上等小学，主要考虑保值增值，5-10年可能置换。目前关注富力阳光美园、金隅景和园、京贸国际城、西红门橡树湾。请问哪个更好？或者有什么其他建议吗？谢谢！

回答：你好，先来说说这几个小区的属性吧：富力阳光美园，属于配套齐全的地铁次新房，楼龄很新，虽然带有政策房属性，不过居住口碑还不错，升值性表现其实也还行；金隅景和园属于地铁次新房，品质不算突出，好在楼龄新、未来有地铁，所以表现也还可以；京贸国际城属于通州核心板块的次新商品房，不过因为双限购的原因，所以表现比较一般，长远倒是没问题；西红门橡树湾作为新房，有一定的价值，居住属性应该挺好，表现应该能在大盘左右或者以上，不过看你上班方便不方便了。总体来看，如果希望短期自住+未来要置换，可以考虑二手房，特别是富力阳光美园，然后金隅景和园；如果很看中品质和环境，可以考虑西红门橡树湾；如果想长期持有，京贸国际城也是可以考虑的，毕竟地段好，有潜力。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》

3、提问：京爷首付550+300sfsd 可以帮忙推荐个两居好一点小区吗？主要是居住品质和位置目前在看三个板块四惠朝青和望京

回答：你好，如果是四惠，可以重点考虑金地名京；如果是朝青，可以重点看看华纺易城、润枫水尚；如果是望京，可以看看北纬40度、澳洲康都。你还可以看看九龙山板块的东方雅苑、风度柏林。看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京二手房买房看房技巧》

4、提问：京爷你好！sfsd，纯投资，工作在海淀。200首付，有公积金，首贷投资。之前考虑过五月华庭，中铁翰庭，绿波漫板等开间，但是对这种学区上车盘有没有投资价值有点顾虑。这些楼盘多以租户为主，没燃气没暖气，居住质量不佳。租售比又太低。很担心未来如果学区政策变化，下一代人口量下降，不好卖。同时又看到2022年成交量不如前几年，怕长期横盘，不知道有没有更好的推荐选择。

回答：你好，这类小区其实是有一定的投资价值的，主要是低总价上车海淀学籍。人们对海淀学籍的追捧造成了这类低总价房产即使居住属性一般，也能实现较好的升值性。比如这次，五月华庭，中铁翰庭，绿波漫板这类小户型，都能实现20%左右或者以上的涨幅，这个涨幅在全北京都算还可以的了。这种类似于西城的荣丰2008，没多少人买来是为了自住，毕竟居住体验很差，但升值性就是还可以。长远，我还是看好这些房产的安全性和升值性的。当然，你要是担心，你也可以考虑一些高薪产业板块的次新一居，也还可以。看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

5、提问：京爷，你好！欲购一套海淀两居，邻地铁站，附近有中学。有没有400-500万之间的？

回答：海淀400-500万的两居，基本上得考虑五环外了。你可以重点考虑一下清河板块，比如永泰西里、永泰东里、永泰园，或者常秀家园、地壳所，升值性其实都还可以的。看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京二手房买房看房技巧》

6、提问：想请教一下，昌平城的蓝郡国际花园，昌平沙河高教园的的北街家园，后沙峪的蓝星花园，哪个保值升值更好呢，多谢

回答：你好，蓝郡国际花园小区尚可，但属于昌平老城区，活力和热度都低一些，房价比较难实现较好的涨幅。

后沙峪的蓝星花园，板块不算好，小区楼龄也有一定的时间了，升值性其实受限。

昌平沙河高教园的的北街家园，虽然有些偏，但也能接受一些北部外溢，升值性其实也不算特别差，特别是400-500万以内的房源。可以优先选择。

相对来说，我更推荐北街家园，你也可以从咱们的星球内部历史成交数据和涨幅看出来，其他两个小区涨得不多。很多时候，如果你不是太清楚板块升值性如何，那你就查查数据吧，这是北京买房的傻瓜模式。

欢迎提问，内部资料：

《京爷北京买房十大顶级思维》

大数据：

《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》