北京楼市：最近是置换的好时机吗？-叭楼楼市分享网

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1、提问：京爷您好，家里有小孩老人，总价800-850左右的房子，三居（刚需），面积110以上，在北边买房子，不知道有什么推荐的小区吗？

回答：你好，北面买房，如果是五环内，海淀没有符合的，基本上是朝阳了，朝阳这边主要老社区为主，基本上是塔楼，比如亚运村安慧里这样的，或者看看望京的望京新城、望京花园，楼龄一般在95-2000年左右。当然，你也可以往五环外看看，比如北苑的北苑家园望春园，或者看看昌平的新龙城、京投发展公园悦府等，居住会更舒服一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

2、提问：京爷你好！孩子26年上学。目前有紫金新干线的两居一套，想换个海淀顶级学区的占坑房。最近换是好时候吗？因为觉得最近卖房不太好卖，想买的目标房源也没有怎么降价。我是先把房子卖了，边等捡漏机会，还是等等看过两年再说？另外是买直接买一居好，还是贷些款买小两居好？因为都不会去住，主要考虑保值增值的问题。

回答：对于海淀的顶级学区，我认为还是值得买入的，毕竟永远有需求。一般来说，这类顶级学区最好是买个占坑房，安全性和流动性都没问题，买两居价值不是太大。目前来说，市场一般，紫金新干线是个比较优质的小区，升值性不会差，所以不妨观望一下。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

3、提问：京爷，想咨询您一下，现在刚工作不久，没有孩子，在海淀北边上班，有北京户口，首房首贷。家人看了清河和西二旗的房子后，综合考虑产业和未来孩子上学，暂时锁定铭科苑，但是我感觉目前房价有下降趋势，而且我觉得自己还算不上刚需，等到七八年后孩子上学估计又要换房子了，铭科苑这种到时候楼龄更老会不会更难出手，而我们实际也不一定用上了学区。想考虑新房，但是海淀又没有新房，只能去昌平，这样又担心以后孩子上学置换海淀还是问题，所以很纠结，越想越觉得现在都没必要买房子，您能提供些建议吗？感谢抱拳

回答：你好，其实铭科苑还是有价值的，因为地段产业地段，购买需求很大。很多人会认为其环境、管理和品质一般，但毕竟它便宜啊，很多人不一定买得起周围的品质次新房，只能买这类小区，所以流动性很好。从升值性角度来说，也是挺不错的，比较适合刚需上车。当然，你想住得好一点儿，那估计就选择回龙观了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

4、提问：目前看了华腾园和百环家园的房子，华腾园最近有几套房在降价。中介说当天有挂的750万，下午挂的时候739万。最近可以入吗，还是再等等啊。

回答：你好，当前市场整体偏凉，所以降价比较正常，特别是着急用钱或者置换已经定好了房子的情况。对于当下市场来看，我认为刚需可以在价格比较实惠的情况下买入。对于很多区域来说，可以参考去年底，今年小阳春涨价之前的价格来作为对照，至少价格相对安全。如果能再低，那就更安全了。如果你是刚需，最近有性价比高的房子，其实还是可以入手的。如果不是，可以略微等等。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

5、提问：京爷你好，望京的北京香颂小区，一二三期价格差距很大，原因是什么啊？另外这个小区从投资的角度来看，是否值得长期持有？优缺点能否简单分析一下？谢谢。

回答：你好，主要是这几期都是单独的，一期没啥空间、半封闭、相对乱一些，价格比较低，二期属于比较口碑的花园洋房、产品不错、绿化率高，价格也高。三期体量小，产品和户型相对弱一些。这个小区，在望京属于中等水平，能跑赢大盘，但不突出。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

6、提问：麻烦问一下京爷，南三环附近万事吉的房子有升值空间了吗？顶层160平的750万，税费比较高看到有房顶漏水的痕迹，能入手吗

回答：你好，这类小区属于非大众小区，有很多公寓的典型特征，如小区小、空间小，另外，关注度低，升值性不算好。如果是这种顶层大户型，还有漏水痕迹，那自然是不要去买了，不好出手。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

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