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Q:提问:关注博主一段时间了，很认可博主分享的观点，本人的情况如下：现在家庭名下就一套房，满五年了，在大兴高米店的西斯莱公馆，价值600万，有60万贷款，小孩快2岁，29年上小学，我和爱人上班现在离大兴都太远，我在五棵松，他在五道口的高校。现在有如下问题，1.关于置换房子的时间：原来想的是先在五道口租房住，等小孩该上小学了再把房子换到海淀，方便上学（不需要考虑学区，上学校的子弟校），但现在有点纠结是不是应该现在就换，不等五年后再换了；2.关于置换房子的位置：如果现在就换的话，不考虑学区，主要考虑房产的保值增值和居住属性，预算在850万以内，置换哪个片区比较好呢？目前看好的是清河的莱圳家园和强佑清河新城府学上院，也看了学院路的清枫华景园，还有五棵松的新兴年代；对于清河、学院路、五棵松，不知道应该选择哪个片区更好？希望博主给些建议。
A:回答:您好，参阅星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图,海淀原有的产业核心圈是中关村一带加上地，由于中关村建成年代久远，它今天的地位已经没有北部有优势了，现在海淀整体的发展轨迹是以中关村向北延伸，依次链接到北清路，过去由中关村的产业辐射造就了今天的万柳世纪城，今天清河的位置正处于北部核心中间，你也可以理解为清河是明天的万柳世纪城，目前它的配套资源已经很成熟，和万柳世纪城相比差的学校，往后海淀资源均衡大概率会投到北部,高米店西斯莱公馆是很好的项目，西红门板块有它的价值，你出掉西斯莱公馆一定是要换比它综合资源更好的区更好的盘，清河属于核心圈，莱圳也是区域内热度比较高的大盘，而西红门虽然在大兴西部属于龙头位置，但是它最大的功能是承接，本地的产业并不发达，这种置换无疑是要首选清河，五棵松和学院路只能作为海淀区的市中心去理解，区域内并没有什么稀缺的资源，祝顺利！
Q:提问:京总您好，我当前在回龙观龙跃三有一套90平左右二居自住房，想通过置换的方式换同地区三居或者其他资源更好的二居通过置换改造居住条件。当前在中关村上班，家庭年收入大概100w。预算：600-700w期望：改善居住条件，房产保值有以下几个问题哈：1.建议选哪个区域(昌平，海淀，朝阳等)。2.如果继续在回龙观这片区域，哪些小区值得重点关注。比如从龙跃换到次新(新龙城，金域华府)居住条件会不会有所提高。3.如果够得上海淀和朝阳，哪些小区值得重点关注。该预算海淀估计居住条件会大幅下降吧，朝阳会不会更好一些。4.优先选新房还是二手房。比如新房能上更高的杠杆，但风险更大一些。5.由于当前大环境经济不行，建议月供占家庭多少比例合适。期待您的建议，十分感谢。祝假期愉快
A:回答:您好，1、如果你是想扩大居住面积的同时改善居住环境，最好的选择是留在回龙观，流行花园三区130平南北的三居户型，首开国风美唐二三期90平的三居户型，这些都是主流户型，比较符合你的预算，并且小区的保值增值性也很稳健，如果把目标移到海淀或者朝阳，需要压缩面积控制在2居以内才能勉强能够拿到主流盘，像新北苑的世华泊郡、铁建国际城、朝青板块的青年汇、华纺易城，这些盘的保值性和流通性都没有问题，如果在海淀选筹，需要把面积和品质都要再降低，如果不是为了解决孩子的学籍问题，这个预算建议尽量不要选海淀。
2、关于新房和二手房，从兑现周期上当然是二手更稳，新房虽然可以使用更大比例的杠杆，高杠杆的前提是选筹的投资品正确，提高杠杆是为了扩大收益，如果选筹的投资品是错的，杠杆越高亏损越严重，在投资的概念里对于未知的投资品，盲目加杠杆是D的行为，就现阶段拿北京近5年的行情，从17年到18年购买的新区新盘,再没有出现过暴涨的现象，相反大多都是亏的，现在是存量房时代而不是增量房时代，12年之前你可以在一个荒郊野地买一个新盘，随着时间的推移房子便会得到增值，并且有很强的确定性，因为那个时候所有的一二级市场都处于高速发展时期，那些投资新房的是赶上了这趟高速列车，如今这趟车已经到站了，如果你再硬上会吃大亏的，至于杠杆的比例：至少要保证5-8年内月供，在满足这个条件下可以最大限度使用杠杆，5年后或者8年后房价会是另外一个水平，即便是你这个时候没有了月供能力，也不会发生财务危机，可以参阅星球精华栏07#巧用杠杆,贷款的利用,祝顺利！
Q:提问:京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策？最好的出手时机是在什么时候呢？我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。
2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗？6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉？（我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题）我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点？谢谢您的解答。
A:回答:您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春节开始，一直持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一左右，这个时间是卖方市场，你小区在这个时间段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的主要原因是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再往后出现低点，高点跟新政相关，如果你不是很着急使用现金的情况下，可以继续等下一个元旦春节甚至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对于你卖出后使用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律;
2、关于后者德胜的进货时间，你完全可以等孩子入学前的最后期限买入，只要符合学校对于落户的要求即可，你2年后才需要学位，现在买时间跨度还比较大，不一定会原值出，因为学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都控制不住，最好的选择就是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球文章，对于各板块有了一定认识，还请指导一下如何置换（自住为主，兼顾投资）:1.本人在台湖泰禾1号公馆有一套80平两居，目前大概470w左右，打算卖出置换一套房龄新一些的三居，另有现金300w，加上贷款目前总预算希望控制在1000w以下，如果有特别合适的也可以增加预算。2.工作地点在复兴门，目前开车通勤单程大概1.5小时以内，勉强可以接受这个路程，不喜欢坐地铁，但希望楼盘1km内有地铁站。3.无需考虑学校问题，希望住起来舒服一些，通勤不要太远即可，但不考虑石景山（感觉上涨空间不大）。
我的问题是:1.现在卖掉台湖置换到东坝是否合适？2.看了翡翠四季叠拼，感觉升值空间不大，同时房产证面积小，不知道是不是会影响房子金融属性，如果在同一区域（亦庄新城）置换不知道是不是有更好选择？
A:回答; 您好，关于东坝和翡翠四季，你可以先参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图;首先台湖的优势是整个片区楼盘的质感很好，这个区域是从0起步的，所有的软硬件都是新的，弊端是这个板块属于外溢了，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，它是属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域，你1000万放在这个板块第一会导致房子的金融属性差，未来不好流通，第二房价的上限非常低，你这个预算继续布局这里属于资源错配了，其次关于东坝我觉得不太适合你，这个位置并没有太好的发展，现在卖的价格比着城里也没有明显的优势，买这种位置的原则是价格足够低，同等品质的盘望京卖10万，东坝卖5万6万，相对于核心位置的5折6折，这样预期就很高，和核心区域价格相差不大的情况下又没有稀缺资源，未来是没有什么空间的
1000W左右的预算如果你能接受1.5小时以内的通勤时长，有很多不错的板块选择，如海淀田村的兰德华庭，130平的小三居价格1150左右，也有户型更好面积更大的价格在1300左右，如果你的预算能提高到这个总价，首选区域一定是海淀，包括北部的华润五彩城附近，莱圳家园120平的三居1150左右，上林溪100平三居1100左右，这些都是海淀比较不错的楼盘，商圈资源也可，其次如果你对楼盘的品质有更高的要求，次选板块就可以移到亦庄，金茂悦130平的三居1100左右，更高一点品质的金茂逸墅130平的三居1200左右，以上楼盘整体的稀缺性都很好，品质在整个区域也都属于前列的大盘，可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,其中亦庄的品质要比海淀的有明显的差异，这个才是你正确的选筹方向，祝顺利！
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
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08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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