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1、提问：请教京爷，总价1150-1200，纯粹从保值升值的角度，都是三居，海淀的建设部大院、东城的国瑞城中区回迁房、双井的富力城D区，哪个更推荐？谢谢京爷
回答：你好，这三个都有一定价值。海淀的建设部大院，是周围中非常稀缺的小区，毕竟管理好，口碑好，升值性也非常不错。国瑞城中区表现也可以，回迁的话，长远可能会有一些受限，而且近些年东城涨得有些溢价，特别是非顶级学区。双井的富力城D区，属于传统热点板块的稀缺小区，表现也比较稳健一些。总体来看，我认为可以优先考虑建设部大院、双井的富力城D区。如果要自住的话，那就富力城D区吧。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》《北京买房顶级思维》
2、提问：华彩国际公寓和上京新航线，同样2居或小3居，哪一个投资价值好一些？
回答：你好，这两个小区在望京的档次、地段、学区等等都差不多，所以表现大差不差，没有太大的区别。我更建议你考虑具体房源的性价比。也就是说，哪个能捡漏，买哪个。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
3、提问：京爷好，新奥洋房的外立面破损比较严重，可以买吗？是不是物业不好
回答：你好，品质不算特别高，但至少是东城区的次新房，关注度也高，所以升值性还不错，居住属性的话，其实也还可以，对比东城的老社区来说好多了。我认为这个小区还是值得买的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：京爷您好，本人工作在朝阳门，预算450，自购居住，目前看房以小两居、交通为主，争取单程一小时内，学区什么的说实话想够也够不到……想咨询以下问题：1，片区，天通苑东、新宫和宋家庄，您认为这三块优缺点如何，相比之下哪一片好一点，或者有无您认为更好一些的地方？2，小区方面也看了几个，宋家庄附近的宋家庄家园、政馨园、红狮家园，新宫附近的南庭新苑北区、阳光新苑北区，天通苑的天通苑北三区、东一区等，想请您推荐一下？3，看房途中接触到新宫家园、安馨家苑的回迁房，个人对回迁房没什么了解，但家人看上了小区环境以及比较新的楼龄。在您看来买回迁房风险如何？暂时想到这些，烦请指点~
回答：你好，我认为这几个区域差距都不会太大，还是看具体小区。天通苑东最大的优点在于北面，就业人口多，而新宫则是双地铁，缺点是配套一般，宋家庄则是地段相对成熟。② 可以优先考虑天通苑和宋家庄家园，流动性和升值性都相对好一些。③ 新宫家园、安馨家苑的回迁房，没啥风险，主要是居住环境相对一般，流动性可以，涨幅不算突出。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
5、提问：经过自媒体近两年的宣传，大家都认为要买次新，抛弃老破小，但次新一般都是7-8百万起，被抛弃的老破小都是4-500万。忽视了老破小的位置医疗的优势，低估了大众居住需求，不断强化住宅投资属性，造成大量的老破小抛售，加剧了两极分化，不利于二手房均衡发展，倒逼次新也卖不动了。希望各位自媒体专家重视这个问题，请问我这个观点是否正确呢？谢谢！
回答：你好，随着互联网的发展以及自媒体的大爆发，北京楼市确实出现了一个问题：大量的目光投向次新房，而老破小被diss，而且愈演愈烈。不过未来大趋势就是这样子，次新房和老破小的分化会越来越严重，只是自媒体等对这一现象有推波助澜的作用。我认为，如果没有自媒体，这种分化可能会稍微弱一些。但也不必过于担心老破小无人问津，特别是配套好、地段好的老社区。另外，市场本来就有一个无形的手：购买力有天花板。举个例子，很多人受买房理念的影响，一开始关注着次新房，但后来发现买不起次新房，于是只能选择老破小，因此老破小也能随着补涨，只是涨幅没那么大。比如2023年初这一波，除了个别被炒的次新小区，基本涨幅不是很大，这里面其实就是购买力有些透支。如果行情持续，老破小其实会补涨的。不过我依旧认为涨幅肯定会跟次新拉开差距，因为供需问题：老破小太多，而次新太少。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：450万以内，想在东城西城或海淀购置学区上车房，兼具升值属性的，最好的选择是不是荣丰2008或者兴隆都市馨园？您有什么推荐的小区吗？
回答：你好，如果是东西城，还是选择荣丰2008，然后兴隆都市馨园。如果是海淀，可以考虑一下绿波漫板、西山华府、定慧x里、天作国际等小区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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《京爷北京买房十大顶级思维》
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