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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主，您好！一直关注您对北京楼市分析，从宏观政策影响到微观社区操作，很具体很有针对性。目前我们夫妻都在朝阳工作，不想去海淀卷了。手头资金800左右，考虑孩子以后上小学（六年后），所以主要考虑在太阳宫、望京和慧忠里附近。主要考虑是太阳宫小学可以上朝师附小，但目前价值已经很高，不知道后面会怎样。望京楼新，但是学校不如太阳宫和慧忠里朝外。慧忠对口朝外学区，但是楼都很旧，担心6年后北京适龄儿童减半，学区溢价消退。请您指点，该如何选择。另外，感谢结合国内外形势，明年房价可能会有下降风险，不知道您怎么看？感谢，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,抛去学区方面单纯从居住属性，望京的价值都配得上它目前的价格，楼龄新居住体验好只是一方面，其核心因素是它商圈的空间感及产住结合的稀缺性，国内的产业龙头大多都集中在望京，这会导致后期新成长起来的企业会形成扎堆的现象，反应到楼市上就是持续吸收市场上最优质的购买力，刚毕业的大学生参加工作要租房，有的是家里给予支持会跨过租房阶段改为买房，而工作3-5年的人群随着储蓄增长会改善住房条件，2居换为3居，3居换为品质更好的住房，所以望京无论是哪个梯队的楼盘它的反应速度一直都是最快的，
而太阳宫板块从居住属性上它的城市界面以及楼盘资源包括商圈的配套都要比望京高一个等级，但有一点瑕疵就是它因为学校的原因导致前面的涨幅过大，如果学位没有变化，并且入学人数一直维持原状的情况下，太阳宫还会继续往上走，但凡学位发生一点点变化都会影响到它的房价，因为它的房价有一部分是学位造成的，而望京是集中的购买力推高的，从安全性上望京是要优于太阳宫的，慧忠里板块包括小营这一带就差了些，保值性上问题不大，但未来的增值性或许一般，第一呢这个大板块缺乏品质商品房，大多都为老社区
有几个2000年往后的楼盘因楼体设计和户型拉垮再加上商圈的衰退所以涨幅上很差，也是严重跑输市场平均值的，亚运村在奥森之前是属于明星商圈，奥森之后就慢慢衰退了，08年过后大部分的购买力也都被奥森抢走了，除非是对这块的学校有必须性，否则是不建议考虑，综上如果你更倾向于房子买到手后期的成长性，望京显然是较为稳健的，其次是太阳宫，如果太阳宫后期出现回调的现象，学区溢价全部洗净还会往上走，因为商圈的价值在那，只不过到你身上就需要更长的持有时间才能兑现了！
关于房价未来的走势，任何一个行业都有高速成长期，瓶颈期，到最后的衰退期，房地产大范围普涨已经结束这个已经成共识了，或许会因某一阶段的市场影响会导致房价严重下跌，也或许会因为政策面经济面导致房价回暖，这些因素都是你我控制不了的，能控制的是下跌期我购买的房产是抗跌性最强的，即便全面下跌，我也是最后一批下跌的，同样如果市场回暖房价上涨我一定是市场上反应最快的，中长期北京作为一线城市经济一定是向好的方向发展，结合货币因素房价往上走也是铁定的，只是很小的一部分房产才有金融属性，这部分金融属性强的房产越往后越稀缺，价格只会越来越高，在能力范围内去拿这些房产，即便因特殊因素导致阶段性下跌也不必惊慌，可参阅星球精华栏文章08#通货膨胀货币与房价;01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:京总好！偶然发现 ，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州户口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔北宅人济庄园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓170平，有贷款几十万。两套环境都很好，但增值不好。对我们过几年就要退休的人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考虑了 ，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京总如何操作？
A:回答:您好，首先在布局上你们这两套房产都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是要脱手的，CBD高尔夫公寓这个盘没有涨幅是区域的成长环境全差，我在星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中有过朝阳的选筹策略分析,百子湾是一个很刚需的区域，而高尔夫公寓属于低密度产品，这个盘主打的是别墅，价格要比高层高一些，而从全市看这个别墅涨幅是低于其它盘的，在高容积率的区域里建低密度的产品，这个本来就不是很受欢迎，百万买宅，千万买邻，别墅第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，孤盘很难成长就是这个原因，从保值增值的角度去看，你这两套都应该脱手再重新做布局
关于新方向，如果是打算退休作为养老房，有2种选筹的思路，一种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资源，楼盘资源都会比原本的更优，涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会提升到另一个层次，这两种方向都不会影响房子的增值属性，关于选筹的目标;如果是第二种我不建议你去布局到通州，任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为
融御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，不如到孙河去买一套大平层了，孙河的养老环境要比融御好很多，无论是商业还是生态环境，医疗都更有优势，距离市区也近，关于通州何时能兑现，我上两天刚详细回答过，你可以往前翻，要么就是继续布局在核心圈，像望京，奥森板块养老都很合适，建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;反复阅读5遍以上,第一不会再次踩坑,其次新布局跑赢大盘是最低标准,祝顺利！
Q:提问:您好，请教和咨询以下情况：1、基本情况：满五唯一将台芳园南里西区（1996年）小两室（有贷款），手头300，卖掉后可承受1000万内的房产（含贷款）。2、核心诉求：希望能够在丰台或海淀两个区，5环附近或5环内买新盘或次新，两居或小三居，自住兼增值考虑。3、关键问题：一是将台芳园南里西区当下是否应该尽快挂网卖掉？时机是否合适？还是再等到年底或明年初？二是丰台南四环中轴大红门片区+总部基地郭公庄片区潜力如何，是否值得重点考虑新盘及次新，哪些盘重点关注？三是海淀的1000万内次新推荐哪个区域？
A:回答:您好,1、芳园里不算是流通性很差的盘,赶上市场回暖的节点不愁出货的,利益最大化的操作方法是先买后卖,你可以等到市场启动前定房,比如元旦前后就是一个很好的节点,定房签约时周期不要那么紧,最好是6个月左右,最差不要低于4个月,这样你有很充足的时间来出货,四个月对于芳园里足够;从总价配置上,1000万你可以考虑海淀西南方位的次新产品,如乐府江南的南北两居,兰德华庭的南北两居,这些都是靠近丰台位置不错次新盘,如果再往丰台靠,你可以看丽泽商圈的金泰城丽湾、顺驰蓝调和保利百合,以上五个项目都是2居的首选盘,
三居可以看玉泉营板块的万年花城五期,南北的小三居90平左右800万上下,四期南北128平的三居价格950左右,其中五期的品质更高,可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些盘收益于丽泽的加持,保值性及流通性都没什么问题,成长性也很稳健;从现有的资源以及未来丰台资源的倾斜方向,在丰台做布局无疑是要保留在丽泽圈里,整个丰台最有价值的板块,也就是楼市上涨可能性最大的区域也只有丽泽,在过去十年丽泽是完成了多轮上涨,但大多是投机炒作行为,这个位置真正的供需阶段红利还未出现,区域完全饱满后最先享受到板块红利的无疑是靠近丽泽的好商圈,如玉泉营,西局,菜户营,广外,那些品相好的盘吃到行情的概率确定性在90%以上,相反其他板块只能吃外溢过去的,时间上自然会慢;
2、关于南四环大红门片区和总部基地这两个板块的预期,可参阅星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图;首先南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，从1000万的总价布局上都要避开这些位置,准确说资源越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域,其次科技园正处在丰台的边缘属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，比着一线民企区域支付能力显弱明显，它的优势是次新盘扎堆,像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘只能等溢价全部洗净,区域完全饱满有足够的购买力才会比较稀缺;现阶段这些盘都是处于横跌的状态,房地产已经过了高速增长阶段,这种位置的次新产品就需要更长的时间养,兑现周期或许很长很长,稀要谨慎购买,又稀又缺才值得购买,你最好的选择如果是丰台就是靠近丽泽,不要出这个圈,保值增值上自然不会差,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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