北京楼市：回龙观还有下行空间！-叭楼楼市分享网

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1、提问：京爷您好，感谢回答。最近关注到了首开国风美唐，这个小区从去年11月份的5万一平涨到了现在7.5万一平，背后是什么原因将小区房价推高了那么多呢？计划年底买房，首房首贷，预算800万，工作单位2025年会搬到未来科学城东区，这个小区是否还值得考虑？还有其他推荐的地点吗？

回答：你好，你的数据有误，国风美唐并不是去年底涨起来的，而是2020年到2022年左右起来了。去年中开始，回龙观的新房供应量大，造成挤压，这个盘基本在横盘，在去年底和今年初稍微有些上扬，现在又凉下来了。这个盘自然是可以考虑的，毕竟地铁+稀缺次新，还可以看看金域华府，或者回龙观新盘。目前来看，挂牌量巨大，回龙观还有下行空间。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

2、提问：京爷好，总预算700，首套，想增值+自住，如果在西城附近是否有合适的选择，其他区域有什么推荐，谢谢

回答：你好，未来西城有两类房子比较有价值，一个是次新房，因为稀缺，另一个是顶级学区，毕竟教育好。对于前者，这个预算比较难买，如果你不介意一居，那可以考虑广外的常青藤、朗琴之类的；对于后者，你看看德胜、月坛的老社区小两居，最近应该会有一些意外捡漏惊喜（全北京目前都有不少惊喜，捡漏房涌现），这个预算可能还能淘到，可以去看看。至于一般学区，如广外、新街口的话，性价比一般。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

3、提问：京爷好，双井苹果社区南区的94平复式户型怎么样？家里两个孩子想改成三房自己住，但预算又有限，所以考虑苹果南复式，这样住着还舒服些。担心该复式户型会不会不保值？未来流动性差不好卖？

回答：你好，不确定你说的是不是95平米左右的复式。一般来说，常规住宅的复式表现都相对一般，低于常规户型的平层。不过苹果社区毕竟热门板块的次新房，所以即使如此，流通性倒不算大问题，估计大盘左右。如果有居住需求，我认为倒是可以考虑。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

4、提问：京爷您好，目前在海淀区沄沄国际小区有一套房子，目前市值1200W左右，家庭唯一房产，是七一小学学区房。由于房型不太好，目前想在海淀周边置换一套，现在看过的房子主要集中在田村地块儿，看了乐府江南小区比较中意，但是140平左右三居得1500W+，目前手里有300W现金，我这个以大换小的改善房型的置换值不值？如果置换，总价1500以内的房子还有什么推荐？孩子现在小学四年级，在海淀实验小学，学区不是第一考虑因素。如果不置换，我拿300W现金加贷款200-300左右再投资一套房产会不会更好？家庭年收入70W左右，如果再买一套投资，希望推荐几个楼盘，谢谢！现在就是俩方案，1.置换一套距离海淀实验小学不算远的三居，把现有房子卖掉再添3-400。2.用手里的现金贷款再投资一套小房子，求推荐楼盘。哪种方案比较理想？我怕置换之后升值空间也不大。

回答：你好，单纯从升值性角度来说，乐府江南还不错，属于跑赢北京大盘的类型，当然在海淀不算突出，跟沄沄国际比的话，没有太大的区别。不过乐府江南算是个居住体验不错，学区溢价不高的小区，所以你置换的话，还是不错的选择，毕竟升值还不错，而且比较稳健，不太会受学区政策的影响。如果是1500万总预算，那比较难买到很优质的，我建议还可以稍微加点儿杠杆，买西钓鱼台嘉园、颐慧佳园B区，总体上稍微优质一些，升值性也很突出。当然，你要是想投资一个小房子倒也不是不可以，从升值性上来说，是没问题的。500-600万，如果想要买个投资属性好的，可以看看清河的一居室，或者亦庄的地铁盘，比如经开壹中心之类的，不过现在需要看看有没有漏可以捡。总体来看，我个人比较偏向于第一种方案，因为居住环境好，而且升值性很稳健，多方面都能兼顾。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

5、提问：京爷好，感谢分享和回答。单位在未来科学城北（未来17号线终点站），SFSD，考虑3居，自己住，希望能兼顾舒适性和升值属性，首付大概600万左右，贷款后能刚够得着1000万。刚开始看房子，不知道应该从哪儿入手，京爷有没有什么建议？是否可以推荐几个方向和小区？

回答：你好，如果是17号线北面上面，那自然是沿着17号线或者相关通勤方便的一些小区合适一些。这种情况，一般还是考虑北面，毕竟北面涨得好，而且楼龄也新一些。如果特别南，那也有价值，毕竟靠近亦庄，不过太远了。那么重点考虑北面的话，选择并不多，要么就是北苑、新北苑、立水桥，或者往回观和霍营等区域了，其他没有更好的选择，不要再考虑其他区域了。你可以看看星球内部资料《北京规划资料包》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

6、提问：星爷您好，我想在奥森周边或太阳宫周边入手一套预算在1200万左右带学区的二手房，主要考虑商业配套齐全➕自住➕升值保值，夫妻双方均是外地户口自由职业，娃目前一岁半，2028年入小学。不知道如何做取舍，您能给点建议吗？

回答：你好，先说有哪些选择吧。如果是奥森周边，带点儿学校，那可以关注两个小区，一个是海淀区域的观X园，小区次新，有一定的居住环境，学校不算好，但毕竟属于海淀，所以升值性还挺不错的；另外，亚运村不知道符不符合你的奥森周边需求和定义，可以看看陈经纶嘉铭的嘉铭桐城，如果两居的话，可以住得还可以，但三居的话，居住一般，升值性倒还不错。如果是太阳宫，则可以看看圣馨家园、新纪家园，有一定的学校，或者火星园之类的两居，居住品质+学校都不错，就是户型差一些，而且是两居，升值性也没问题。这些选择中，各有优缺点，都没法全面满足，关键看你看中什么了。如果需要三居或者居住体验，那海淀这边还算是可以的选择，居住体验好，上学虽然不突出，但海淀学籍，需要好好鸡娃；如果接受两居，看中学校，可以考虑嘉铭，毕竟学校还不错，而且一贯制。希望配套好，太阳宫更突出。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

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