北京楼市：这是北京炒房客聚集地？！-叭楼楼市分享网

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1、提问：京爷您好，关注您有段时间了，看到上地的橡树湾和永外中海紫御公馆您都是推荐的，考虑到目前两边的行情，同价位在中海能买南北通透两居室，但橡树湾只能是东南或者西南。请您帮分析一下目前哪边更值得下手呢？还是说两边都算历史高位都不是一个下手的好时机呢？我是一居置换二居，考虑自住舒适性和升值性能。谢谢。另外这两个跟望京的融科橄榄城三期比起来您怎么看哦？

回答：你好，从过往的表现来看，橡树湾的爆发性会强一些，比中海两居涨得稍微好点儿。现在这两个小区自然是高点，特别是橡树湾属于被热炒，炒房客多，可以稍微等等看看，但小区很有价值，不要指望降很多。融科橄榄城三期，表现也很好，品质稍微差一些，升值性不会有太大的差距。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

2、提问：京爷您好，预算650万，我在东直门，队友在苏州街，经过实地看您推荐的一些盘后，想买北苑的望春园，但是现在有个问题，我父母让我们等望春园的88.51全明两居（目前没有现房），但是我们觉得面积太小，且最新成交价已经650万了，不如买个户型差点儿的100平大两居，只需要600出头，请问您我该如何选择？

回答：你好，理论上来说，小区还不错，各种户型流通性都还行。不过全明两居户型明显比后者强，居住体验和流通性都好一些，如果是自住+升值，建议还是这种好一些。现在市场相对凉一些，如果没有合适的房子，不妨等等房源。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

3、提问：京爷你好，我首付180预算400左右的房子，主要看朝阳东南两居室，大概考虑的小区有弘善家园，翠成馨苑D E，双合家园，朝丰家园，青荷里南山园这几个小区，帮助分析一下，这几个小区那个比较好一点，都是政策性住房，那个小区有跟上大盘的可能

回答：你好，这些房子，大多都是政策房，表现都不算突出，如果希望好点儿，那就地段尽量好一些。可以优先考虑一下弘善家园，流通性尚可。不过这些要跟上大盘都有一些难度。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

4、提问：京爷：目前孩子在朝阳北工大附近小学，想在进入初中前换到东城或者海淀，以便有机会上到好一点高中，预算800万左右，周边初中派位概率大一点，未来房子基本保值就行，您有什么建议吗？谢谢

回答：你好，你这种情况可以试试东城，海淀的好的太好，差的也是比较差，有些卷，东城相对均衡，并且小升初压力比较小一些。你可以重点考虑一下东城的龙体和东崇前板块。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

5、提问：星爷您好，我想在奥森周边或太阳宫周边入手一套预算在1200万左右带学区的二手房，主要考虑商业配套齐全➕自住➕升值保值，夫妻双方均是外地户口自由职业，娃目前一岁半，2028年入小学。不知道如何做取舍，您能给点建议吗？

回答：你好，先说有哪些选择吧。如果是奥森周边，带点儿学校，那可以关注两个小区，一个是海淀区域的观X园，小区次新，有一定的居住环境，学校不算好，但毕竟属于海淀，所以升值性还挺不错的；另外，亚运村不知道符不符合你的奥森周边需求和定义，可以看看陈经纶嘉铭的嘉铭桐城，如果两居的话，可以住得还可以，但三居的话，居住一般，升值性倒还不错。如果是太阳宫，则可以看看圣馨家园、新纪家园，有一定的学校，或者火星园之类的两居，居住品质+学校都不错，就是户型差一些，而且是两居，升值性也没问题。这些选择中，各有优缺点，都没法全面满足，关键看你看中什么了。如果需要三居或者居住体验，那海淀这边还算是可以的选择，居住体验好，上学虽然不突出，但海淀学籍，需要好好鸡娃；如果接受两居，看中学校，可以考虑嘉铭，毕竟学校还不错，而且一贯制。希望配套好，太阳宫更突出。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

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