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1、提问：京爷好，600万左右预算，请问是选择回龙观金域华府还是亦庄河西的万科金域东郡呢？纯投资？

回答：从板块上来说，回龙观属于产业外溢，金域华府除了能接收互联网外溢客户，还有一些城里的年轻人外溢，没有什么学区溢价，供应量不算大的标杆盘，所以属于涨得好，而且比较抗跌的类型；亦庄河西，主打居住和学区，不少周边的学区需求客户会选择。老实说，前面涨得比较多，多少有些泡沫。万科金域东郡属于同等次的首选，涨幅很高，不过供应量大，泡沫还是有不少的。特别需要注意的是，先前亦庄河西有大量的限竞房，未来五六年后，估计会有大量供应，而且也属于刚需盘，因此万科金域东郡的稀缺性会降低，有一定的风险。另外，河西的学校，不确定未来究竟能办成什么样子。所以，理论上来说，回龙观万科金域华府比较安全一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

2、提问：小孩2025年上学，工作居住证，五道口和五颗松上班，二套，首付400，学区＋自住，建议哪个小区？谢谢

回答：你好，25年上学，学生入学人口在慢慢下降，但可能刚好的分界线，不好说哪里就一定能上对口的学校，我个人建议买现在学位相对充足。当然，这类学校不会特别好，不过要是能找到一定中学通路的那也还行。你可以看看八里庄片区的定慧里小学，或者六一小学，恩济里小区；或者看看羊坊店附近，如羊坊店第五小学，有部分直升57中，比如小区羊坊店路3号院，今年好像工居的也进了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

3、提问：孩子26年上小学，京籍，二套资格，单位在海淀魏公村，原计划是在皂君庙附近买学区房，方便上学和工作，但考虑到海淀太卷，而自身没那么大实力，普通家庭。现考虑西城，东城，或海淀皂君庙附近的总价500万左右的小二居或一居。您给分析下哪个片区更合适呢？谢谢

回答：你好，对于你这种情况，我认为你首先可以优先考虑一下东城的和平里板块，比如青年湖东里，至少确定性高，而且上升通路好。如果考虑西城，那可以看看广外的北小，比如小区马连道中里，26年估计差不多。而海淀的话，不管你在哪个区域，都会卷，你要是不想卷，那就没必要了。建议你可以看看咱们的独家星球大数据福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

4、提问：你好，想买西城学区房，小孩28年上学，预算700-800万左右。

回答：当前西城，大部分都买不到对口的好学区，因为人比较多。不过等到28年左右应该没问题了。所以，当下买房思路可以从性价比的角度来考虑。目前西城很多弱学区，比如广外、新街口等板块，涨得比较多，性价比较为一般。月坛因为开始部分不出区，所以在价格回调后，性价比起来了，倒是可以考虑。不过论西城性价比最高的还是德胜板块，因为这几年都调出区，加之市场一般，所以价格大跌，700万竟然可以买个两居了，所以性价比非常高，算是西城最值得考虑的学区了。因此，我认为你可以去德胜捡漏去。建议你可以看看咱们的独家星球福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

5、提问：请问京爷，目前看房聚焦在海淀小西天地区和东城天永片区。两个区域都算各自区里垫底的学区，这俩之间比较哪个学区能更好些呢。

回答：是的，这两个都属于垫底片区。小西天的价值在于地段好，周围都是高校、研究所，离就业中心金融街也近，但没啥好学校，小学比较一般，通路也不行，只能说小孩如果牛的话，海淀机会多；东城天永片区，片区界面很差，不过有一个还不错的小学（北京第一师范附属小学），还有一个直升，其他则都一般。综合房价价值，小西天还是强一些，不过论个别学校，永外的有些优势。另外，如果你想鸡娃的话，还是海淀好一些，机会多一些，氛围也浓一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

6、提问：京爷您好，请问400多万想买个海淀学区房小一居上车，孩子现在不到2岁。芙蓉里小区和八里庄北里小区的对比，您怎么看，更推荐哪个呢？

回答：你好，如果小孩不到两岁，可以考虑八里庄北里，因为这个小区对口的学校中学通路还是非常不错，未来会比较受关注。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

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