叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:您好，请教您。想通过置换，在望京实现：资产增值+强改善+弱学区，90平左右。改善具体指的是：进5环，临地铁，老婆通勤方便（望京上班）一、家庭情况：五口人。1个孩子，1岁9个月，2个老人带娃，五口人。老婆在望京上班。我在亦庄。二、居住情况：在顺义石园南区，93年100平旧房，周围新房涌现，导致价格持续走低。但按照规划，顺义有R4地铁在28年底会通车，地铁站离小区800米，到朝阳管庄。三、预算情况：卖掉顺义旧房270+现金150+dk230=650w左右
问题如下：1、近期置换，时机是否合适？孩子还小，学区近几年不是刚需；2、置换选在望京，是否稳妥？听说望京不少互联网企业在搬离，怕价格虚高会持续走低；3、望京看盘后意向是：利泽西园 99平两居西向（学校好，陈分9年一贯制。但位置一般，居住感觉一般，户型一般）。担心是否学区溢价高。因上学还有3年，怕教育政策调整，房价会有回调。其他盘，比如望京新城，乱。这个预算，暂时没找到比比利泽西更好的选择。4、除利泽西，是否还有650w左右的盘推荐，兼顾资产增值+强居住环境改善+弱学区？5、除了选在望京，是否还有其他地段推荐或建议？6、也考虑过，买个朝阳老破小过渡，例如花家地北里，67平小二居，顶层，380w左右)。因为当前顺义旧房住的舒服，但觉得规划的28年底地铁开通遥遥无期，增值无望。这个方案偏向于弱改善。不如置换，一次到位。您怎么看？以上，请您指导。感谢。
A:回答:您好，1、关于置换的时机，首先你从顺义往望京换方向上一定是对的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,其次现在就行动没有什么不合适，要说最合适的时机肯定是市场大涨的前夜，但如果要卡这个点你需要付出大量的时间和精力，首先要锁定目标小区，目标房源，和目标房源类似的也都要做到了解，有了这个基础之后只需要关注小区的成交量即可，成交量可以说明一切，正常无论是处于什么原因市场利好回暖，小区里的成交量会突然增加，市场回暖后第一批房源卖空前不会有明显的跳价，除非是房源特别优质价格又特别低，你只需要在第一批房源清空前把你的目标房源拿下就可以吃到接下来小区的行情，第二批房源从过去的经验一定是涨价的，尤其是好地段且有价有市的板块，市场冷静期之前都不会跌的，如果你对于投资有更高的要求,后者的买入时机更合适，如果没有精力提前个几个月并不会有什么实际上的吃亏，本次利好具备稀缺资源的楼盘上涨是铁定的;
2、关于选筹上：按照你的需求，你所选的盘已经是最优的选择了，包括其它板块的老破小，从效率上都不如利泽，在朝阳是这样，除非你换区，比如移到海淀，清河板块的莱圳家园70平的一居户型可改两居，它的成长性比利泽更优，或者甘家口小区，南北的两居户型650左右，同样是老破小，甘家口小区的居住体验要比利泽西园好太多，同样都是受产业辐射莱圳的品质要比利泽好太多，在望京你的选择是最优的，如果扩大到海淀就一般了，但要牺牲居住属性！你可以参考以上综合考虑，至于望京的互联网搬迁是否会影响房价的走势，这个是完全以房价下跌制造流量来博取关注，抛去学区方面单纯从居住属性，望京的价值都配得上它目前的价格，核心因素是它商圈的空间感及产住结合的稀缺性，国内的互联网产业龙头大多都集中在望京，亦庄，海淀这些板块，这就会导致后期新成长起来的企业会形成扎堆的现象，反应到楼市上就是持续吸收市场上最优质的购买力，刚毕业的大学生参加工作要租房，有的是家里给予支持会跨过租房阶段改为买房，而工作3-5年的人群随着储蓄增长会改善住房条件，2居换为3居，3居换为品质更好的住房，所以以望京为主这种区域无论是哪个梯队的楼盘它的反应速度一直都是市场上最快的，完全不必担心未来的房价走势，祝顺利！
Q:提问:京总好:请教一个问题:我非京籍，但是有一套购房资格（已经使用）。孩子在京（东直门地铁站附近）工作居住。现在，想在朝阳、顺义等东北部地区再选一套有院子的联排或者是叠墅，预算1000-1500万左右，需兼顾优秀一点的幼、小教育资源，请推荐几个楼盘。孩子再有两年就具备购房资格，我是期待非核心区减除限购后可以购买，退休后居住刚需，时间不是特别着急，可考察等待。如果有条件很优秀的二手房，也可以考虑。谢谢
A:回答:您好，你可以关注中央别墅区正在卖的新房项目，中铁诺德阅墅，它的合院叠拼产品在1200-1700左右，这个项目的位置很好，产品在这个价位里属于中上等类型，二手盘可以关注温榆河的两侧：泰禾北京院子、龙湖双珑原著、首开琅樾,中央别墅区是目前北京所有的别墅区配套最完善的一个，包括它的低密度氛围感和教育医疗也是远超其它区，但是1500左右在这个位置去选叠拼或者联排，这个价格很尴尬，1500能拿到的所有产品，虽然总面积上来了，但是它每一层的活动空间都很小
按照中铁那个盘总面积300左右，一共4层的话每层也就70平左右，这个竖向生活分区结构和横向有很大的差距，平层单位住惯了150平的，突然给你换到200平的你会感觉大了很多，甚至换到180平的就会有明显的变化，而竖向结构的联排，看似总面积从150平提高到了300平，实际你的单层活动空间是缩减了一倍，从150平缩小到了70平，这个心理落差我给你描述或许你感受不到，就是说这类产品线的居住体验并不好，你真正的体验过才知道有多差，在中央别墅区投资如果是1500我更建议买一套大平层，如果是倾向于带院子的最好是把总价提高到2000往上，尽可能买面积大一些的，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准,祝顺利
Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1、海淀区北京大学燕东园90平米学区房，预计售价：990W;2、海淀区人济山庄二期105平米，预计售价：1155W;3、西城区马连道茶茂国际 2套34平米商用开间，预计售价：204W;4、房山区窦店镇世界名园小区131平，自建二层顶楼带露台。预计售价：200W;5、房山区琉璃河小产权房100平米，预计售价：80W;6、今年底前，到手一套房山区琉璃河大产权回迁房，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题：1、以您的角度，如果持有这些房产如何整合。2、卖出后仍考虑重新布局市内优质区域优质房型2居以上。区域不限，不考虑居住，纯考虑未来升值可能。您会建议布局何区？甚至哪个盘？以上，请解答，万分感谢！
A:回答:您好，感谢阅读！其一：3456你要最先做脱手的动作，参阅星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山的窦店和琉璃河都是正被弃掉的板块，这种类型的住宅没有流通性更没有金融属性，也不会存在未来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅地产，商业地产，工业地产等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，准确说哪怕是在房山这种外围区域，只要是主商圈的70年产权商品房，都有它的价值，结合产权性质及地理位置，这三套都要弃掉，且越快越好，只要有人买，价格不离谱就可出。其次马连道茶城这套你要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，按照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望是不符的，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，如果马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新两居的建仓上。
其二：人济山庄和燕东园的保值性尚可，但你这两套的总价是北京主流盘主流户型的标准，分布在这两个盘上都为小户型，效率太低太浪费资源了，从长远角度你应该把这两套二流区域二流盘的小户型换为一流区域一流盘的品质大户型，这种置换是大趋势，影响会长达十年二十年，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，可参阅星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你房山加马连道抛出后总资金是近600，燕东园和人济是2100往上，这样你的布局很灵活：大的可以选一套主流大盘的四居，2100可一次打完，剩余的600在次级位置选一套2居，另一种思路是大盘选一套三居，总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！还有一种情况是不动马连道（这种情况是马连道的租金回报不错），降低大盘的总价提高小盘的资源，置换升级后的最终布局：一大一小或一大两小（含一套商业），这都是很稳健的方案，方向上海淀和朝阳的头牌区域都可以考虑，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好～！刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。 1.计划先买房再卖房（尾款需要卖房款付），关于卖房这边您有什么建议不？2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通？3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛？销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好？5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总
A:回答:您好，感谢信任！1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明自己的情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期应该是没有问题的，至于时间上最好是拖到春节后，根据目前政策面的影响元旦过后的春节左右会有一波小牛市，这个时期卖房价格上会有优势，在这之前你以大定去锁定一套房源，理论上都是比较利己的！
2、关于西红门橡树湾这个盘，首先西红门是有它的价值，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，因丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，整个西城，丰台的一部分刚需会外溢到西红门商圈，而西红门本地也是有发展产业的，虽和一流的亦庄比不了，但在整个大兴西侧这条线算是一线资源了，而橡树湾这个盘从它的位置以及价格算不上很稀缺的项目，礼域府132平的三居报价有5万3左右的，户型楼栋各方面都比较优质的报价才6万上下，这种地段次新盘无论是流通性还是保值性表现都还不错，至于未来的上限有多高需要看整体的大盘走势
西红门是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，中短期的市场它的价格并不符合这个区域的现状，星苑，月苑才是主流，包括顺驰，新里斯，目前这个区域的购买力还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，群体太小推动不了房价上涨！如果你期望自己购买的楼盘能够吃到往后的每一波行情，最好是选择主流盘，相对于高品质的更稳健一些！其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括它紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥区域资源上都是很落后的，参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这种遇弱则弱的区域时间成本太贵，完全没必要，你700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的金域东郡，这个盘是要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，它一轮的行情可能比它们两个5年加在一起还要多，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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