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01
高教园是不是青春版的朱辛庄？
提起昌平高教园板块，好像大家的第一印象就是平平无奇。
这个板块近两年出让的新盘比较少，所以大家提的也少，但其实这个板块相当有实力。
如果你想对这个板块有最直观的印象，那么我建议你可以找一天，骑个小黄车，在大学城转一圈。
从中财、中矿、到北师、北航、外交、到北邮，你会发现这里马路很宽，很低密，浓厚的校园氛围和生活氛围，岁月静好。
所以沙河高教园，是在这里上过学的朋友们，青春里最深刻的记忆。
说句不太厚道的话，海淀不盖房，昌平不修路。
海淀但凡要盖房的地方，一定要抓紧抢，
而昌平，马路是标志。修大马路的地方，一定会迎来重点发展。
说这里是整个沙河区域最好的位置，最宜居的位置，没啥毛病。
很多人拿沙河对标青春版的朱辛庄。并且认为朱辛庄比沙河高教园更好。
其实这种看法当下似乎也没什么问题。
如果你单纯从位置看，朱辛庄确实更好。他在北5.5环，北清路沿线，开车去海淀方便，昌平线2站直达西二旗地铁站。
而沙河高教园地铁站接近北六环，昌平线5站才能直达西二旗。
沙河还有一个缺点是，虽然周边因为高校众多，小的配套和商业特别多。比如沙河高教园地铁站出口，沿街都是小吃。
踩盘那天正好赶上傍晚，实在是给我看饿了。
但沙河高教园缺少大型的商业配套。而朱辛庄有万达广场、TBD住总万科天地。
高教园目前看起来，有点像朱辛庄的备胎，买不起朱辛庄的人，无奈才来选择高教园一样。
如果你这么想，那么就有点低估高教园了。
现在的朱辛庄名气比高教园大，但其实早些年，大家对高教园比朱辛庄更熟悉一些。
因为北航、北邮等一大批国家重点建设高校的入驻，让这里知名度有非常大的提升。
要知道朱辛庄也不是一开始就被大家认可的。
之前有各种杂乱的小商贩，自住房、回迁房、商住都有。六七年前，大家对朱辛庄的印象也是“很村”。
当TBD住总天地逐渐有了人气，加上2020年朱辛庄的万象悦府（当年限价5万4真的很香）入市一炮而红，大家才对朱辛庄的价值有了共识。
当板块有了重要的定位和规划，进入高速发展模式后，大家对板块的看法，也会随之刷新。
现在，朱辛庄的开发接近中后期，价格已经由5.4万涨到6.2万，红利兑现了不少。而高教园的开发，刚刚进入加速期。
02
昌平发展的规律，暗含了高教园的崛起逻辑
我们梳理一下昌平的发展脉络。
哪怕是现在，大家对昌平最大的印象也是近郊的居住大区，主要以刚需刚改楼盘为主。
但昌平为了发展支柱产业，十几年来做了很多的努力。
昌平发展的规律，主要有两个：
一是昌平发展东不如西
二是昌平未来向北发展
这两个发展的规律，本质还是昌平发展需要最大幅度接受海淀的外溢红利。
2009年前后，昌平最起初搞的未来科技城，也就是现在昌平未来科学城东区。
这个区域的企业主要是国央企单位，带来的产业势能无法以点带面连片发展。
因为挨着温榆河，附近的区域住宅都是以别墅为主，虽然周边环境很好，但流动性很差，当地入住率偏低。
和产业人群的入住需求不匹配。
后来，昌平发展重点由东改成西。
未来科技城继续扩大成为未来科学城，其中老科技城演变为未来科学城东区，新添加的未来科学城西区就包括了朱辛庄小米基地、二拨子中关村生命科学园，以及沙河的高教园。
很快，未来科学城西区的发展，以点带面，沿北清路和京藏高速都铺满了昌平的产业。
整理发展思路就是，抱大腿，牢牢的抱住海淀大腿。
当朱辛庄小米产业基地已经成型，
中关村生命科学园三期也开始逐渐落地，
那么昌平要往哪里发展呢？
向东发展早就尝试了，之前的未来科技城。
向南天通苑回龙观都是居住区，最好的位置已经占用了，很可惜但是没办法，
所以昌平只能向北发展。
当然是重点还是继续贴边海淀发展，
那么沙河高教园的发展，也势在必行了。
未来，昌平的发展脉络是由南向北
生命科学园/朱辛庄——沙河高教园——南邵
沙河高教园作为一个承上启下的位置，就变得很重要。
03
沙河高教园真正的核心板块在哪里？
整体来说一下沙河。
不同于昌平越往南越被认可。沙河其实越往北越被认可。
如果你因为通勤尽可能选择离海淀更近一站地的地方，比如巩华城、沙河地铁站附近，并且认为他们比高教园更好，那就大错特错了。
沙河由南向北总体包括巩华城、沙河、沙河地铁站三站区域，三站区域分别对应沙河老城区，沙河新城区，沙河高教园三个板块。
巩华城所在位置是沙河老城区，距离南沙河比较近，生态环境很好，但这里的城市界面和进度都不及朱辛庄。
巩华城比较有名的是泰禾丽春湖院子和中海丽春湖墅，别墅类产品。其他乏善可陈，拆迁进度、城市更新速度都比较慢。
沙河站是沙河新城区，回迁房比较多，小商铺也很多，大型一点的商业是隆兴购物广场。
沙河最好的板块就是沙河高教园。这里的房价，未来也是沙河的高地。
高教园在控制性详细规划（2020-2035年）的定位是建设“具有全球影响力的全国科技创新中心重要组成部分和国际一流的科教新区”。
在十三五和十四五昌平区规划中都有提到，高教园发展世界一流大学城，由园到城的转变。
大学城陆续入驻以后，周边二手房价格一度水涨船高。刚需、改善、别墅都有，住宅品类齐全，流动性也很好。
北街家园小户型称为“刚需上车第一站”，因为近地铁低总价很吃香，涨幅也不错。15年左右尤其受到一堆投资客的青睐。
那会我记得北街家园和融泽嘉园齐名，都是北京刚需业主们热衷买入的地方。
上文提到，沙河高教园最大的短板是大型商业不足。但这个短板，在未来规划中，会被补足。
整个高教园的配套分为大百万配套和小百万配套。
大百万配套是整个580万方的世界大学城。
小百万配套，也就是他的重点地区所在，是被一众高校和北街家园环绕的公共服务配套区，也是景观生态轴线，这部分做了很详细的规划。
(规划示意图)
这部分区域占地百万方，是生活居住区和公共服务配套区。规划里包含了31万平的住宅大盘和TOD综合体、商业综合体。
还有对应的九年一贯制学校，1所高中，两所幼儿园等。
以上都分布在绿色长条中央公园的两端。
相当于居住在公园里，又有商业，教育配套，周边还有各种高等学府，去海淀通勤又很方便。
也就难怪高教园整体的地块素质和潜力被各大开发商看好了。
今年7月份土拍，高教园沙河高教园0003、0005等地块出让，这宗地引来25家房企角逐，最终被首开拿下，和建工、越秀联合开发。
地块总建控规模约为12.09万平，用地性质为R2二类居住用地和A33基础教育用地。地块所在刚好位于高教园百万方配套区的核心位置。
而这仅仅是高教园开始供地的第一阶段。
未来还有相当可观的居住用地、商业用地推出。
高教园本身的板块基础就很好，核心区有相当规模的新盘，周围二手房多，置换需求也强，本身流动性就不错，再加上整体规划到位，我们期待他的潜力，未来一点点激发出来。
关于高教园板块的认知，也是时候刷新了。
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