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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:星主老师好，关注您有一段时间了，看了您的分析和一些答复，非常受益，有刚需置业的问题特别向您咨询，期待您的答复，非常感谢您。1.本人情况：非京户，未婚，首套房，预算600以内，工作单位在西城区车公庄西附近。希望保值小两居，通勤1小时以内。目前租住公司附近，也可接受以租养租。2.看过或者查询过的房子：实地看过石景山雍景四季（6号线，考虑通勤），朝阳亚运村安慧北里几个园的（预算范围、医院公园学校都有了）和奥运南沙滩中和家园（房龄较新98-99年、医院公园都有了、房价略低，中介反映比未来好出手）、中科院科学园（整洁物业好，同样是医院公园都有了）；看了您的文章后又关注了甘家口小区小两居室、永定路的几个院、朝青的个别小区等，还没实地看房。
3.问题：（1）对我这种未婚首套刚需您的建议（分析后觉得我的需求定位还不是非常明确，是不是就买未来好卖的房子）。现在情况下，买老破小好像成为接盘侠的概率更高了，入手不入手很纠结（2）奥运南沙滩这块的中和家园、中科院科学园在您的分析里没有，这个两盘您看如何，原来比较倾向于这一片（3）600万内保值，增值更好，您有没有更好的建议呢非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！1、关于购买老破小是否会成为最后的接盘者，我在很早之前就在星球中知会过大家，参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理,看空全部老破小是不智慧的，东西海这三个区把附带学区高溢价的老破小剔除掉，其它盘的保值性都尚可，而综合资源稀缺的，成长性完全不用担心，综合资源指的是社区整体面貌、户型结构、物管资源、人文环境，城市界面、区域空间、生活氛围、园林绿化，以上资源越优质保值增值性就越强，老房子最稀缺的资源是人文、物管、商圈，北京老房子一大片，具备这三项稀缺资源且价格不高的就是很好的投资品，如果是投老破小应该去筛选这样的盘。相反城六区外，比如石景山，顺义，大兴类似于这种外围的区域，老破小的成长性及保值性都要差很多，因为这种区域目前是各种资源匮乏的一个阶段，整个区域还有大量未出让的空地，随着各种人才型住房涌入市场，而区域也是从老城区向新城区的转变，这种发展结构对于老破小的冲击是很大的，新城区越金贵，老城区老房子就越破败，这是投资老破小的核心逻辑。
2、关于选筹的方向：距离车公庄最近的阜成门，甘家口都是值得考虑的位置，展览路的小两居、南北露园的小两居600以内都可以拿到，包括甘家口小区，建设部大院也可以淘到，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的成长环境要比南沙滩、石景山、亚运村好多了，西城和海淀最好的选择是这两个板块，如果是朝阳，买亚运村不如买国贸，朝阳的主要资源全部集中在东北部，无论是租金水平还是流通性都要比西边更有保障，但你通勤就远了，你围绕我给你推荐的位置选就可，你未来再置换升级，保值增值性都不差，应该算是同类产品里表现最好的，自住通勤也很有优势，祝顺利！
Q:提问:京总您好！1、名下德胜裕中2居室，20年731前购入，孩子25年上学。预计能套600个，还完按揭余款还剩350个，用于置换。2、家父名下房山城建琨廷86平，2居室，12年购入，正准备抛售。大约能有170万价值？不确定有人接盘。年收大约200多个到手。但由于行业波动大，不确定未来几年收入能否长期维持。因此考虑置换时新增的贷款控制在600-800以内，总负债1200-1400范围。本次期望进行房屋置换，选址优先级：1、增值保值，为下次换筹争取更大价值。
2、老人自住改善，至少3居。3、去德胜交通便利。目前关注的板块，主要分两个方向，向北为清河次新，或永丰新盘；向东为望京次新，或东坝新盘。我的疑问：1、德胜裕中房子25年再脱手会不会太晚？蒙受较大的贬值损失？有没有必要今年赶紧脱手？我可以尝试能否把孩子户口迁到金融街三代公房名下，把德胜卖了提升本次置换的子弹量。2、我去清河橡树湾踩盘，目前三居已涨到1800起，且品质感觉显旧，只是在周围楼盘衬托下，相对还是稀缺的。我去融科橄榄城踩盘体验类似，三居已涨到1500万，且户型一般。我的问题是，随着时间推移，这些领涨盘还能否保持领涨？还是随着时间推移，新盘相继入市，当下价格过高，多因素影响而会逐渐失速？
3、如果能接受长持的话，永丰南、东坝新盘，有无可能在多年间的整体涨幅，接近橡树湾、融科等领涨盘的单价涨幅？在当下局面，我应该怎么操作才能相对更优？烦请您指点迷津，感激感激！
A:回答:您好，1、如果你能通过其它方式获得期望的学位，从稳健性及资产的成长性现在出掉裕中这种操作方向很好，德胜一直是最受关注的商圈之一，裕中也是溢价相对较高的楼盘，从学区政策方面你把不确定性换为确定性是正确的，暂且不说确定性有多高，单纯从人为干预因素上看，纯住的商品房都要比人为干预性强的学区房稳健，再结合其它因素，你既然能通过不需要买房来获得学位，就没必要再去承担这个风险！2、关于核心位置过去表现好的次新盘,未来是否会一直保持领涨，这个要看稀缺的类型，稀缺性分两类，一类是阶段性稀缺，一类是区域性稀缺，每个区域都是在不同的时间里发展的，过去二十年大部分的商圈发展模式均为都市村庄改造，像万柳，世纪城，清河，望京，太阳宫等这些资源优质的商圈过去全部为乡镇拆迁，这种发展模式会导致有的具备全拆条件，有的不具备全拆，如果是在同一时间全拆那么这个区域所有的楼盘都是在同一时间建成的，
这种区域它的价格基本是一致的，楼盘的贵贱根据品质决定，如世纪城，新北苑，万柳，品质没有明显的差别，价格基本是处于持平的，这个就属于区域性稀缺， 如果是分批拆会出现有的楼盘建成年代早，有的晚建，时间推到今天，晚建的在硬件方面以及户型的设计都更受人喜爱，价格的差异也是这个因素造成的，这个是阶段性稀缺，这种区域如果往后有更好的楼盘上市交易，这些原本高品质的楼盘，价格自然不会像过去那么坚挺了，关于这个逻辑你可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,其次清河和望京准确说是属于区域性稀缺，因为这两个地方的整体结构是老破小包围次新，加上没有空白导致次新越往后越吃香，尤其是清河这种现象表现的更为明显，收益于产业聚集辐射，常年向市场输送优质购买力，这些次新楼盘价格飞涨自然不奇怪！而清河和望京虽然近些年也陆续有新盘上市，但在位置上和这些原本的核心大盘还是有明显差异的，未来并不会受到这些新盘的出现导致老盘价值滑落！至于操作的方向：留在原有的核心圈是相对稳健的，未来的核心位置有诸多因素导致兑现周期不能确定，加上现在楼市已经从增量演变为存量了，没有高速增长的市场衬托，哪些无基础配套资源且价格很高的新区并没有很大的优势，祝顺利！
Q:提问:京总好，请问园博园西边供应了很多新房，价格差别比较大，单价从3.8万到6.8万，价格为什么差距这么大呢？怎么选择呢？初步考虑在这个区域买160平米左右的，想听听您意见。考虑这个区域主要考虑了居住环境。
A:回答:您好，新房的销售价没有参考价值，开发商会因楼栋、楼层、景观不同去定销售价，会通过增加硬件设施如装修，园区智能化等概念性增加溢价，无论新盘售价多少，你都要去参考同板块相同品质的二手价格，好的项目应该是品质比二手高，价格低于二手成倒挂现象，只有二手市场的成交价才公平、可参考，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈最终形成的价格，大家都认，也就是无论你买的新房价格多少，真正的决战都会转移到二手市场，园博园高品质的的盘是5-5.5万的水平，像园博嘉园卖近5万，更高品质的园博府均价5万4左右，其它正常的售价是在4万往下，你指的新盘如果4万-5万可以拿到比园博嘉园，园博府更高品质的房源可以考虑，超过5万即便品质再高也不值这个价,稳健选择不如二手了，这个板块谈不上投资，就是纯居住区域，看个人的需求，星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理中有关于新区的选盘逻辑,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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