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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产？看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行？如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢？还需要考虑哪些因素呢？还望您给一些建议～
A:回答:您好，感谢信任！首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;如果你自持资金在200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你的期望的，作为投资一般我是不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是建议挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的资产就要果断换仓， 不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，这个租金很高了，同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区2居室，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街都不错，保值也很好，你买后即租，以及未来的流通性都可，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好，一直关注您的这个论坛，感觉说的非常好，现在自己也碰到了卖房的问题，特来咨询。我有两套住房，一套是在望京的大西洋新城D区三居室（1200万左右）还有180万的贷款。还有一套是在沿海赛洛城6区61平的一居室没有贷款。现在孩子是在望京这上六年级，是想在小孩小升初的时候到一个更好的学区去上初中，自己的这个夫人也在王府井那边上班，现在的手头的存款刚刚够还上房子的贷款。现在主要看龙体这个学区，幸福家园，保利蔷薇和水上华城这几个小区，这两套房子卖哪一套都可以，主要是想看看孩子初中换一个好的学区。要是卖望京想就一步到位换一个能够住的，要是卖沿海的就需要租房子上学，请给予指导和建议，谢谢
A:回答:您好，感谢信任！建议你留大西洋新城出沿海赛洛城，从望京、广渠门及百子湾这三个板块价值最弱的是百子湾，其一百子湾是一个纯刚需的区域，保值性及流通性都很好，但你持有的是个一居，这种地段的小户型成长到很高的海拔线是很慢的，只能说适合过渡，一旦有条件拿到资源更好的盘要果断放弃。其二大西洋新城120平的三居户型很好，望京有稀缺的产业资源，目前这个盘的价格是处于低位，如果你要是置换这套的话原则上要往综合资源比大西洋新城更优的上面换，综合资源包括了地段资源以及楼盘资源，广渠门次新盘最大的缺陷是大户型全部都比较拉垮，不符合未来的主流市场,可以参阅16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);显然以小换小保留大的更优，祝顺利！
Q:提问:京总，您好!本人在通州新华联南区有一套98平米的两居市价400左右，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。另外，现在认房不认贷新政出台之后，据绿中介说北京挂牌量激增到16万套，楼市只好转了1周左右，具体在新华联家园价格不涨反降。我现在有个想法请指点: 1.我感觉zf刺激楼市的效果并没有达到预期，后续大概率还会出台zc刺激楼市，通州有可能会放开限购zc，最起码把通州区自己叠加的社保zc放开，通州这时候出手容易卖在最低点。所以新华联两居出掉去换望京，卖出时机可能有问题。
2.新华联家园居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在年前操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，新华联家园有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。 3.如果换完3居，通州真的放开限购，不知道会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。4.如果换完3居，通州也迟迟不解除限购或者解除限购楼价不涨，我就先住着。过几年再去朝青板块淘个2居，这样就是一个通州3居+1个朝青2居的格局。不知道这种想法是否合适？另外新华联家园现在3居好卖2居不好卖，未来是否仍会是这样格局，就是在刚需盘里也是改善型容易上涨和流通?
A:回答:您好，关于新华联家园这个盘，首先通州是大手笔投资，政府还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守预判核心位置2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘在位置上没有优势，而居住体验又一般在通勤地段里的行情会很差，尤其是在新城区这个现象更为明显，新华联家园这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，而果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，万达商圈是通州老城区资源最优质的，而果园再往南走一条街就有很多次新盘，基于这样的一个结构，即便是通州通过政策来推动市场交易量，新华联未必会有好的表现
你可以参阅星球83#通州跑赢大盘选筹导图; 假如市场热度超过了我们想象的力度，这个位置的表现也难以惊人，因为比它性价比高的竞品太多了！你同小区置换三居其实成本很高，最好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，或者换为二线区域！关于挂牌量激增，这个是必然的趋势，我早已多次提醒，现在是房地产从增量时代往存量时代的转换期，也是楼市大换仓时代，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，早拿到核心资产就早踏实，可以参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:您好，还有六七年就退休了，以后不会在北京养老。手里有1200现金，家庭年入100左右，想投资1000-1500之间的房产，投资为主，能兼顾自住更好。（西城和国贸通勤） 二手房看了东城的中海紫御公馆和融科橄榄城的2居，还看了朝青的天鹅湾和润枫的3居。新房看了东坝保利天汇小洋楼136户型和亦庄的招商玺143户型，现在很纠结：同样1200总价，招商玺是豪宅，品质非常高，有会所，亦庄河西区城市界面很好，亦庄有产业，有学校，但是呢没地铁，以后二手房只能卖给亦庄区域内的人，感觉接手的客群比较局限，心里没底。保利天汇地铁非常方便，但是呢，周边还是荒地，价格也到了8.7万了，客群偏刚改，以后能涨到什么价？刚改客群会接受这样的高价格吗？反正心里很没底！请您帮忙分析一下！
A:回答:您好，你选筹的项目中海、融科、招商玺这三个都是资源很好的地段，关于亦庄、望京、陶然亭这三个板块的理解：亦庄是国家级经济区，而河西是整个亦庄资源最饱满的地段，它的基础配套，城市界面、品质盘扎堆、教育都是亦庄拔尖的，而亦庄的产业结构也都是向上的，这种顶尖的产业集群会持续吸纳大量社会上的精英人才，无论是工作期间跳槽的，还是刚毕业的大学生，亦庄的吸收能力在整个北京的市场上都是数一数二的，这样的产业结构加亦庄河西的区域趋势对于它的房价都是安全且有成长空间的，关于核心位置房价的预期你可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理，08#通货膨胀货币与房价，从未来5年期看这些核心位置的品质楼盘不会出现10万以下的价格，而从10万再往11万，12万甚至更高，会需要另外一个市场周期，最终都指向核心资产会越来越贵这一现象，可参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
而望京的理解基本是和亦庄差不多，北京产住结合最成功的区域，它的基础符合未来经济市场的要求，无论现有的互联网龙头是否一直保持行业老大位置，望京的优势都会一直存在，除非你在四环到五环再搞出第二个望京，20年内至少是没什么可能性的，这是望京的稀缺资源！而陶然亭中海这个项目最大的价值是它的价格比较低且有很好的品质，中海是10年的，畅流园是02年的，价格已经接近中海，再往上都是单价过15万的，像朱雀门，中信，一瓶都是0几年的，最新的中海，价格也是最便宜的，性价比很高，未来还有很大的成长空间！保利天汇建议你谨慎选择，这种概念性的区域不会再向过去有很快的发展速度，房地产已经过了高速增长的时期，就意味着新区它的兑现速度会很慢很慢，过去投资房产是看潜力，哪里越荒凉，空白越多就越值得买，而现在投资是要关注海拔，这是楼市分化后的投资逻辑。至于朝青建议你做备选，这个位置也很好，只不过你的总价已经到1500了，从效率上一定是要首选一线位置一线楼盘的，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。 我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。
希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势; 高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，
核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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