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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。 我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，
总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势; 高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，
核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:星主老师好，关注您有一段时间了，看了您的分析和一些答复，非常受益，有刚需置业的问题特别向您咨询，期待您的答复，非常感谢您。1.本人情况：非京户，未婚，首套房，预算600以内，工作单位在西城区车公庄西附近。希望保值小两居，通勤1小时以内。目前租住公司附近，也可接受以租养租。2.看过或者查询过的房子：实地看过石景山雍景四季（6号线，考虑通勤），朝阳亚运村安慧北里几个园的（预算范围、医院公园学校都有了）和奥运南沙滩中和家园（房龄较新98-99年、医院公园都有了、房价略低，中介反映比未来好出手）、中科院科学园（整洁物业好，同样是医院公园都有了）；看了您的文章后又关注了甘家口小区小两居室、永定路的几个院、朝青的个别小区等，还没实地看房。 3.问题：（1）对我这种未婚首套刚需您的建议（分析后觉得我的需求定位还不是非常明确，是不是就买未来好卖的房子）。现在情况下，买老破小好像成为接盘侠的概率更高了，入手不入手很纠结（2）奥运南沙滩这块的中和家园、中科院科学园在您的分析里没有，这个两盘您看如何，原来比较倾向于这一片（3）600万内保值，增值更好，您有没有更好的建议呢非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！1、关于购买老破小是否会成为最后的接盘者，我在很早之前就在星球中知会过大家，参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理,看空全部老破小是不智慧的，东西海这三个区把附带学区高溢价的老破小剔除掉，其它盘的保值性都尚可，而综合资源稀缺的，成长性完全不用担心，综合资源指的是社区整体面貌、户型结构、物管资源、人文环境，城市界面、区域空间、生活氛围、园林绿化，以上资源越优质保值增值性就越强，老房子最稀缺的资源是人文、物管、商圈，北京老房子一大片，具备这三项稀缺资源且价格不高的就是很好的投资品，如果是投老破小应该去筛选这样的盘。相反城六区外，比如石景山，顺义，大兴类似于这种外围的区域，老破小的成长性及保值性都要差很多，因为这种区域目前是各种资源匮乏的一个阶段，整个区域还有大量未出让的空地，随着各种人才型住房涌入市场，而区域也是从老城区向新城区的转变，这种发展结构对于老破小的冲击是很大的，新城区越金贵，老城区老房子就越破败，这是投资老破小的核心逻辑。
2、关于选筹的方向：距离车公庄最近的阜成门，甘家口都是值得考虑的位置，展览路的小两居、南北露园的小两居600以内都可以拿到，包括甘家口小区，建设部大院也可以淘到，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的成长环境要比南沙滩、石景山、亚运村好多了，西城和海淀最好的选择是这两个板块，如果是朝阳，买亚运村不如买国贸，朝阳的主要资源全部集中在东北部，无论是租金水平还是流通性都要比西边更有保障，但你通勤就远了，你围绕我给你推荐的位置选就可，你未来再置换升级，保值增值性都不差，应该算是同类产品里表现最好的，自住通勤也很有优势，祝顺利！
Q:提问:老师您好，有关学区房问题向您请教：目前自住一套西二旗商品房，比较小众，距离地铁略远，05年的房子，关注度不高，挂了两周，来看的客户不多。孩子在附近上四年级，不想在清河参加小升初派位，所以想卖掉自住的这套房子，预计800万左右，加上手里的资金一共1100左右，目前是这样想的：花750左右在上地学区买一套最小户型书包房，未来孩子小升初参加那边的派位；剩余资金想买一套有增长空间的小面积新房，最好500左右，全北京哪里都可以，主要还是因为担心上地那边学区房还会下跌，所以想另外这套新房升值确定性大一些好对冲风险。书包房不自住，自己另外租一套房住。想请教的问题就是: 1.这样安排资金是否合理，是拆分成占坑房+小户型新房，还是合并资金买上地佳园，如果是后者，我又担心上地佳园学区溢价严重，下跌风险大，损失的金额大2.孩子是26年小升初，上地的学区房是25年买还是现在买，您对上地学区房的趋势判断是什么，我自己是担心买早了跌价的以上，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、上地是整个海淀北部学区溢价比较高的一个区域,上地东里、上地佳园也都属于高风险楼盘,如果是这类盘,最稳健的操作思路一是提前一年买入,这个时间可以规避在使用学位前变化的风险,如果你现在买,在你使用学位前出现利空类的消息,就意味着你还没有用学位,房价已经下跌了,你提前一年买,房价的涨跌和你都没关系,只要按照当地入学政策落户;就不会影响上学的问题;其二是一定买小的,学位是按套计算,与户型大小无关,而房价是按照平米计算,大小房产的学位是一样的,大面积的等于多付出了溢价,一旦出现利空,大户型损失也是最大的,相反小户型可以将损失降到最低;你出掉西二旗现在可以做纯投资布局,孩子上学前再买入即可,房产是一种金融商品,有很多种方法可以解决买入资金的问题,重要的是你这1100万要利益最大化使用,这个选筹的方向我觉得你继续围绕海淀西二旗去买都可以,可以继续自住附带增值;参考星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图,
2、关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，如果未来学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，反之如果未来弱化学区属性，15万可能会变成13万11万甚至更低直到回归它原来的价格，这期间的波动购房者牺牲的是时间成本，我们只能通过从居住属性和稀缺性结合未来学区政策的大概走向;判断出哪类学区房属于风险资产，在投资时只要避开这类房安全性上就会稳健很多,如果因孩子上学问题最终不得已选择这类风险高的楼盘,那就是以最低总价买最小的,获取学位即可,祝顺利!
Q:提问:京总好， 我想帮父母置换房产。目前父母名下天秀花园澄秀园1套房产自住，装修户型都很好，但是小区物业一般，小区环境普通，近几年房价涨幅还可以，但担心未来房产保值增值差一些。目前手中可用资金1000-1200万（含200-300万贷款），想以本人二套购房指标在周边购置一套改善型住房，给父母自住，房屋保值增值性好一些。有如下问题想咨询：1、关于购置新房的选择：目前看了几个小区，包括百旺茉莉园、润千秋佳苑、中海枫涟山庄等，这几个小区该如何选择，或者还有附近其他小区推荐。2、购房后，澄秀园的房子是应该直接出售，还是出租的问题。如果出售，后续建议再购买一套投资型房产用于保值吗？
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,你置换的方向应该是把天秀花园脱手之后加你手中的现金去核心位置拿一套大盘，你无论选润千秋还是中海，本质上你还是没有出这个圈，只升级了楼盘的资源，区域资源并没有升级，意味着这个区域的房价上限还是那么高，其次你完成此次布局后，之后再卖天秀花园还是要换一个中规中矩的盘，租金水平又不高，这样的布局就很差了，过去投资更看重的是潜力，那个时候是房地产的高速增量时期，哪个位置价格低你去买保证赚，或者说楼市普涨闭着眼睛买都能赚，而未来投资更看重的是海拔的高度，也就是长期价值或者说剩余的价值，高效率的置换不但是要升级楼盘资源，还要升级区域资源，有的是因预算原因两种资源无法同时满足，只能放弃一个，从你的描述虽然不知你父母天秀花园房产市值多少，我的第一感觉是你应该要往清河板块的世华龙樾上换效率才更优，也值得你折腾，祝顺利！
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08#通货膨胀货币与房价
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