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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，拜读了您星球的很多文章，觉得现在应该把房屋资产进行置换。我们夫妻40+，分别在中关村南大街、南三环上班，目前手持海淀计生委的老公房小两居一套+大兴双高花园小区2居一套，目前想把2套卖出，换到海淀，预算在1200—1500之间（如果品质和性价比好，可以使用杠杆，适当提升预算），请问老师，我们该如何选房？最理想是三居，可以满足一家三代人的居住，最近看了美丽园、美丽经典园、颐慧佳园等小区（这个区域离夫妻一人的工作地址比较近，能顾上照顾家人和孩子上学）……发现三居有点儿够不着，大两居也可以考虑;请问这个方案合理吗？您有更好的方案推荐吗？
A:回答:您好，感谢阅读,按照你现在的计划，置换后要比原先持有的2套保值更稳健，但四季青在海淀不算资源很稀缺的商圈，美丽园和颐慧佳园只能说保值性上没什么问题，而美丽经典园价格有点高了，这种盘只有在综合资源极为稀缺的板块才能追高，但凡楼盘资源或者商圈资源稍微差些追高都是有横盘风险的，海淀的心脏是以中关村向北，未来的核心会诞生在北部，这样你在非核心位置买的价格太高利润很低的，投资追逐的是效率优先,购置美丽经典园不如把预算再往上提高300W考虑北部清河板块的世华龙樾，世华龙樾的楼盘资源及商圈资源都要比美丽经典园更优，价格确低于美丽经典园，其次是四季青板块从性价比考虑，不如去田村的乐府江南和兰德华庭，乐府江南140平的正南正北三居户型很稀缺，楼盘品质很好，兰德华庭的稀缺性和楼盘品质比着乐府江南略差，这两个盘都要比美丽园和颐慧性价比更高！你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以结合你们的通勤情况去选择，祝顺利！
Q:提问:星主老师好，关注您有一段时间了，看了您的分析和一些答复，非常受益，有刚需置业的问题特别向您咨询，期待您的答复，非常感谢您。1.本人情况：非京户，未婚，首套房，预算600以内，工作单位在西城区车公庄西附近。希望保值小两居，通勤1小时以内。目前租住公司附近，也可接受以租养租。2.看过或者查询过的房子：实地看过石景山雍景四季（6号线，考虑通勤），朝阳亚运村安慧北里几个园的（预算范围、医院公园学校都有了）和奥运南沙滩中和家园（房龄较新98-99年、医院公园都有了、房价略低，中介反映比未来好出手）、中科院科学园（整洁物业好，同样是医院公园都有了）；看了您的文章后又关注了甘家口小区小两居室、永定路的几个院、朝青的个别小区等，还没实地看房。
3.问题：（1）对我这种未婚首套刚需您的建议（分析后觉得我的需求定位还不是非常明确，是不是就买未来好卖的房子）。现在情况下，买老破小好像成为接盘侠的概率更高了，入手不入手很纠结（2）奥运南沙滩这块的中和家园、中科院科学园在您的分析里没有，这个两盘您看如何，原来比较倾向于这一片（3）600万内保值，增值更好，您有没有更好的建议呢非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！1、关于购买老破小是否会成为最后的接盘者，我在很早之前就在星球中知会过大家，参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理,看空全部老破小是不智慧的，东西海这三个区把附带学区高溢价的老破小剔除掉，其它盘的保值性都尚可，而综合资源稀缺的，成长性完全不用担心，综合资源指的是社区整体面貌、户型结构、物管资源、人文环境，城市界面、区域空间、生活氛围、园林绿化，以上资源越优质保值增值性就越强，老房子最稀缺的资源是人文、物管、商圈，北京老房子一大片，具备这三项稀缺资源且价格不高的就是很好的投资品，如果是投老破小应该去筛选这样的盘。相反城六区外，比如石景山，顺义，大兴类似于这种外围的区域，老破小的成长性及保值性都要差很多，因为这种区域目前是各种资源匮乏的一个阶段，整个区域还有大量未出让的空地，随着各种人才型住房涌入市场，而区域也是从老城区向新城区的转变，这种发展结构对于老破小的冲击是很大的，新城区越金贵，老城区老房子就越破败，这是投资老破小的核心逻辑。
2、关于选筹的方向：距离车公庄最近的阜成门，甘家口都是值得考虑的位置，展览路的小两居、南北露园的小两居600以内都可以拿到，包括甘家口小区，建设部大院也可以淘到，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的成长环境要比南沙滩、石景山、亚运村好多了，西城和海淀最好的选择是这两个板块，如果是朝阳，买亚运村不如买国贸，朝阳的主要资源全部集中在东北部，无论是租金水平还是流通性都要比西边更有保障，但你通勤就远了，你围绕我给你推荐的位置选就可，你未来再置换升级，保值增值性都不差，应该算是同类产品里表现最好的，自住通勤也很有优势，祝顺利！
Q:提问:京总您好！您的精华贴我都认真学习了，也改变了我此次置换的最初想法，虽然以自住为主，但一定要从投资的角度选房子。目前我住在西城展览路的九和苑大两居（120平米，但一层采光日照不好），最近还卖了一套西城老房子，手中共持有1400W左右现金，家庭年收入约80W，再有6-7年退休，孩子在国外读研，3-5年内不回国，想在朝阳选房改善（看重居住品质、采光和日照），并希望离金融街和国贸方便一些。1.因为快退休了，原计划就是不加钱置换（总预算不超过1500W），牺牲距离和资源置换居住条件好的房子（南北通透板楼3-4居，最好是双卧朝南，采光日照好），看了您的分享后，觉得自己有点保守，并太注重居住体验而忽视了投资价值，所以计划贷款加一点杠杆，将购房预算扩大到1600-1700之间，您觉得这样是否更加合理？
2.如果是预算不超1500，我自己选在朝青板块，看了润枫、逸翠园一期和2期、银谷美泉，润枫水尚看上的是172平米南北通透大三居（超预算，但房子满意，目前挂牌价1680），逸翠园看上一期155户型（目前挂牌价1450）和二期176户型（目前低楼层挂牌价1700），银谷152边户（挂牌价1280）。问题：1）您帮我看看朝青的这几个盘能保值吗？我其实有洋房情节，中介给我主推逸翠园1期和银谷152的房子，也都在我的预算范围内，但担心跑不赢大盘，您怎么看？2）也有观点认为我1600左右购入润枫大三居，属于资金错配，1600的预算就不应该在朝青板块买？
3.看了很多大V的帖子，大家认为1500以上预算买三居，应该选择北五环外的新北苑、奶西和望京，奶西对我来说交通不便，我需要地铁，新北苑觉得价格有点高了，它是望京和海淀的互联网产业溢出板块，担心买在高点，您觉得呢？4.我看了您对朝阳各板块的楼盘介绍，如果预算加到1600-1700，买奥森和亚运村板块呢还是望京，哪个更有潜力？我这个预算是否应该重点关注您推荐的深蓝色（终改）楼盘，目前我自己觉得应该在望京的融科橄榄三期、保利和东湖湾选择，但是这些都是热门楼盘，我也只能够上楼层不好的房子，纠结中，请问您建议我重点关注望京的哪几个盘呢？或其他板块也行，谢谢！
A:回答:您好，1、关于贷款加杠杆是为了扩大面积，在未来兑现时产出更高的利润，买房亏与赚跟加不加杠杆无关，亏赚是判断对错的问题，如果选筹的方向是对的，楼盘也没有什么问题，尽可能的去拿这些楼盘的主流大户型，例如是三居的话你要拿主流的三居，通常一个小区有很多种三居，主流的只有一种户型，它的价格都要比其它户型略高，这个时候就需要你使用杠杆了，如果你坚持不用杠杆去拿二流户型只能说太可惜了，楼市分化后，未来核心房产会越来越贵，这个是大趋势！可以参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
2、关于选筹上：如果你能接受新北苑以及奥森板块的位置，那不如去考虑望京的主流了，北苑以及奥森准确说都属于东西两大产业区的外溢，新北苑的稀缺资源是整个城市界面都很不错，而奥森的稀缺资源是生态环境和人文，这都是其它位置无法替代的，但是推动房价上涨的主要因素是供需决定的,不是城市界面，生态资源以及人文资源决定的，只有供需达不到平衡，稀缺产品才会被大量需求一次次推向高点，这个是市场的直接原因，宏观是货币，参阅星球08#通货膨胀货币与房价; 综上望京自然要比新北苑奥森更具备未来房价破顶的条件，因为望京是北京产住结合最成功的区域，它的基础符合未来经济市场的要求，无论现有的互联网龙头是否一直保持行业老大位置，望京的优势都会一直存在，除非你在四环到五环再搞出第二个望京，
20年内至少是没什么可能性的，这就是望京的稀缺资源，你作为终改的选择，如果能接受望京的通勤距离，当然是要首选，而朝青超过1500都要持有很长很长时间才能兑现，十年是最保守的预期，这种改善大盘必须是要在一线区域主流楼盘上才会在中短期就能见到利润，脱离了一线都要从长期考虑，当然你在朝青能选到的楼盘资源更好，居住体验也更有优势，涨幅的效率比望京要差一些，如果你的主要需求是保值增值那就首选望京，如果你对增值涨幅没什么兴趣，那就可以完全从居住的角度上考虑，选筹上更细微的可以参阅星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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