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Q:提问:星主您好！有关目前持有的房产是否需要升级置换以实现增值保值想听取一下您的意见和建议。本人情况：目前持有房产：北京华阳家园三居（出租中），北京万科金域东郡2居还有一个车位（房子和车位都在出租中），万科金域东郡这个房子是2021年为了孩子在河西上学买的二手房，现在孩子已经上2年级了。按照当初买房的政策，万科的学位是3年一学位。万科目前已经满2年也可以出售了。佛山顺德有一个四居室，大概可以卖到300万（出租中）。目前因为孩子在河西上学，我们租住在海梓府的三居。我自己挺喜欢海梓府的小区环境和房子，但是又觉得海梓府目前的价位偏高了。不适合再买了。
我想把华阳家园卖了，看看明年3月份是否市场会好些的时候给卖了。目前有人出价900万（但是也要等买家自己的房子先卖掉）， 我想等明年3月看看市场情况，关键卖了华阳，也没有想好要买哪里的房子，可以继续实现每月租金1.2万同时也可以实现保值。或者是把万科和顺德的房子卖了，应该也可以凑够800多万，但是同样的问题，没有想好再去买哪里的房子，可以实现收租的同时还可以保值。有朋友推荐买东坝的保利天汇，因为房子也没有卖出去所以还没有去看。或者您推荐城六区的哪个板块，可以实现有大概1.2万的出租收益还可以实现增资保值的房子。
A:回答:您好，你应该保留金域东郡把华阳和顺德脱手，再做重新配置，金域东郡未来还有不错的空间，10万以下都不要考虑出仓，以亦庄为首的几个密集型产业集群，附近辐射的品质次新二手盘，10万以下的价格都可以称为潜力楼盘，金域东郡是板块内的二梯队，未来一梯队拔高，它很难不涨，可以参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图;而华阳家园就要稍微差一些，虽然距离朝阳公园很近，但它本身还是属于甜水园商圈，朝阳公园主打的是豪宅系，除了一些品质大盘之外,围绕团结湖，甜水园路，朝阳公园路这一大片全部为老社区或2000年左右的塔楼社区，华阳做为02年的盘在整个大商圈并没有什么稀缺性，所以涨幅也一直很差
其次关于顺德，如果只把华阳出掉，900W去拿主流大盘只能是2居，主流盘3居未来才更吃香，参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;原则上核心布局不够牢固的情况下不建议多仓位，这样均匀开可能哪一套都中规中矩，压缩数量才可以提高单产，你两套加一起1200的资金可以冲到海淀核心圈，拿一套莱圳家园120平正南正北的三居室，不但可以满足12000以上的租金，保值增值性也很稳健，这样你持有的2套盘全部为核心大盘，下一次的置换方向，就可以瞄准类似于亦庄金茂府这样的盘了，这种配置的方向比你去东坝打新稳的多，投新区是投被低估的位置，价格还处于低位，当概念性的新区和距离最近的城区位置价格基本一致的时候，新区的投资价值已经很弱了，祝顺利！
Q:提问:持续关注了一段时间 ，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流星花园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦庄次渠南/西二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,流行花园做置换，方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项资源都下降了，这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，北京的楼市行情从17年就发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加杠杠换一套综合资源不错的盘;
另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;你属于第一种 流星花园本身综合资源都很不错，如果你置换到西红门，潞苑和石景山这些外围区域，本质上是降级的，回龙观属于承接西二旗综合资源比较占优势的区，无论是区域配套资源还是交通资源都属于排名靠前的，西红门石景山潞苑都属于次级区域，除了西红门外，石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好，而是不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置 关于选筹上，我更建议你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,第一套吃透之后再考虑布局第二套，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围绕改善类的住宅投方向上不会出问题，你如果拆分成2套，800-900这套选筹方向上不出问题是可以吃到行情的，300-400这套相对就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加面积，行情来了100平米跟150平米的收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，可选筹的范围也比较广，祝顺利！
Q:提问:京总好，目前顺义城区东兴一区60平米自住房产一套，总价约210万，在犹豫是否要出售后在顺义购置一套地铁站附近居住环境较好的自住房（学校，医院，配套商场等），之前看好金汉绿港1-4区的房产，因结婚、工作等因素迟迟没有下手换房，导致换房差额进一步增大，希望京总指点迷津，目前预算总价约380万。
A:回答:您好,感谢信任!在顺义城区置业的前提是你的工作相对稳定,至少要保证未来10-15年左右的时间不会变动,有这样的一个基础条件可以挑选配套成熟的商圈买入,因为顺义城区距离主城区距离太远,而顺义城本地有没有像样的产业,中短期城六区回暖并不一定能够溢到这种位置,把持有的时间线拉长会相对保险一些;关于选筹上,380万计划换到金汉,如果我理解的没错,你的目标应该是2居,金汉这个盘的卖价虽然要比东兴高,但流通性是比东兴差的,东兴虽是90年代,但居住上并没有那么不堪 相反金汉的性价比很不高,这种置换付出与后期收获不成正比,如果你想吃涨幅同时扩大面积,应该把目光移到石园北区,这个盘在商圈的性价比很有优势,380可以拿一套三居了,这种低价盘未来的预期会高一些,如果是为了提高居住品质,目光应该移到万科四季花城和红杉一品这两个盘上,这两种选筹方向后者是单纯的考虑纯居住属性了,时间线要拉更长,而前者相对更保险,在支付能力弱的板块,最好的选择是中等品质的盘,价格上有足够的优势,这种盘的流通性以及热度都超过太旧或者太好,如果市场回暖这类有价格优势的盘会第一时间跑出来,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/刚需选盘原理,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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