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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:老师您好！我名下现在两套住房：建邦华府200平米，市场价格1500多万，嘉业大厦一期，178平米四居，估计700万，现金500万，孩子在广渠门外上班，对象在西单上班，面临结婚买房，我退休，我想卖掉嘉业大厦的房子，在大红门买金茂府130平米，用孩子的购房I指标，离我距离近一点，好互相照顾，我是不是完全错误的？学习了您的文章，想给孩子在东西城买次新房，环境好的，也兼顾学区，富贵园还是中信城三期，我可以考虑除掉我的建邦华府，去买清河橡树湾，招商珑原或者望京中档楼盘，保证保值增值，请问这种情况如何更好配置资产，请指教，万分感谢！
A:回答; 您好，首先你现在持有的2套是吃不到板块行情的，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏导致涨幅全差，和它楼盘的品质好坏无关，北京所有的一线资源全都避开了南城，虽然这里有一个首都商务新区的规划，但中短期还是概念性的东西，可参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;基于这样的现象你给孩子买房应该要避开这种地段了，在过去买这种位置或多或少还会有一些微薄的涨幅，因过去房地产市场还处于增量大普涨时代，这种市场背景大普涨会覆盖区域以及楼盘上的短板，而今天的市场结构越来越精细化，这种资源全面匮乏的区域脱离了大普涨再往上走很难，嘉业大厦出掉去购置东西的次新房方向上很好，这种调整越快越好，其次从长期考虑，你出掉建邦华府去置换类似于望京清河等一线资源的大盘，它的价格上限和成长空间是要比建邦更优的！关于选筹上:中信城三期要比富贵园更稀缺，现在不需要学位不用过早去考虑学区的问题，单纯从居住属性去布局即可，如果你对北京整体楼市逻辑比较模糊,可以阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:星主您好！有关目前持有的房产是否需要升级置换以实现增值保值想听取一下您的意见和建议。 本人情况：目前持有房产：北京华阳家园三居（出租中），北京万科金域东郡2居还有一个车位（房子和车位都在出租中），万科金域东郡这个房子是2021年为了孩子在河西上学买的二手房，现在孩子已经上2年级了。 按照当初买房的政策，万科的学位是3年一学位。万科目前已经满2年也可以出售了。 佛山顺德有一个四居室，大概可以卖到300万（出租中）。 目前因为孩子在河西上学，我们租住在海梓府的三居。我自己挺喜欢海梓府的小区环境和房子，但是又觉得海梓府目前的价位偏高了。 不适合再买了。 我想把华阳家园卖了，看看明年3月份是否市场会好些的时候给卖了。 目前有人出价900万（但是也要等买家自己的房子先卖掉），
我想等明年3月看看市场情况，关键卖了华阳，也没有想好要买哪里的房子，可以继续实现每月租金1.2万同时也可以实现保值。 或者是把万科和顺德的房子卖了，应该也可以凑够800多万，但是同样的问题，没有想好再去买哪里的房子，可以实现收租的同时还可以保值。 有朋友推荐买东坝的保利天汇，因为房子也没有卖出去所以还没有去看。 或者您推荐城六区的哪个板块，可以实现有大概1.2万的出租收益还可以实现增资保值的房子。
A:回答:您好，你应该保留金域东郡把华阳和顺德脱手，再做重新配置，金域东郡未来还有不错的空间，10万以下都不要考虑出仓，以亦庄为首的几个密集型产业集群，附近辐射的品质次新二手盘，10万以下的价格都可以称为潜力楼盘，金域东郡是板块内的二梯队，未来一梯队拔高，它很难不涨，可以参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图;而华阳家园就要稍微差一些，虽然距离朝阳公园很近，但它本身还是属于甜水园商圈，朝阳公园主打的是豪宅系，除了一些品质大盘之外,围绕团结湖，甜水园路，朝阳公园路这一大片全部为老社区或2000年左右的塔楼社区，华阳做为02年的盘在整个大商圈并没有什么稀缺性，所以涨幅也一直很差，
其次关于顺德，如果只把华阳出掉，900W去拿主流大盘只能是2居，主流盘3居未来才更吃香，参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;原则上核心布局不够牢固的情况下不建议多仓位，这样均匀开可能哪一套都中规中矩，压缩数量才可以提高单产，你两套加一起1200的资金可以冲到海淀核心圈，拿一套莱圳家园120平正南正北的三居室，不但可以满足12000以上的租金，保值增值性也很稳健，这样你持有的2套盘全部为核心大盘，下一次的置换方向，就可以瞄准类似于亦庄金茂府这样的盘了，这种配置的方向比你去东坝打新稳的多，投新区是投被低估的位置，价格还处于低位，当概念性的新区和距离最近的城区位置价格基本一致的时候，新区的投资价值已经很弱了，祝顺利！
Q:提问:京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策？最好的出手时机是在什么时候呢？我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。
2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗？6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉？（我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题）我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点？谢谢您的解答。
A:回答:您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春节开始，一直持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一左右，这个时间是卖方市场，你小区在这个时间段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的主要原因是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再往后出现低点，高点跟新政相关，如果你不是很着急使用现金的情况下，可以继续等下一个元旦春节甚至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对于你卖出后使用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律;
2、关于后者德胜的进货时间，你完全可以等孩子入学前的最后期限买入，只要符合学校对于落户的要求即可，你2年后才需要学位，现在买时间跨度还比较大，不一定会原值出，因为学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都控制不住，最好的选择就是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利！
Q:提问:京哥你好！1背景情况：目前在海淀诚品建筑有一套240平四居，准备出售后手上保留一部分用于其他用途的资金+购进一套新房产，新房购房预算首付2100万，贷款150万，2购房逻辑：以改善为主，出售诚品建筑主要考虑是小区比较老，周边生活配套一般，加上对于学区的诉求不大，目标房产首先考虑居住品质和生活体验，包括：小区环境，上班通勤，物业管理，户型等因素，其次是保值的诉求，不求房产增值太多，但是希望不要贬值，区块上相对来说比较灵活，五环内近四环及四环以内都可以考虑。新房因为只有我们两个人住所以面积相对灵活，
150-200平米以上均可 3目前的几个问题：关于初步选定的几个盘都可以满足我们对于改善的需求，但是保值层面的顾虑可否帮忙点评&判断一下，公园1872：四居户型，三个房间朝南，客厅朝北，户型我和配偶本身可以接受，主要看重小区环境，交通便利性，相对楼龄较短，顾虑是综合考虑户型，石佛营板块，以及今年的价格走势，担心保值能力有限;金地国际花园：三居/四居户型，主要看重交通便利性，所在板块&户型设计，主要顾虑在楼龄较长，担心影响保值;北京花园：主要看重低密度小区&私密性，主要顾虑在楼龄较长，区块相对还不错但是小区周边一般，担心未来的流动性&保值;中海枫丹公馆：主要看重位置&小区品质，户型东西向我和配偶可以接受，顾虑是综合考虑户型&冷门盘的情况，担心流动性&保值能力; 同时也看了分钟寺天誉的新房，
目前已完成封顶，看了开发商的介绍和小区样板间，整体小区的居住品质比较满意，但是周边还是处于建设的过程中，我理解的是如果按开发商所说明年年底交房，未来2-3年该区块都会是一个配套相对匮乏的状态，可能不一定能满足我们的改善诉求，但是查了下公开信息，分钟寺CBD好像确定性比较高，比较纠结如果牺牲一些改善的要求追求一些投资的价值是不是适合入手;按我的购房逻辑，出售诚品建筑是否合适？以及是否还有其他的盘推荐？感谢京哥！
A:回答:您好,1、去升级诚品建筑方向上很好,四季青是一个城市界面非常乱的区域,所以它的房价上限很低,按照海淀这种品质的水平,像美丽园、水云居、观澜国际、汤泉、郦城都要是14万以上的水平才是及格线,是因为商圈的劣质成长环境限制了这些品质次新的成长,其次海淀的主要核心资源全部都集中在中部、北部,整个西南方位看似在海淀,其实是没有享受的海淀产业带来的人口红利的;可以参考星球海淀跑赢大盘选筹导图;
2、关于选筹上:你的总资在2200左右,目标锁定的是朝阳;从核心资产配置的角度你应该关注综合资源一流的大盘且是主流户型,综合资源包括了地段资源和楼盘资源,你描述的居住要求只是楼盘资源,而房子最有价值的是它下面那块地,商圈决定的是房价的海拔,楼盘只能左右自身的成长,尤其是豪宅盘地段更为重要,诚品建筑后期上涨受阻主要原因是输在了商圈上,你此次置换升级时应该注意商圈资源的重要性,如果舍弃地段资源按照你的要求,有很多项目都可以选择,参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,公园1872、北京花园、中海枫丹公馆、分钟寺这些盘共同的通病是商圈资源匮乏,涨幅在朝阳同类品质盘里都是垫底的,公园1872是被老破小包围的,这种被老破小包围住的品质盘在涨幅、流通上都会差很多,
北京花园里面居住的大多都是办公性质的,出租的居多,整个燕莎三元桥旁边的几个老别墅区都是以出租为主,或者企业买过来当会所,这种居住体验会很混乱,中海枫丹公馆的板块主要功能是商务办公,类似于三里屯，国贸，建国门这种商务区，所有的公寓以及住宅涨幅全差，跟它的户型设计及自身品质无关,优质的楼盘这个区域90%的功能都要是以提高居住条件为主，包括硬件设施，区域的园林绿化，空间、马路，公园，等硬件配套设施，这些提高居住舒适度最基础的资源，而商务区90%的功能都是以提高办公效率为主，这样的商圈它的住宅即便是在核心区房价水平也不会太高，投资写字楼应该找这样的区域，投资住宅应该避开这种。
分钟寺最大的缺陷是这个区域有大量的回迁房,准确说应该是回迁房社区和豪宅社区相邻,北侧是潘家园,以它目前的结构未来的预期是很低的,关于选盘的建议:你可以关注朝阳公园泛海系的5个园,去拿那种180平的南北大三居主流户型,这个才适合你,无论是户型、楼盘、区域资源在整个朝阳东部都属于一流的,比你看的5个项目综合资源要好很多,保值性及成长性都有保障,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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