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Q:提问:您好，目前手里有一套双井首城国际大三居(价值1500万左右)，仍有200多万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想置换掉此房产，由于家庭人口减少，最好能以一换二（大3居换2个2居），希望选择环境较好的次新小区，最好是板楼低密，预算在650左右。目前看了几个区域，1，常营的万象新天南北2居，此小区距离父母家近，低密洋房，但房龄较老。2，老北苑的望春园，小区环境属于老北苑较新的，但2居户型一般，高层塔楼。3，霍营的国风美唐小3居，和朱辛庄的领秀慧谷2居，小区新，户型尚可，但区域昌平。目前没有学区需求，也没有工作距离需求，几年内没有居住要求。单纯从居住配套环境，和市场保值增值维度考虑，请帮忙做个比较。或者其他方案和区域也可推荐？感谢专业答复。
A:回答:您好，首先建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,从保值增值考虑，你不应该把首城国际出掉去换两套小的，这等于是把房子的各项资源全部降下来，包括地段资源，楼盘资源，如果只是为了缓解贷款的压力，你应该是保留在原来的位置，把双井首城国际的三居室换为资源更好的2居室，这种置换既然是把面积缩小，应该升级商圈的资源和楼盘的资源，即置换区域的选择要比双井更优，置换的楼盘同样要比首城国际更好，这个才是正确的选择。你如果换为2套小的，无论是选常营还是北苑朱辛庄，暂且不说楼盘的成长性如何，
这个方向是错的，这种投资思路放在十年前是对的，过去投资更注重潜力，也就是那些价格低的区域如果有基础的配套，楼盘品质中等往上，上涨的空间就越大，而现在投资的思路是要关注楼盘的海拔高度，也就是说更注重的是剩余的价值，这是楼市分化后的投资思路。基于上述条件你置换的目标应该是：臻园最好的两居户型，慧谷阳光南北的三居户型，融科橄榄城最好的两居户型，你的核心需求是保值增值，只是要缓解贷款的压力，你把房子出掉解决完贷款拿一套综合资源更好的楼盘，只需要把面积压缩就可以了，而不是到外溢板块去拿两套小的，祝顺利！
Q:提问:京总好！昌平融泽嘉园有一套两居（价值520），通州一套三居（价值400-450，目前不好出手可能暂时就自住了）。家庭年收入80，孩子初中暂时也不用考虑学籍。想着把昌平这套房卖掉后做个杠杆，希望在保值增值的前提下租金回报可以高一些。考虑的有朝阳区星源汇（只能一居750-800），裘马都（只能一居750-800），海润国际（一居600-650），奥森板块几个项目的两居（700-750）。丰台的的顺驰蓝调（两居700-800）,总部基地那边的几个项目（三居750-800）。目前首选是星源汇，想听听星主的意见如何做选择，另外像星源汇这种项目是否还能保值增值（因为租金确实算高的），谢谢星总！
A:回答:您好，裘马都和奥森的住宅两居，及丽泽的顺驰这些都是有很好资源的商圈，楼盘也都很好，你也可以往望京和朝青看，去挑选次新两居室都是很好的选择，参考星球97#朝阳跑赢大盘选筹导图,星源汇的弊端第一是户型设计跨度太大，它的一居室近80，两居到了160，三居达到了260，这个盘最早的产权性质是商业，后来改的住宅，整体户型布局不是从居住的角度设计的，第二是它的体量太小，整个小区只有2栋楼，无论是酒店式公寓还是住宅，那种只有2-3栋楼的都属于小众楼盘，即便是在繁华地段里，它的涨幅也全差，亮马桥本身就是一个住宅资源很差的商圈 准确说整个东部围绕CBD类似于星源汇的这种盘租金水平都很高，
像北京公馆、世方豪庭都是同一类盘，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，你置换升级使用杠杆这样操作肯定是要关注涨幅，考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，你近800的预算是可以在一流商圈拿到涨幅很好的盘的，原则上自然不考虑这种租金很高涨幅很差的房子。其次海润国际的自身资源和商圈资源都要更差一些，这种盘看似2000年往后的，实际都是80年代设计的产品，也是2000年后最后一批80年代设计的楼盘，对比真正2000年后的有很大的差距。总部基地那个位置老一点的盘没有投资价值，新一点的溢价太高，这个板块的产业也都是国企，民企几乎没有，过去5年这个区域所有的盘都是维持原价，投资的话建议谨慎选择，可以参考86#丰台跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。
您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策？最好的出手时机是在什么时候呢？我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗？6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉？（我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题）我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点？谢谢您的解答。
A:回答:您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春节开始，一直持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一左右，这个时间是卖方市场，你小区在这个时间段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的主要原因是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再往后出现低点，高点跟新政相关，如果你不是很着急使用现金的情况下，可以继续等下一个元旦春节甚至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对于你卖出后使用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律;
2、关于后者德胜的进货时间，你完全可以等孩子入学前的最后期限买入，只要符合学校对于落户的要求即可，你2年后才需要学位，现在买时间跨度还比较大，不一定会原值出，因为学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都控制不住，最好的选择就是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！拜读了您的文章和答问，受益匪浅！本人在海淀永定路工作，孩子在西城里仁街上小学；目前在西城畅柳园和昌平融泽嘉园各有一套住房，畅柳园房子价值约650万，融泽嘉园房子价值约400万左右。现想卖掉融泽嘉园房子，加上现金约100万，再贷150万左右，想在陶然亭、牛街、白纸坊、天桥附近买一套小两区（650万左右），供老人居住。想向京总咨询：1.有何小区推荐。房子老人居住，需要有电梯，希望离医院近，方便就医，且离畅柳园不太远，方便照顾；同时希望保值增值；2.牛街西里、牛街东里两个小区在附近单价较低，此两区居住环境和人文氛围如何，是否建议入手，及有无增值空间；3.除在陶白片区外，在玉泉路附近或石景山本人单位附近是否推荐；4.目前卖掉融泽在西城买一套小两居方便是否合理，如果两套房子均处理，有何推荐方案。感谢京总不吝赐教！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于优化的方案，如果你计划是处理一套后再买一套，按照你描述的信息，最合适的楼盘可以关注陶然亭板块的中海紫御公馆，这个盘的小两居总价在700-750之间，结合你原本持有的畅柳园这种搭配在效率上属于中上，畅柳和中海都属于板块内性价比很高的盘，且成长空间有保障，同样是2000之后的盘，朱雀门，中信，陶然北岸已经过15奔20去了，而中海品质不差价格刚过12，这是它的价值所在，价格基本一致的商圈，相同品质便宜等于潜力;2和3的成长性上差点，牛街的盘保值功能不会差，但成长速度上可能比不过次新产品，
这种城内的地段，排除物管资源突出的公房大院，升值性上老旧盘比着次新都要弱一些，而石景山和玉泉路附近没有什么好的产品，可参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你可以往甘家口板块看看，甘家口小区整体居住环境和价格都不错，也符合你的预算。3、融泽嘉园往城内换方向上没什么问题，如果2套均处理我建议是二换一，你出掉融泽不管是买中海还是甘家口都很好，要说不足唯一的缺点就是面积太小了，二换一才能提高单产，从大的方向看北京未来不缺房子，但缺高品质好户型的房子，尤其是城心地带，高质量好户型的楼盘基本成为孤品了，这种房子后期的爆发力更强，建议你认真阅读星球81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
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84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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