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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好，拜读了您星球的精华文章，很有收获！1. 我们现在海淀住父母房，居住和学区都还可以解决，但自己名下没有房。平时在朝阳磁器口上班，所以现在考虑的主要是朝阳、海淀和东西城。2. 目前主要是不想错过，此前2015那一波也没赶上。但现在手头首付仅有200以内，月供不超过2万，预算在北京太有限。想请教一下有没有合适的下手对象？希望持有至少六七年，到下一次牛市看情况改善或长期持有均可。本身不需要它来解决学区，出租也可，但无奈预算太有限，也不能一直等下去。我们需求很明确，但本身是新手，很多东西都不太懂。希望您能不吝赐教！十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略，其次关于选筹上，200以内的首付款可以把目光移到朝阳板块，如果是在东西海这个预算只能购买老旧社区的小户型，这些房源选筹正确可以起到保值功能，但成长有一定限制，相反朝阳是目前市区价格较低的一个区域，尤其是对于预算不高的刚需相对友好，你可以围绕国贸一带看房，具体方位可以重点关注大悦城附近，石佛营板块的炫特嘉园是很好的一个刚需盘，包括晨光家园，再往东可以顺着朝阳北路外溢到常营，柏林爱乐三期，苹果派都可，常营在朝阳属于一个价值洼地，虽然已经到最边缘位置，但这个商圈有完善的配套，交通也很方便，价格确不高，房价相对很牢靠，你重点围绕这两个板块选是很好的选择，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,祝顺利！
Q:提问:京总您好。基本情况：我和女友工作地点一个在酒仙桥恒通（不确定一直在这里），一个在东单。目前租住在枣营，我们都很喜欢这边的生活配套，包括朝阳公园，亮马河以及蓝港和三里屯商圈。所以从五月中旬开始看房到现在，把周围麦子店附近能看的都看了，其他地方只看过三丰里。我们的需求就是所在地段人群较成熟，不杂不乱，生活休闲方便，配套成熟。预计三四年内要孩子，暂时不考虑孩子上学问题。下次置换可能在七八年之后。但需考虑父母临时同住带孩子的问题，所以要选择大两居或者小三居。 资金：首付能出到300左右，作为首套首贷，房子总价在500-600区间。问题：1、目前看到合适的有一个麦子店街的7层西户，带电梯，两室一厅，户型还不错，每个房间都有窗，且不临街。总价600左右。有大约20w的议价空间。想请问下您的建议，从自住角度我们觉得没啥问题，就是不知道此区域这类房子的流通性以及保值属性如何。2、除此之外，也了解了不少同价位的推荐，但是从居住角度，我们对朝青、常营、东坝都没什么感觉。结合我们目前的情况，还想请您推荐下其他区域适合我们的盘。感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、围绕三环或四环的老社区，排除回迁房扎堆的区域，价格别超过10万，这类住宅的保值性都很好，像你租住的农展馆片区，枣营南里，北里，西里，博雅园，包括你看上的麦子店街这些盘从大方向上看都没问题，而升值性比较好的盘是有稀缺资源，品质盘在成熟的区域里，盘的本身就属于稀缺资源，所以这类盘一直跑在市场前面，而老社区在市区没有稀缺性，只能跟上普涨的行情，这些盘如果没有楼市的普涨，可能是5年一个价，一动不动，如果有普涨行情也会往上走走，至于走多高需要看整个大市场的上涨情况，这就是老社区未来的基本走势,可以参阅会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
2、关于朝青，常营的理解，北京的格局虽然是以环线向外辐射，但并不是越靠里居住环境就越好，反之越靠里越原始，北京的老社区在市场上占比很高，所以好位置的次新产品一直都是市场上的稀缺货，老房子居住体验差，很多老房子里会有蟑螂，小区物业管理又差等诸多因素，住久了这类房子的人如果有条件一定会换到同区域稍微新一点的楼盘，而朝青这个板块因有大悦城的加持，品质次新扎堆，东三环又缺乏这种次新盘扎堆的商圈，所以朝青一直是承接国贸的主要区域，无论是刚需还是改善，第一站考虑的位置80%是朝青，这一带近些年行情一直不错 常营属于国贸的次级溢出板块，买这个区域客群的特征是接受不了老房子，想要品质还要面积，常营就是朝阳第一个首选的位置，你这个预算差不多可以拿一套三居，且品质还不错，至于潜力只能说常营配套成熟，有地铁是一个价值洼地，往后的市场是有空间的！至于东坝我觉得并不适合你，东坝主打的是改善，且这个区属于价高且没配套，我上条刚回答过可往前翻！整体如果你追求保值稳健选择农展馆片区问题不大，如果希望房子能够跑赢大盘可以往大悦城附近靠靠，品质次新会更有优势一些，建议你多阅读精华栏的会员文章,祝顺利！
Q:提问:您好;目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘， 准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:您好，请教您关于房产配置的相关问题如下。家庭基本情况：1. 一家三口，孩子六年级就读西城小学，未来无需考虑学区因素。家庭年收入100万左右。现家庭无贷款，手中有500万现金；2. 房产情况：1）两套商品房，一套80平米一居室在望京东湖湾，价值1000万左右；一套160平米两居室在霄云桥阳光上东，价值1500万左右；2）未来5年后（大概2028年前后）在海淀区生命科学园附近（华为北研所旁）会有两套回迁安置房，一套60平米一居室，一套100平米两居室； 问题：1. 基于现在北京的两套商品房，以及未来的两套回迁房，在总体配置上您有什么调整建议？2. 基于未来的两套回迁房，我们的初步想法是：a. 现在用其中一套100平的回迁房提前套现400万，置换杭州市区的一套两居室；b. 等5年后回迁房房本下来后，根据市场价格再操作杭州市区房产置换；您认为哪个选择更好？期待您的回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#通货膨胀货币与房价;东湖湾唯一的缺点就是太小了，这个盘在望京的长期价值很好，而阳光上东的成长性并不好，主要输在了酒仙桥这个区域上，这两套盘从长远的角度应该合并为一，可以是继续保留在东湖湾上，也可以在望京的同类盘上去换一套三居以上的大盘，比如保利，臻园都是很好的选择，望京这种拔尖的大户型一轮牛市一夜上涨10%是常有的，而相反东湖湾的一居和阳光上东的表现就很差了，其次你们调整过后如果还有房票，应该继续在北京布局，你们没有负债，现金和收入都可，应留在核心圈里去增加负债，500的现金加400万的回迁套现，可以拿到像海淀核心圈的品质三居，两套房均为主流户型，长期的成长性更优，北京的房票贷票全部用尽后才考虑其他城市的布局，从金融属性以及兑现周期北京作为首都价值一定是要强于其它新一线城市的，在你还有条件买北京的情况下无疑是要选北京，祝顺利！
Q:提问:京总好~很喜欢看您的各种解答。也咨询下自己的困惑： 北京两套房：1）望京季景200平四居，约1500W,一直自住。 小区环境及会所都很好, 住着也舒适，只是感觉保值增值性不太强，且户型不理想；2）德胜九十年代75平两居学区房，1000W，租金收入一般，楼龄老，孩子高中已无学区需求，近两年政策因素价格跌得较多，现挂出的房源也很多。想着过几年价格回升后再找机会卖出？或一直拿着出租并保值？ 毕竟学区不错。 未来几年即将退休，不知怎样做家庭房产配置更佳？关注居住舒适度及增值性。 可否卖出季景换望京其它小区，保留学区房出租。看了保利中央公园，感觉太商业中心有些喧嚣/光污染；远洋万和公馆，中介提及其房间少面积大，户型不主流不易卖出… 可加现金300W，贷款不想负担太多。还有近两三年较忙，三年后折腾还来得及么？望请老师指点迷津，谢谢您
A:回答:您好，从学区房未来持续变化的可能以及你目前自住季景产品本身,你应该做全部脱手重新布局的计划，首先德胜的学区房，最大的不确定是人为干预性太强，一个好的投资品应该是市场决定的，而不是人为决定的，从未来教育改革的方向，你这套德胜学区都不应该再拿了，及时拔高逃顶不会吃什么亏，相反继续持有如果再被针对就要吃大亏了，你们已经没有学位需要，按照总价值1000万去计算租金回报，这个利润太低了,其次租金也本不是房产投资收益的主体，涨幅才是，租金回报率是基于房价停止上涨，作为理财的一种计算方式，而北京作为首都核心位置的大盘价格远远没有到顶，无产人群会看空市场，有产厚产人群会看多，而房子的价格不是无产人群决定的，是有产厚产的购买力决定的，
或许在某一阶段这些购买力有所下降，房价显的有些脆弱，一旦购买力提升，那些好房子会出现报复性上涨，这就是目前北京的高端市场，现在网上看空的声音居多，导致很多购房者看不清，事实是所有的分析与预测都是通过多种维度去判断未来的一个方向，而不是解读现在正在发生的，那叫解说不叫预测，可以参考星球08#通货膨胀货币与房价; 关于季景因为地处望京所以保值性不会太弱，它成长慢的原因是太中规中矩，从小区资源，到户型设计在整个望京都是很普通的产品，而望京有100多个商品房小区，比它条件更好的自然有优势，
望京不缺乏购买力，你全部出仓后2500的资金可以考虑保利中央公园150平的三房朝南的四居户型，也可以考虑东湖湾180平三房朝南的大三居和190的大四居，如果你还能加现金也可以考虑金茂府的220四居，你瞄准这个置换的方向不会错，如果说十年后的望京价格会到20万以上一定会是这些盘，就是你置换升级要瞄准的是未来海拔最高的楼盘，这些楼盘吃到的任何一轮行情都是租金比不了的，参阅星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;关于时机:你如果决定要动，最好是在近期就做准备，早拿到那些大盘心里早踏实，也无需担心后期的上涨，我见过太多因为工作原因没上心错过太多好机会的了，后期就需要付出更高的代价，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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