10月27日上午，广州市规划和自然资源局组织开展2023年广州市国有建设用地基准地价更新、集体建设用地基准地价更新、农用地基准地价更新及划拨国有建设用地基准地价编制共4项成果公开听证。19位听证代表分别由市人大代表、市政协委员、行业协会人员、高等院校学者、房地产开发公司代表、评估公司代表、公众代表组成。

听证代表听取了2023年广州市国有建设用地基准地价等4项成果的政策背景和依据、基本概念和价格内涵、技术路线、工作程序、价格水平情况介绍，就不同使用类型用地价格、地价修正体系、技术参数、成果的应用及完善方向等问题进行了深入质询和充分探讨，同时提出了进一步修改完善的意见。广州市规划和自然资源局将根据听证代表的意见，对4项成果进行修改完善。

新增租赁住房用地修正系数

本次4项成果主要从五个方面对广州市基准地价体系进行了更新完善：

一、调整估价期日

4项基准地价成果的估价期日均统一为2023年1月1日。

二、调整部分区域建设用地基准地价级别

国有建设用地基准地价涉及级别调整的区域有：商业用地级别调整范围主要为黄埔区香雪片区、番禺区南村万博片、增城区派潭镇高滩村；办公用地级别调整范围主要集中在番禺区南村万博片、南沙区横沥岛片区和从化中心城区；住宅用地级别调整范围主要为海珠区赤沙片区、增城区增江街道雁塔片和时代倾城片。

集体建设用地基准地价涉及级别调整的区域有：商服用地涉及黄埔区、番禺区、南沙区和增城区的部分区域；宅基地和集体租赁住房用地涉及海珠区、白云区、黄埔区、南沙区、花都区、从化区和增城区的部分区域；工业用地涉及增城区和从化区的部分区域。

三、完善建设用地基准地价修正体系

国有建设用地基准地价对住宅用地高层住宅（电梯楼）分配系数、街角地修正系数等宗地地价修正系数进行微调；其他用地价格参照修正系数方面，除对停车库用地修正系数进行调整外，新增了“市场化租赁住房用地”“保障性租赁住房用地”和“公共租赁住房用地”修正系数，支撑广州租赁住房市场发展。

集体建设用地基准地价则对区域因素修正系数、集体租赁住房用地容积率修正系数、街角地修正系数和集体商服用地容积率修正系数进行微调，使之更贴合利用现状。

新增划拨国有建设用地基准地价

四、农用地基准地价进行全面调整

一是根据园地、林地、草地定级估价的最新技术规程调整定级体系及地价内涵，园地细分为果园、茶园和其他园地二类用途进行定级；将橡胶园纳入林地，按照林地相关规程进行定级评估；草地的土地承包经营权年期由50年改为30年。因此，园地、林地、草地定级结果与现行基准地价差异较大。二是根据国土变更调查成果及最新用地用海分类标准调整评估对象及范围，滩涂归类于湿地，不再纳入农用地定级评估范畴，调整后农用地基准地价评估对象面积485847.81公顷，比现行基准地价减少3607.39公顷。三是农用地定级不再区分权属（国有、集体），统一分类定级，全市所有农用地图斑分别评估国有出让使用权和集体土地承包经营权两种价格。

五、新增划拨国有建设用地基准地价

结合省自然资源厅文件要求以及划拨建设用地市场价格评估存在的问题，首次编制划拨国有建设用地基准地价以填补技术评估方法不足的短板。除在权利类型、土地使用年限两个方面存在差异外，划拨国有建设用地基准地价与出让国有建设用地基准地价在用途、容积率、土地开发程度等其他地价内涵设定上基本一致；划拨国有建设用地基准地价的成果体系分为级别基准地价、区片基准地价和商业路线价。

知多滴

什么是基准地价？

基准地价是由政府确定的，在平均开发利用条件下，不同用途土地于某一估价期日法定最高使用年期（或一定年期）土地权利的区域平均价格。基准地价是自然资源管理形势分析的重要基础数据，是政府宏观调控土地市场的重要手段之一。

基准地价定期更新完善，一方面，可更好地反映土地市场状况，对实现土地资产价值、优化土地资源配置、促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。另一方面，可落实国家关于要素市场化改革的要求，对纳入扩大有偿使用范围的国有土地进行价格评估，精准扶持和引导相关产业发展壮大。

基准地价如何更新？

基准地价是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”和自然资源部有关文件的规定，按照《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》《自然资源分等定级通则》等技术要求，结合自然资源整体情况、城市发展规划、基础设施建设、房地产市场状况等，依法、科学制定的，历经外业调查、资料收集、内业评估、初步成果提交、意见征询、成果编制、专家评审、成果验收和公开听证等程序，并最终由市政府审批，确定公布实施。

基准地价编制及定期更新是政府部门一项常规性工作。自2003年以来，广州市已先后公布实施了9次国有建设用地基准地价成果，2次国有农用地基准地价成果、1次集体建设用地及农用地基准地价成果，基准地价定期更新工作已逐渐纳入制度化、规范化轨道。

文/广州日报·新花城记者：杜娟 通讯员：穗规资宣

标题图：视觉中国

广州日报·新花城编辑：苏琬茜