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现在楼市，就是在反认知。
在推翻过去各种关于楼市的认知。
以前被认为是房产投资圈的各种宝典，放到现在，已经完全不适用了。
彭叔举个最简单的例子。网上关于房价上涨的看法。
先是，全国房价普涨，哪里都涨。
后来，只有大城市房价才会上涨。
后来，只有一二线城市房价才会上涨。
后来，只有一二线城市核心区房价才会上涨。
后来，只有一线城市房价才会上涨。
后来，只有一线城市核心区房价才会上涨。
后来，只有京沪核心区房价才会上涨。
这是过去两年的房价认知。
大家就是这么变过来的。
但彭叔要说。
这个认知，也有些过时了。
现在楼市里面，不是小城市房价跌的惨，小城市也是分着的。
有的小城市房价跌的惨，有的小城市房价，跌的并没有那么惨。
还有什么网上说的南北分界线，南方城市房价跌的少，北方城市房价跌的多。
但实际上，这里面也有问题。
彭叔认为。
现在楼市，不能单纯的，说，大城市房价下跌，还是小城市房价跌，而是，金融属性越高的城市，或者说，近两年炒房客越多的地方，房价跌的越明显，相对来说，炒房客已经比较少的地方，房价跌的反而不明显。
彭叔给大家看一些数据，大家就明白了。
首先城市大家眼里面的网红南方城市。
大家应该是能看到区别吧。
过去2年里面。
宁波房价普跌了20%左右，江北区房价跌了5000，海曙区房价跌了5000，其他的各区域，也都跌了。
再看看南京。
南京就跌的更惨了。
鼓楼区房价直接跌了10000元一平，建邺房价也跌了8000，其他的区域跌幅也都是在20%左右。
杭州现在是不对外公开房价了，不然的话，杭州房价跌幅肯定不会小。
那么再看看北方城市房价跌幅。
大家可以看到。
济南房价只有郊区的跌幅比较大，而其他的核心区，像是历下区、高新区、市中区等等的，跌幅都不大。
这是东北的沈阳。
大家能看到，沈阳房价虽然这两年也跌了，但是跌幅，相对于那些南方城市来说，也没有那么惨。房价最多也就跌了2000元而已。
通过上面4个城市。
彭叔想说明的一点。
现在的楼市，是在去投资属性。
也就是，这个城市，投资房产的人越多，反而房价，跌的就越明显，而在这个下跌过程中，如果说，这个城市的产业足够强，这个产业就代表了这个城市的自住的接盘能力，如果这个自住能力，足够强，那么就算投资客离场，房价相对来说，跌幅就不会那么大。
就像是这些北方城市。
它们是从2018年之后，就开始下跌了，而在2021年的那波上涨当中，它们也没起来，等于是，一直都在横盘下跌。
里面炒房的人，基本上已经很少了。
再加上。
这些城市再怎么样，也是省会城市，所以多少对省内的人，还是有虹吸能力，这些人，都是属于自住的接盘侠。就能把这个城市的房价，给对应的撑起来一下。
而那些投资属性重的城市，风险就比较大了。
因为里面已经汇聚了太多的炒房客，而当这个城市房价不涨的时候，这么多的炒房客抛盘，很难有人接得住。
这些城市不是没有产业，不是没有刚需，而是说，这个城市的产业，不足以，把房价撑的那么高。之前房价能那么高，是因为有投资属性在里面，或者说，投资属性占高位，那么当这个投资属性降低的时候，对应的，房价就会下跌。
这也是为什么。
这次三四五线城市房价下跌当中，南方的那些房价超过1万以上的，跌幅明显比中西部的那些，房价只有4000到6000的，跌幅要大多。
因为虽然说，南方的这些房价在1万以上的小城市，普遍都有产业，但问题是，你这个产业，能不能把房价撑的那么高，之前上涨的时候，大家玩命的买房，后来下跌了，这个小城市还能不能有那么多人过去接盘呢？
就像江苏的徐州，现在房价都跌成啥样了，新城区房价直接从1.9万跌到了1.5万，还有常州，房价也都是5000的跌幅，但是你看看那些中西部的小城市，房价本来就是4000到6000，你说跌，能跌多少。这些小城市房价跌个4000，就没了，如果跌个6000，那么房子就直白给你，还要倒给你钱。
现在网上，大家看着房价跌的惨的，都是之前，有很多投资性购房者聚集的地方。
而那些普通的小城市，房价没有大家想的跌那么惨。因为人家已经跌了很多年了，投资属性早就慢慢的，消化了。
现在网上很多的认知，放到现实里面，是不太好用的。
就比如说，网上你会感觉，各种难，但是如果你到线下去看看，各种该吃吃，该喝喝，甚至比以前吃的更多了，你看今年的消费数据，还是挺猛的。
这里面，就是有认知的区别。网上喊惨的人，大部分，都是收入比较高的人，也就是，月收入在2万以上的人，这些人比例少，但是，他们是占据了互联网的主流。
而你如果把眼光看低一些，那些月收入4000到6000的人，你会发现他们的收入，很稳定。你听到过，月薪5000的人，还被降薪吗？
网上降薪的那种，至少都是在这个城市里面，算是中高收入群体的了，他们的确是比较焦虑。
现在一线城市的老破小、筒子楼卖不动，也有这部分的原因。
因为你可以算一下，一线城市刚需房的价格，按照600万来算，首付算个250万，贷款350万，分期30年，那么每年的房贷，就是20万左右。要承担这个20万的房贷，对应的，就是一对年收入20万以上的夫妻，或者是，一个人年收入超过30万，一个人收入低一些。
这些年收入20万以上的人，是一线城市刚需房、老破小的主要接盘侠，现在一线城市的这些房子卖不动，也就是在映射，这些人的预期人太差了。
而那些月薪4000到6000的人，他们虽然没有降薪压力，但是呢，他们降薪不降薪，都买不起房子。
现在你看着房价下跌，背后都是有原因的。
因为现在楼市的限购、限贷等等的，二线城市基本上都已经放完了，这个时候，房价还没涨，就已经不是调控的原因，而是实实在在的，支撑点不行了。
所以现在投资性买房，风险还是挺大的。
前天彭叔写了一个文章，就是按部就班的生活，是人成功概率，最大的事情。
有个小朋友，在下面说彭叔这个文章，主要讲的就是让人做螺丝钉，而没有提出解决方法。
其实解决方法，已经在文章里面了。
只是，这个方法，很多人在当时的那个时间点，不愿意走。
就比如说。
第一个阶段，学生阶段，你如果说，能在学生阶段，把学习搞好一些，上个好大学，是不是后面，你的路就能顺一些？
但是这里面，阻力就是人性。因为没几个人，是真的爱学习的，彭叔都不敢说自己爱学习，彭叔上学不认真，被父母皮带都要抽断了，彭叔印象最深的，是高中写数学奥赛题，5道里面错了2个，被母亲打的屁股尿流的，第二天彭叔就离家出走了，那也是彭叔唯一一次离家出走，出走了7天。因为真的，读书很苦，彭叔就不是那种，特别爱读书的人，彭叔的自律，仅限于，把该做的作业做完，而做不完，疯狂的刷题，但是呢，你如果要在应试考试里面拿好分，你高中不刷题，是很难办到的，这就是，逆人性，你这个阶段，你是真不想学习。
第二阶段，从学校出来，找工作，结婚，这个也是个逆人性的阶段。大家就别装叉，有几个人，大学一毕业，就想要进入到婚姻的坟墓的，那会刚大学毕业，正是青春年少，玩的最嗨的时候，谁想结婚生孩子？再说工作，那会正是年轻，觉得自己是最牛叉的，脑袋里面看似知道了很多，但实际上，都缺乏实践支撑，内心里面对那些老前辈，各种不服气，就像彭叔当时到单位上班，看那些初中文凭、中专文凭的老同事，内心就有些不屑，你们这个学历，要不是比我早上几年班，还不知道谁听谁的，然后就当刺头，也就类似于，现在彭叔是老人了，新来的那些985、211硕士，看彭叔这个某流211本科，还领导他们，他们内心，也不服气。都是一样的。尤其是在学校里面，没有哪个课程，是教你在社会上的圆滑、世故等等的，这些也都是，逆人性的东西。都是受过教育的，人人平等，谁愿意去伺候别人。但是这些东西，如果说，你当时都逆人性了，那么往后，你就会顺很多。
这个逆人性，用高大上的词，就是延迟满足。
你后期能有多大成就，就看你在能享受的时候，你能不能忍住，不享受，而是继续拼。
这个延迟满足，还有一个客观情况。
就是，必须是，在你已经拥有的情况下，你却不选择享受，而是继续拼，而不是，你没得选，然后你拼。
这性质是完全不一样的。
就类似于。
你考试就是一个二本的分，你说你不去读北大，而是去了个二本学校，是放弃了北大，这种你没有获得的东西，你说放弃，是不成立的。
必须是你已经拥有的，或者你只要点头，就能拥有的，但是你没有点头，你相信，好的在后面。
对于我们普通人来说，按部就班，是人生能过的幸福成功概率最高的事情。
如果说，你在过程中，每一步，你都能走的比别人好，那么你累计下来，你会发现，你已经成为了，大家眼里面的，成功人士了。关键就是，大家很难做到，因为那都是要逆人性的。
在你喜欢玩的，不让你玩，在你想要浪的时候，不让你浪。
投资也是这样，想要挣钱，就要逆人性，克服自己的情绪，不能人云亦云，你要有自己的一套完整的推演体系，那些投资大佬厉害，不是他们的观点厉害，而是他们脑子里面，有一套完整的自己的投资逻辑，这套认知体系，是他们最大的财富。
就说这么多吧。
现在房价不涨，股市也这样，其实正是大家调整自己状态的时间点，这个时候，好好的复盘一下自己过去的各种经历，有哪些是可以优化的，有哪些是可以调整的。
后面经济不会一直这么下去，波动肯定是有的，现在调整好，后面机会来临的时候，才能各种跑。
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