在日本东京最贵的地段,茅台竟悄悄打造了一座“新地标”?
◎作者 | 翊一
◎来源 | 掘金日本房产(ID:Japan_gold)已获授权
茅台一出,谁与争锋。
凭借一杯“酱香拿铁”搅动了国内白酒和咖啡两大行业的风云之后,茅台大哥转身竟悄悄地把店开到了东京市中心?
前段时间据日媒报道,由日和商事株式会社打造的东京银座茅台文化中心,在日本最繁华,最具商业影响力的银座中央大街正式开业。
图源:新华社
东京银座茅台文化中心高10层,地下2层,总面积超过4000平方米,从B1层到9楼,每一层都有不同的文化体验。
比如,中心设置了会员区、工艺展示区、艺术文化区和餐饮区,包括茅台品藏馆、茅台飞天产品展厅、茅台酱香产品展厅、茅台集团产品展厅和茅台文旅产品展厅等等。
图源:新华社
不得不说,“茅台酒”成为东京新商业的文化地标之一后,等于又往国际市场迈向了一大步。
平日里,我们团队总会时不时地收到类似的咨询:
“除了买房,日本房地产还有别的适合投资类型吗?”
那今天,索性就说下日常比较少提及的、日本商业类地产投资;比如——店铺。
想必在许多人的印象里,店铺投资都是一项少赚赔多的买卖。尤其是国人,几乎到了谈“铺”色变的程度,因为即便是在国内房地产蓬勃高歌的10年里,偏又是电商快速扩张的10年。
店铺价值远远落后于房价的同时,还得遭受来自电商行业的冲击,后面又撞上了全球三年疫情的停摆,纯属是亏了3年又3年。
细细数来,国内店铺投资的黄金期确实短暂,反而一直饱受“产权期短”、“租赁不稳”、“高空置期”的诟病。
但在日本,情况却是完全调转过来,甚至在核心地段,好的店铺比好的房源更加可遇不可求。
正如上面茅台文化中心首选于东京银座开店,看重便是其背后数一数二的商业活力。
都知道日本的经济迅速从疫情当中复苏,不止楼市、股市迎来大涨,而且还包括店铺等商业地产!
日经网最近刊载一则消息指出,作为日本最具代表性的繁华商业街之一——东京银座的店铺租金已恢复至疫情爆发前的水平。
如果说,东京23区的房价是日本楼市的风向标,那东京银座,就是日本商业活力的指引。数据显示,东京银座日均人流量约10万人(周末能达到30万)。
根据日本大型房地产服务公司CBRE的调查,今年4~6月期间,银座周边店铺的平均租金约为每平方米7.8万日元(约合人民币3832元/㎡);
比起2021-22年大概每平方米7.3万日元的租金低点,已高出7%,与2019年10-12月疫情爆发前的商铺平均租金水平大致相同,一平方米租金相差不到200日元。
日本的商铺租金得以快速回升,背后的“功臣”少不了大幅增加的访日游客人数。
据日本国家旅游局(JNTO)数据,刚过去的8月入境的访日外国人总数为215.69万,已恢复至2019年同期85.6%的水平,而这距离日本取消出入境疫情监控措施、彻底打开国们还不到一年,甚至访日的中国游客还没如期恢复到以往水准……
但日本的旅游经济表现,也已经非常亮眼。
凭借着这番“软实力”,加之日元贬值的窗口,今年外资纷纷涌入“爆买”日本的商业类地产。
2023年迄今为止,包括高盛集团、KKR&Co、黑石公司在内的外国投资大拿,在日本商业地产项目上(以酒店为代表)累计倾注了20亿美元,创下亚洲商业地产投资之最。
都知道,当前成为全球资本投资洼地的日本,地皮和房价都攀升了一个新高度。可殊不知,其中最大的“黑马”正是商业用地的涨幅,以全国平均1.5%的速度在增长;
像东京和大阪这两大都市圈,商业地价更是分别以增速4%和4.3%在拉升。
作为东京23区中最贵的商业用地——银座二丁目,今年价格已涨至每平方米4010万日元(约合人民币197万/㎡),连续18年夺得最贵商业地块称号。
这也足以窥见日本商业、服务业等实体经济的底子之厚。
当然,日本的店铺类经营能够多年来立于不败之地,也并不是全靠外国游客和旅游热度。
这和日本长期的商业生态有关。
由于地少人稠,日本是个将城市TOD模式(即围绕地铁线路布置住宅、商业、办公、生活服务等功能)发挥得极致成熟的国家。
沿着车站、住宅、办公楼发展以便利店、超市、食肆、零售、百货商店为主的商圈布局,所以,在日本市中心每走500米就有一家便利店这话也真不夸张。
也正因日本的实体店经营悠久且发达,赛道卷又丰富,不难发现后来衍生出许多店铺经营形态——
比如常见的连锁便利店、主题咖啡厅(猫咖、漫咖)、百元店、中古店、乃至10分钟理发店之类……
其实都是日本早年“玩剩下”的。
成立于1996年,日本著名的快速理发品牌
更别提一些卖各种品类、讲究传承的百年老店、还有其它什么拉面馆、寿司店、居酒屋、小诊所等等。
便利、多样、再加上日本人对“实体店”有天然的信赖感,哪怕经历的疫情也恢复很快,这都注定了日本商铺类的经营投资,是其他地方很难比拟的(最大的弊端变是耽误了电商的发展)。
回到重点,日本的店铺类投资有什么相对优势呢?
首先第一点是,租户稳定、租赁时期长;
一般来说,商业类像店铺、办公室之类作为经营据点使用的场所,为了避免客源的流失和频繁搬迁、装修的花费,平均租赁期基本至少会以5、6年起步;
这就保障了业主能获得长期稳定的收益,降低物件空置的风险。
我们之前也推荐过一间店铺,日本全家连锁便利店,一租便是30年。
其次第二点是,可以期待获得更高的租金回报;
如果是好的地段和选址的商铺,租户的租赁经营能产生良好的流水,租金可以一开始就设定比较高的金额;
回报率可以比普通住宅投资要高,还会随着地价上涨而获得不错的资产收益。
这也是为什么。带经营场所的一栋楼投资十分受欢迎。
第三点,在承租退租的交付时,比较省心;
大多数店铺的经营者,都需要按照自己的经营风格重新装修,所以基本上,也不需要业主重新装修或是将场所恢复原状才能租出去。
富士山下的罗森便利店,成了打卡的名场所
最后,商业地产和住宅地产权限一致;
日本和国内商业类投资最大的不同是,国内商业地产的权限比住宅类还短,普遍只有40-50年,每年交付的税费也高出住宅类不少;
但日本不同,即便是商业用地和场所的产权也是永久的,税费和住宅用地税费一致,这或许也是日本百年老店能一直延续的重要缘由吧。
总的来说,有实力有条件的投资者,当然可以尝试入手日本的商业店铺类投资,不要被一些固有的“偏见”给吓住,同时,也要接受一个事实:
日本优质的商铺物件,真的不好找!
越是在不确定的时代,越是要尽早做好资产及身份配置的规划,分散风险,日本是公认的海外投资洼地。
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