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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:在上地附近上班，想买一套改善三居，距离上班地不太远，预算2000w以内, 最好低密宜居一些，同时将来相对好转手。请问西山庭院，博雅西园，百旺茉莉园，或者世纪城那边的晴雪，晴波，翠叠园，哪个能更好保值？或者您有什么好的建议
A:回答; 您好，2000在上地上班首选盘应该是世华龙樾，这个盘自身的品质很高，户型也不错，属于低板设计，其次是橡树湾系列，世纪城的改善盘是晴雪、翠叠、晴波、观山，但这些盘的小三居户型比较拉，160往上的户型才是主流的改善户型，但价格2000往上了，马连洼和百旺你这个预算放这里流通性以及成长性都比较差，这个板块在2012年之前的表现很一般,11年左右万科和融创拿了两块地，万科做的是刚需兼改善,融创做的是纯高端,当时如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,再往前面是亿城的西山华府地块,14年15年之后这个板块因三个新盘价格也一直往上走到今天的价格,这个板块的发展周期是遇上了17年之前的房地产红利,全国都涨, 如果现在看这个区域,资源很匮乏,结构也不是特别好,如果没有大笔投入这片地往固化的方向发展也不是没可能,从17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,买新盘大家的预期都比较高,二手市场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而出,如果没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,这种预算的改善应该关注的是价格的海拔能有多高，清河的橡树湾和世华在整个商圈都属于霸盘，拥有一流的资源，成长性更有保证，建议你认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京哥你好！1背景情况：目前在海淀诚品建筑有一套240平四居，准备出售后手上保留一部分用于其他用途的资金+购进一套新房产，新房购房预算首付2100万，贷款150万，2购房逻辑：以改善为主，出售诚品建筑主要考虑是小区比较老，周边生活配套一般，加上对于学区的诉求不大，目标房产首先考虑居住品质和生活体验，包括：小区环境，上班通勤，物业管理，户型等因素，其次是保值的诉求，不求房产增值太多，但是希望不要贬值，区块上相对来说比较灵活，五环内近四环及四环以内都可以考虑。新房因为只有我们两个人住所以面积相对灵活，150-200平米以上均可
3目前的几个问题：关于初步选定的几个盘都可以满足我们对于改善的需求，但是保值层面的顾虑可否帮忙点评&判断一下，公园1872：四居户型，三个房间朝南，客厅朝北，户型我和配偶本身可以接受，主要看重小区环境，交通便利性，相对楼龄较短，顾虑是综合考虑户型，石佛营板块，以及今年的价格走势，担心保值能力有限;金地国际花园：三居/四居户型，主要看重交通便利性，所在板块&户型设计，主要顾虑在楼龄较长，担心影响保值;北京花园：主要看重低密度小区&私密性，主要顾虑在楼龄较长，区块相对还不错但是小区周边一般，担心未来的流动性&保值;中海枫丹公馆：
主要看重位置&小区品质，户型东西向我和配偶可以接受，顾虑是综合考虑户型&冷门盘的情况，担心流动性&保值能力; 同时也看了分钟寺天誉的新房，目前已完成封顶，看了开发商的介绍和小区样板间，整体小区的居住品质比较满意，但是周边还是处于建设的过程中，我理解的是如果按开发商所说明年年底交房，未来2-3年该区块都会是一个配套相对匮乏的状态，可能不一定能满足我们的改善诉求，但是查了下公开信息，分钟寺CBD好像确定性比较高，比较纠结如果牺牲一些改善的要求追求一些投资的价值是不是适合入手;按我的购房逻辑，出售诚品建筑是否合适？以及是否还有其他的盘推荐？感谢京哥！
A:回答:您好,1、去升级诚品建筑方向上很好,四季青是一个城市界面非常乱的区域,所以它的房价上限很低,按照海淀这种品质的水平,像美丽园、水云居、观澜国际、汤泉、郦城都要是14万以上的水平才是及格线,是因为商圈的劣质成长环境限制了这些品质次新的成长,其次海淀的主要核心资源全部都集中在中部、北部,整个西南方位看似在海淀,其实是没有享受的海淀产业带来的人口红利的;可以参考星球海淀跑赢大盘选筹导图;
2、关于选筹上:你的总资在2200左右,目标锁定的是朝阳;从核心资产配置的角度你应该关注综合资源一流的大盘且是主流户型,综合资源包括了地段资源和楼盘资源,你描述的居住要求只是楼盘资源,而房子最有价值的是它下面那块地,商圈决定的是房价的海拔,楼盘只能左右自身的成长,尤其是豪宅盘地段更为重要,诚品建筑后期上涨受阻主要原因是输在了商圈上,你此次置换升级时应该注意商圈资源的重要性,如果舍弃地段资源按照你的要求,有很多项目都可以选择,参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,公园1872、北京花园、中海枫丹公馆、分钟寺这些盘共同的通病是商圈资源匮乏,涨幅在朝阳同类品质盘里都是垫底的,
公园1872是被老破小包围的,这种被老破小包围住的品质盘在涨幅、流通上都会差很多, 北京花园里面居住的大多都是办公性质的,出租的居多,整个燕莎三元桥旁边的几个老别墅区都是以出租为主,或者企业买过来当会所,这种居住体验会很混乱,中海枫丹公馆的板块主要功能是商务办公,类似于三里屯，国贸，建国门这种商务区，所有的公寓以及住宅涨幅全差，跟它的户型设计及自身品质无关,优质的楼盘这个区域90%的功能都要是以提高居住条件为主，包括硬件设施，区域的园林绿化，空间、马路，公园，等硬件配套设施，这些提高居住舒适度最基础的资源，而商务区90%的功能都是以提高办公效率为主，这样的商圈它的住宅即便是在核心区房价水平也不会太高，投资写字楼应该找这样的区域，投资住宅应该避开这种。分钟寺最大的缺陷是这个区域有大量的回迁房,准确说应该是回迁房社区和豪宅社区相邻,北侧是潘家园,以它目前的结构未来的预期是很低的,关于选盘的建议:你可以关注朝阳公园泛海系的5个园,去拿那种180平的南北大三居主流户型,这个才适合你,无论是户型、楼盘、区域资源在整个朝阳东部都属于一流的,比你看的5个项目综合资源要好很多,保值性及成长性都有保障,祝顺利!
Q:提问:京总您好！您的精华贴我都认真学习了，也改变了我此次置换的最初想法，虽然以自住为主，但一定要从投资的角度选房子。目前我住在西城展览路的九和苑大两居（120平米，但一层采光日照不好），最近还卖了一套西城老房子，手中共持有1400W左右现金，家庭年收入约80W，再有6-7年退休，孩子在国外读研，3-5年内不回国，想在朝阳选房改善（看重居住品质、采光和日照），并希望离金融街和国贸方便一些。1.因为快退休了，原计划就是不加钱置换（总预算不超过1500W），牺牲距离和资源置换居住条件好的房子（南北通透板楼3-4居，最好是双卧朝南，采光日照好），
看了您的分享后，觉得自己有点保守，并太注重居住体验而忽视了投资价值，所以计划贷款加一点杠杆，将购房预算扩大到1600-1700之间，您觉得这样是否更加合理？ 2.如果是预算不超1500，我自己选在朝青板块，看了润枫、逸翠园一期和2期、银谷美泉，润枫水尚看上的是172平米南北通透大三居（超预算，但房子满意，目前挂牌价1680），逸翠园看上一期155户型（目前挂牌价1450）和二期176户型（目前低楼层挂牌价1700），银谷152边户（挂牌价1280）。问题：1）您帮我看看朝青的这几个盘能保值吗？我其实有洋房情节，中介给我主推逸翠园1期和银谷152的房子，也都在我的预算范围内，但担心跑不赢大盘，您怎么看？2）也有观点认为我1600左右购入润枫大三居，属于资金错配，1600的预算就不应该在朝青板块买？
3.看了很多大V的帖子，大家认为1500以上预算买三居，应该选择北五环外的新北苑、奶西和望京，奶西对我来说交通不便，我需要地铁，新北苑觉得价格有点高了，它是望京和海淀的互联网产业溢出板块，担心买在高点，您觉得呢？4.我看了您对朝阳各板块的楼盘介绍，如果预算加到1600-1700，买奥森和亚运村板块呢还是望京，哪个更有潜力？我这个预算是否应该重点关注您推荐的深蓝色（终改）楼盘，目前我自己觉得应该在望京的融科橄榄三期、保利和东湖湾选择，但是这些都是热门楼盘，我也只能够上楼层不好的房子，纠结中，请问您建议我重点关注望京的哪几个盘呢？或其他板块也行，谢谢！
A:回答:您好，1、关于贷款加杠杆是为了扩大面积，在未来兑现时产出更高的利润，买房亏与赚跟加不加杠杆无关，亏赚是判断对错的问题，如果选筹的方向是对的，楼盘也没有什么问题，尽可能的去拿这些楼盘的主流大户型，例如是三居的话你要拿主流的三居，通常一个小区有很多种三居，主流的只有一种户型，它的价格都要比其它户型略高，这个时候就需要你使用杠杆了，如果你坚持不用杠杆去拿二流户型只能说太可惜了，楼市分化后，未来核心房产会越来越贵，这个是大趋势！可以参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
2、关于选筹上：如果你能接受新北苑以及奥森板块的位置，那不如去考虑望京的主流了，北苑以及奥森准确说都属于东西两大产业区的外溢，新北苑的稀缺资源是整个城市界面都很不错，而奥森的稀缺资源是生态环境和人文，这都是其它位置无法替代的，但是推动房价上涨的主要因素是供需决定的,不是城市界面，生态资源以及人文资源决定的，只有供需达不到平衡，稀缺产品才会被大量需求一次次推向高点，这个是市场的直接原因，宏观是货币，参阅星球08#通货膨胀货币与房价; 综上望京自然要比新北苑奥森更具备未来房价破顶的条件，因为望京是北京产住结合最成功的区域，它的基础符合未来经济市场的要求，无论现有的互联网龙头是否一直保持行业老大位置，望京的优势都会一直存在，
除非你在四环到五环再搞出第二个望京，20年内至少是没什么可能性的，这就是望京的稀缺资源，你作为终改的选择，如果能接受望京的通勤距离，当然是要首选，而朝青超过1500都要持有很长很长时间才能兑现，十年是最保守的预期，这种改善大盘必须是要在一线区域主流楼盘上才会在中短期就能见到利润，脱离了一线都要从长期考虑，当然你在朝青能选到的楼盘资源更好，居住体验也更有优势，涨幅的效率比望京要差一些，如果你的主要需求是保值增值那就首选望京，如果你对增值涨幅没什么兴趣，那就可以完全从居住的角度上考虑，选筹上更细微的可以参阅星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总您好，刚需预算550万以内上车，爱人在雍和宫附近上班国企比较稳定，我在永丰西二旗那边，我的问题是1.从保值和增值的角度考虑，经适房是否可以选择，经适房的房屋品质是不是比商品房差很多2.我们当前看了一些离地铁比较近的小区，目前觉得天龙苑还不错，离地铁不算远，周边的商业配套也比较齐全，这个选择是否合理3.有没有其他我们应该考虑的小区，目标是满足自住和通勤，爱人的通勤距离比较重要，我的通勤因为有变动的可能所以不是很重要
A:回答:您好,1、房子的保值性及成长性和经适房没有太大关联,有的区域商品房价格已经很高,但经适房还处于低位,这个时候你买经适房就会有很大概率吃到接下来的补涨,楼市有一规律,在纯刚需板块,就是购买力全部来自通勤的那种地段,当高品质的楼盘和中等品质或者品质略差一些的楼盘价格出现非常大的差距时:如1万5以上、2万以上,这种情况有很大概率底价盘会出现补涨的行情,通常这种情况一般都出现在经适房和商品房之间,经适房上市交易需要额外缴纳税款,尽量选择挑选那种已经转商的房源,其次大部分经适房要比商品房品质略差一些,最大的差异存在楼体的外立面上、社区节目、以及各项硬件设施;但这不影响它的价值!你可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/不同类型房屋的价值属性!
2、天通苑是一个纯刚需过渡的区域,保值性及流通性都很好,像北一区、东一区、中苑都很不错,由于密度的原因导致成长性很差,只能做到保值及流通,天通苑最大的价值是它同时承接了东西南三个方向的刚需溢出,在中关村、西二旗、望京这三个地方工作的刚需买房首要考虑的位置就是天通苑,你550以内如果对面积有要求,比如期望是个3居,可以选在天通苑过度一下,以后有条件再做调整即可,如果你能压缩面积到2居,可以去淘淘北苑的茉莉园,100平左右的两居室价格在550左右可以拿下,望春和茉莉都属于老北苑的主流盘,保值增值性上要比天通苑稳健一些,可以参阅16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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