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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，我在亿城燕西华府有一套下叠，20年购入，290平，目前装修好了自住，在附近上班，不打算卖目前价格1200左右，没有贷款，另一套在珠江御景139平，没有贷款，目前在卖，有人出470万，正在商量中，出掉以后想置换到海淀去，纯投资，准备800～1000万买个二居，目前自住房子可抵押700万左右，月供能力这行，月还款3～5万还可以，目前想置换到海淀，看过世华龙越西区，东区，东区环境好，西区回迁房价格便宜，还看过莱圳家园，橡树湾二三四期，富力桃园C区，领袖新硅谷，海淀幸福里，老公认为以后房子升值不会太快，想少用杠杆，买一个增值快的即可，我觉得海淀中北部核心区域的房子增值潜力大，想多用杠杆，不知道老师怎么看，想听听老师的建议
A:回答:您好，1、你的思路是正确的，参阅星球07#巧用杠杆，贷款的利用;买房亏赚跟加不加杠杆无关，亏赚是判断对错的问题，使用杠杆是为了扩大面积，在未来兑现时产出更高的利润，如果选筹的方向是对的，尽可能的去拿这些楼盘的主流大户型，就是你要拿主流的户型，通常一个小区有很多种户型，但每种户型主流的只有一种，它的价格都要比其它户型略高，这个时候就需要你使用杠杆了，其次你燕西的房子成长很慢，且占用了你的大部分资金，如果你自住不想卖最高效率的方式就是住着的同时使用它的金融属性。
2、关于选筹上：参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,清河属于海淀现有的核心位置，海淀最早资源集中的是在中关村，中期是在上地西二旗，现在是往北清路溢出，清河刚好处于海淀发展带中段，并且它附带一流的民生资源，准确说这个地方是爆发力更强，潜力大是指还没有完全兑现的空白区，价格还处于低位，海淀幸福里是属于没有兑现的区域，但价格已经处于高位，按照你的资金方案去布局这个盘会面临站岗的风险，现在使用杠杆和过去不一样，过去谁的房票多，首付多，贷的多，买的多就赚的多，大家更多的是去筹首付，搞贷款多布局，因为那个时候房地产行业正是高速增长期，
你咋买都会赚，跳广场舞的大妈在那个时候贷款买房都会赚，因为没门槛，那是时代的红利， 但现在房地产的大范围扩张普涨的势头已经没了，往后只有核心资产才会随着时间的推移一次次破顶，也就是哪个楼盘海拔更高，就更具备投资价值，参考星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你目前的资产形式肯定是要配核心大盘，橡树湾系列，世华龙樾系列都是商圈的霸盘，你按照能力范围内去拿户型最好面积最大的即可，莱圳家园和领秀也不错，但综合资源没有橡树湾和世华龙樾稀缺，富力桃园在西三期的品质属于头部，但西三期的成长环境很差，所以这个盘的上限很低，可以参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好，我当前在回龙观龙跃三有一套90平左右二居自住房，想通过置换的方式换同地区三居或者其他资源更好的二居通过置换改造居住条件。当前在中关村上班，家庭年收入大概100w。预算：600-700w期望：改善居住条件，房产保值有以下几个问题哈：1.建议选哪个区域(昌平，海淀，朝阳等)。2.如果继续在回龙观这片区域，哪些小区值得重点关注。比如从龙跃换到次新(新龙城，金域华府)居住条件会不会有所提高。3.如果够得上海淀和朝阳，哪些小区值得重点关注。该预算海淀估计居住条件会大幅下降吧，朝阳会不会更好一些。4.优先选新房还是二手房。比如新房能上更高的杠杆，但风险更大一些。5.由于当前大环境经济不行，建议月供占家庭多少比例合适。期待您的建议，十分感谢。
A:回答:您好，1、如果你是想扩大居住面积的同时改善居住环境，最好的选择是留在回龙观，流行花园三区130平南北的三居户型，首开国风美唐二三期90平的三居户型，这些都是主流户型，比较符合你的预算，并且小区的保值增值性也很稳健，如果把目标移到海淀或者朝阳，需要压缩面积控制在2居以内才能勉强能够拿到主流盘，像新北苑的世华泊郡、铁建国际城、朝青板块的青年汇、华纺易城，这些盘的保值性和流通性都没有问题，如果在海淀选筹，需要把面积和品质都要再降低，如果不是为了解决孩子的学籍问题，这个预算建议尽量不要选海淀。
2、关于新房和二手房，从兑现周期上当然是二手更稳，新房虽然可以使用更大比例的杠杆，高杠杆的前提是选筹的投资品正确，提高杠杆是为了扩大收益，如果选筹的投资品是错的，杠杆越高亏损越严重，在投资的概念里对于未知的投资品，盲目加杠杆是D的行为，就现阶段拿北京近5年的行情，从17年到18年购买的新区新盘,再没有出现过暴涨的现象，相反大多都是亏的，现在是存量房时代而不是增量房时代，12年之前你可以在一个荒郊野地买一个新盘，随着时间的推移房子便会得到增值，并且有很强的确定性，因为那个时候所有的一二级市场都处于高速发展时期，那些投资新房的是赶上了这趟高速列车，如今这趟车已经到站了，如果你再硬上会吃大亏的，至于杠杆的比例：至少要保证5-8年内月供，在满足这个条件下可以最大限度使用杠杆，5年后或者8年后房价会是另外一个水平，即便是你这个时候没有了月供能力，也不会发生财务危机，可以参阅星球精华栏07#巧用杠杆,贷款的利用,祝顺利！
Q:提问:京总好:请教一个问题:我非京籍，但是有一套购房资格（已经使用）。孩子在京（东直门地铁站附近）工作居住。现在，想在朝阳、顺义等东北部地区再选一套有院子的联排或者是叠墅，预算1000-1500万左右，需兼顾优秀一点的幼、小教育资源，请推荐几个楼盘。孩子再有两年就具备购房资格，我是期待非核心区减除限购后可以购买，退休后居住刚需，时间不是特别着急，可考察等待。如果有条件很优秀的二手房，也可以考虑。谢谢
A:回答:您好，你可以关注中央别墅区正在卖的新房项目，中铁诺德阅墅，它的合院叠拼产品在1200-1700左右，这个项目的位置很好，产品在这个价位里属于中上等类型，二手盘可以关注温榆河的两侧：泰禾北京院子、龙湖双珑原著、首开琅樾,中央别墅区是目前北京所有的别墅区配套最完善的一个，包括它的低密度氛围感和教育医疗也是远超其它区，但是1500左右在这个位置去选叠拼或者联排，这个价格很尴尬，1500能拿到的所有产品，虽然总面积上来了，但是它每一层的活动空间都很小 按照中铁那个盘总面积300左右，一共4层的话每层也就70平左右，这个竖向生活分区结构和横向有很大的差距，平层单位住惯了150平的，突然给你换到200平的你会感觉大了很多，甚至换到180平的就会有明显的变化，而竖向结构的联排，看似总面积从150平提高到了300平，实际你的单层活动空间是缩减了一倍，从150平缩小到了70平，这个心理落差我给你描述或许你感受不到，就是说这类产品线的居住体验并不好，你真正的体验过才知道有多差，在中央别墅区投资如果是1500我更建议买一套大平层，如果是倾向于带院子的最好是把总价提高到2000往上，尽可能买面积大一些的，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准,祝顺利
Q:提问:星主您好！有关目前持有的房产是否需要升级置换以实现增值保值想听取一下您的意见和建议。 本人情况：目前持有房产：北京华阳家园三居（出租中），北京万科金域东郡2居还有一个车位（房子和车位都在出租中），万科金域东郡这个房子是2021年为了孩子在河西上学买的二手房，现在孩子已经上2年级了。 按照当初买房的政策，万科的学位是3年一学位。万科目前已经满2年也可以出售了。 佛山顺德有一个四居室，大概可以卖到300万（出租中）。 目前因为孩子在河西上学，我们租住在海梓府的三居。我自己挺喜欢海梓府的小区环境和房子，但是又觉得海梓府目前的价位偏高了。
不适合再买了。 我想把华阳家园卖了，看看明年3月份是否市场会好些的时候给卖了。 目前有人出价900万（但是也要等买家自己的房子先卖掉）， 我想等明年3月看看市场情况，关键卖了华阳，也没有想好要买哪里的房子，可以继续实现每月租金1.2万同时也可以实现保值。 或者是把万科和顺德的房子卖了，应该也可以凑够800多万，但是同样的问题，没有想好再去买哪里的房子，可以实现收租的同时还可以保值。 有朋友推荐买东坝的保利天汇，因为房子也没有卖出去所以还没有去看。 或者您推荐城六区的哪个板块，可以实现有大概1.2万的出租收益还可以实现增资保值的房子。
A:回答:您好，你应该保留金域东郡把华阳和顺德脱手，再做重新配置，金域东郡未来还有不错的空间，10万以下都不要考虑出仓，以亦庄为首的几个密集型产业集群，附近辐射的品质次新二手盘，10万以下的价格都可以称为潜力楼盘，金域东郡是板块内的二梯队，未来一梯队拔高，它很难不涨，可以参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图;而华阳家园就要稍微差一些，虽然距离朝阳公园很近，但它本身还是属于甜水园商圈，朝阳公园主打的是豪宅系，除了一些品质大盘之外,围绕团结湖，甜水园路，朝阳公园路这一大片全部为老社区或2000年左右的塔楼社区，华阳做为02年的盘在整个大商圈并没有什么稀缺性，所以涨幅也一直很差， 其次关于顺德，如果只把华阳出掉，900W去拿主流大盘只能是2居，主流盘3居未来才更吃香，
参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;原则上核心布局不够牢固的情况下不建议多仓位，这样均匀开可能哪一套都中规中矩，压缩数量才可以提高单产，你两套加一起1200的资金可以冲到海淀核心圈，拿一套莱圳家园120平正南正北的三居室，不但可以满足12000以上的租金，保值增值性也很稳健，这样你持有的2套盘全部为核心大盘，下一次的置换方向，就可以瞄准类似于亦庄金茂府这样的盘了，这种配置的方向比你去东坝打新稳的多，投新区是投被低估的位置，价格还处于低位，当概念性的新区和距离最近的城区位置价格基本一致的时候，新区的投资价值已经很弱了，祝顺利！
Q:提问:京总，您好!本人在通州新华联南区有一套98平米的两居市价400左右，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。另外，现在认房不认贷新政出台之后，据绿中介说北京挂牌量激增到16万套，楼市只好转了1周左右，具体在新华联家园价格不涨反降。我现在有个想法请指点: 1.我感觉zf刺激楼市的效果并没有达到预期，后续大概率还会出台zc刺激楼市，通州有可能会放开限购zc，最起码把通州区自己叠加的社保zc放开，通州这时候出手容易卖在最低点。所以新华联两居出掉去换望京，卖出时机可能有问题。2.新华联家园居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在年前操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，新华联家园有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。
3.如果换完3居，通州真的放开限购，不知道会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。4.如果换完3居，通州也迟迟不解除限购或者解除限购楼价不涨，我就先住着。过几年再去朝青板块淘个2居，这样就是一个通州3居+1个朝青2居的格局。不知道这种想法是否合适？另外新华联家园现在3居好卖2居不好卖，未来是否仍会是这样格局，就是在刚需盘里也是改善型容易上涨和流通?
A:回答:您好，关于新华联家园这个盘，首先通州是大手笔投资，政府还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守预判核心位置2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘在位置上没有优势，而居住体验又一般在通勤地段里的行情会很差，尤其是在新城区这个现象更为明显，新华联家园这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，而果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，万达商圈是通州老城区资源最优质的，而果园再往南走一条街就有很多次新盘，基于这样的一个结构，即便是通州通过政策来推动市场交易量，新华联未必会有好的表现，
你可以参阅星球83#通州跑赢大盘选筹导图; 假如市场热度超过了我们想象的力度，这个位置的表现也难以惊人，因为比它性价比高的竞品太多了！你同小区置换三居其实成本很高，最好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，或者换为二线区域！关于挂牌量激增，这个是必然的趋势，我早已多次提醒，现在是房地产从增量时代往存量时代的转换期，也是楼市大换仓时代，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，早拿到核心资产就早踏实，可以参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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