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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次h C O w ( s e |成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9{ I e O ~ t | Z c月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在` o u i C : K V怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适~ ? q 6 : m？B，B 9 [ 5 o如果是买的话，需要置换掉望陶园的m S : \ \ y房子，具体U o t / I N买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换l m 1 ` $。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否* , z更大？
(4o R \ 3 j d m # l)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比% 4 i k h =望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
Ao K M ^ ^ a:回答:您好，望陶园这: y i ~ @个盘中短期价值不错t 1 r $ [，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格& v !越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但4 @ 4 Y E |不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移K 2 x y V =还会有一个空间，“次新盘”上^ h ` V F C g涨老旧t q : U y f盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!n h \ l M , 6
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价= d 3 8 9 L _ o d水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区8 * H K 8 , $ ^ ]因素、未来的成长空\ r g & 6 [ : :间综合考虑，如果要置换& F g C t 7 ? @ H两套之f & I间应x \ _ 0 V l该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但K K a w H *万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收h N _ l } N 0 A Z，及时逃顶，如果学位发生V m + 8 O ) B 7变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换Q F g b u ~ _ | 5到厂q b 4 d w洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错A n L :，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少z Y F e Q H ` a你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值^ e \越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步m L ? – ?不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，陆陆续续也看了很多您的文章，我q 7 ^ w V这里有几个问题想请教下：我在北京有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年买的v F N ? s % 5 – j，这个是用来积分落户的，目前可T S ) g h m & h能还需要2、3年的时间才能落户上岸，一套位于东城安外东河沿小区16年买的小两居61平米，小孩已经上学五年级了，这是现状。
问题是：1、方案一：考虑到东城这个房子房龄比较老了，是否应该卖出置0 5 ] =换？如果卖出大概去除贷款700万，可以承担900万左右的预算房款，应该置换的方向是哪？我分别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，心理还是比较倾向于亦庄，可以搞定海梓府3居，户型层– 7 ! & ~数都满足要求，其他地方只能够个两居觉得不划算，这种方案对吗？从保值增值的角度看哪里更合适？2、方案二：目前不动，等落户后再考虑两套房整体置换的问题，这_ – q u . A V r .个主要是担心老破小以后不好出手。另外担心是否能保值？我应该采取哪套方案？请不吝赐教！谢谢！a i j ~ v U ^
A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要了，并且已经过了5年，这z t p ^ 9个时候出掉方向上很好，东城的学区溢价很轻，如果说重可能也I = h就是青年湖这片，但你置换的话没必要2套全部放在亦庄，海梓府和金域东郡属于同类盘，这两个盘的综合资源很好，并且中短期（包括今年的5月份以后）还会有一波小浪，但搞2套对于你个人而言资~ g 2 $源太过于集中，等于你把所有的期望全部压在一个地方了R , +，暂且不说这个地方是否牢靠，从投资角度这样的操作是不理性的，亦庄重仓的时机已经过了，5万以下可以重仓。
你看的三个板块，清河，望京，奥森你可以重点考虑清河和望京，这两个区域5年内一直保持龙头位置问题K e f c ; 1不大，奥森主要G U y _ p g q的价值是生态和人文，属于不跌但也不大涨的区域，未来5-10年人效资源会取代一切资源，这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域f 5 Q b，高品质楼盘会越来越稀缺，你布局到清河或望京，搞定落户后再看2套的价格水平[ E ; 0 C + 3，如果有调整的空间再配合杠杆置换，建议参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/ h d 7 l;祝顺利！
Q:提问:京总好，想请教您一下，D 6 0 s 9 l Z % !最近准备出手，京户首套，购房作为主居所兼顾升值，预U \ i W f R 9 / q算三千五百万到四千万左右。刚成家还没有小孩，还没太想好以后孩子的$ } % ( H $教育方案，鉴于政策不确定性不一定要买学区房，但也^ q L \ * r G是希望至Y A P = _ #少周边教育资源能兼顾到潜在的优质教育选择（如需要B % 6 a以后可再买个不自住的小学区房之类的）。上班地点在金融街以后也可能会去国贸。看了几个盘有些拿不定主意，想烦请京总给分析分析： 红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院。如果可以的话能否麻烦排个序，或者京总有觉得更适合的盘也麻烦推荐一下。非常感谢！
A:回$ p O w G o答:您好,你这个价格的布局不管在G n j * w R F哪个区都应该关注一线资源的位置,即便是在市中心,如果区域资源不集中没有稀缺性,都会影响房子后期的升值性及流M V U通性,因为你这个属于终改的价格,不但要关注楼盘的资源,同样还要关注区域的资源,红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院;这几个盘的排序应该是:红玺= @ J + # 3台、远洋万和公馆、国奥村,这几个盘的价值属于中等偏上,红玺台和远洋万和公馆的综合资源都可,但这两个盘稀缺性差了点,红玺台还有学区溢价,望京X # 8 w y B H和太阳宫和U , s Q K红玺台远洋类似的盘有很多,像臻园、太阳公园、朝阳公园一大片都属于竟品
远洋万和城、MOMA万国: r \ & $ U I (城区域资源很d g b M 7 W z g差,除了位置好点以外没有什么其它优势,西府大* m O j院就更差了,这个总价布局到西南方位属于资源错配,北京现有的优质资源全部集中在西海朝,并且城市未来的发展方向也不在西南,奥森主要的+ 1 Q s R r资源是生态,国奥村楼盘还不错,这c ~ m L l 1 7 ^ *个位置属于那种不会猛涨也不会下跌的区域,最后朝阳公园片区的棕榈泉已经过时了,这个位置现在的头牌是泛海系,如果你考虑这个位置应该关注的是泛海容郡,这个盘7 u ? @ ~ 4 Y )在泛海世家几个园之上,东府西府之下,成长性还不错;
其次你还可以关注西城的金融街片区、海淀的万柳片区;金融街的西城晶F k x | p b 0 8 w华、北京尊府、万柳的光大水墨风景、康桥水郡;这两个区域的综合/ S s + l f 6 _资源都是不可复制的,无论是医疗还是教育以及人效在北京p 0 / c K x R q都是数一[ P \ . T : \数二的,如果北京未来的房价是3字头4字头,也会在这种区域诞生t C ^ p,可通P J ^ F K N x = M过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;关于西海学区房的价值逻辑，整个西海以金融V U y街万柳为主的品质次新小区学区风险相对较低，这种盘综合资源稀缺性越高，学区风险越低，这些位置拥有的都是一线资源，即便是有很高的学区溢价也可y ( t B 9 ( B考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值;8 P z (
或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;其它居住g 9 H s &体验一~ z s F 4般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万;具体选筹上:效率最优的方案是优选金融街和万柳,只不过需要适当控制面积,大概可以选200平左右,如果有更大面积的需求优选远洋万和公馆、红玺台、泛海容郡;你的情况更适合金融街或者万柳,建议你认真阅读星球精华栏文章81#\ v g G ! : _ P [北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
Q:提问:京总您好！从知乎到微信` S + t }再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很清晰，想请您给解析一下? * Y $ P 3 `，十分感谢;我的情况：国贸工作，居住在通州，在九棵树的旗舰凯旋有套65平的小两居贷款已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换M B = j s一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板楼。目前自有资金180万，出掉现有住房后共有资金42; * 0 , m o5万。因二套贷款限制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。
希望置换的房子除了满足M @ $ y T自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定有以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄较新，2011年的品质小区，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、DBC加州小镇120平电梯三居。优势w c * j ) t 0 U是户型好，南北双地铁（八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄老2_ ] 4 y 5 t ]006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4D 0 ; , 9 N 0、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区园林环境很是破落Q = ` \ ~ = 5 z :，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园。优势是小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对老人友好。劣= W v q j 5 8 $势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个U U X q 7小时;以上五套房子总价都I L m在预算范围内，但不知道哪一个& ` T T K Y更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议，谢谢您
另外还想@ x U W请教您：环球影城片区H 9 V未来发展潜力如何？听说环球北部沿万盛Q x } , v k南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，. / y R Z ~ C V P也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢。再次感谢您！
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章83#通州跑a : Q _ S E赢大盘选筹导图中对通州全区M m b I ` H域进行过详细r \ g分析[ \ Q 3 # z ? i 2,建议认真阅读全文;万达以南果园、九[ k t ; 5 P棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大p , C i c B小新旧从h M 1 A 72017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详6 a C ! / q细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房7 c o y z f ) M价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市政府西侧的武夷商圈,次级带动的} E L w z是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域的行情都是几年后的事,也有可能十几年,没有大面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价f V H V 4 D天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比这些地方好些,虽然距离核心区远了点,但属于通州的西大门,能承接不少国贸的通! D 7 A G 0 f勤,有行情时不至于那么冷,如1 K |果非要选一套,桃花岛、加州_ & 6 w b小镇会好一些,通州虽然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键
2、全国任何一个城市,只要O ; R Q n 9 w C M是旅游产业基本推] \ y } [ T = ^ q动不了区域的房价,旅游产业是流动人口,工作人员基本s * / Q U U } P @也都是服务行业,这种4 ^ F G P行A V f x _ l ( \ &业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性极大,一般不会就地置业,建议阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
Q:提\ * } :问:您J ? k .好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计9 Q o * p # O26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里i X c现金d U I $ l !，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪W G & j 2 m j兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不H 0 Q 2动了。
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精y F 3 f Y v华栏文章08g p x S ! Q ] 9 v#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中写过普通人该以什么样的心态投资房产,建议认真阅读全文,房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他& = 1 B 4更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的才算是真正的[ g $资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高;
人这一生到了一定的年龄,如果还没有把身价做起来,还是一个没有产业的人,会对社会的变化政策极$ 1 _ 5度敏k h H 2 $ Q感,没有能够带来安全感的筹码,家I F * / p ( e庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机& t _会;
2、我在星球精华栏文章@ 5 % s g P83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州进行过全区域分析;马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪2 h w D属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值# T ,,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情况( P h q v G l T都存在着不确定性,而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一G ? – e ; ^ L个是不确定性,一个是必然性,这是机会成本,未来楼市的分化速度会远比大家看x * @ R J O R到的,贵的会越来C h O 8 E l | m m越贵,便宜的会越来越便宜m g } 7 |,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其次] W c d . ^ A I高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或t A ? x 3 =者朝^ ( =阳的( e O / ( M z :头部商圈，四季香山因为无产权现在很0 I g _ 6 y难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根V y D v本不够用，麻烦再m s j |次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀– g y ( t { z、西城、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行5 \ 0 0 n ) E = L情将不在，基本是点对v r k 6 ) e i I 4点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，+ I ; s z e # :涨幅} F 3 j c z Y ^是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房2 3 v M ! o子，在长期持有、价格又上S u L涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心w D i M `是否合理c ] A 9 J，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三{ g v M p居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些2 G T U , ( h V 2,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可4 / ^ @ M F以关注H . | ) b . Z望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也v ) [ * 8可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间D z * m q ( L y,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,$ e \ – ;可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货s a c u X _ j W z币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果k N K g t s只有楼盘价值缺乏地段资源,这种# u U j 9 E $ R d情况下一轮的龙头从@ l n ; ~来都不是上一轮的l D t P X S龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲F k S `击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房t 0 W I p子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社* ) I n X区,特别新的盘商圈又没什么资源,g z – a e : ` R所以04年-08M ] o ^年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来2 { 8 d u K *五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
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