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作为学区占坑房的代表，蜂鸟家园，房价暴跌。
其一，挂牌价相比成交价高点，降了300万。
今天打开某房产网站，搜了下，排名前三的房子，总价纷纷跌到了700以内。两套699万，一套660万。
这三套房子，就是之前提过的妥妥的砸盘案例。只要这三套不卖掉，别的房子就很难卖掉；这三套卖掉了，也会成为小区成交价的参考标杆。
有段时间没关注蜂鸟家园了，没想到挂牌价又创出了下跌新纪录。
蜂鸟家园，因为其强学区、低总价、占坑房的特性，一定程度上，可以作为反映北京楼市的金丝雀。
随手翻了下这个小区的成交价记录，做个对比：
2021年3月，一套44平米的占坑房，成交价985万，单价22.4万；
2021年4月，一套48.5平米的房子，成交价949万，单价19.5万。
2023年8月，一套48.5平米的占坑房，成交价752万，单价15.5万。
2023年10月，一套49.89平米的占坑发，挂牌价只有660万，单价13.2万。
相比2021年上半年的成交价，妥妥的暴跌300万。
如今，还不是一套暴跌300万，而是有三套的成交价大跌300万。
如果计算单价，从最高峰时的22.4万，降到了现在的15.5万，单价下降6.9万。如果考虑到同面积的情况，单价从19.5万，下降到15.5万，下降4万，下降幅度20%。
考虑到面积因素，总价下跌200万。两年多时间，蜂鸟家园的房价不仅没涨，反而下跌很多。
这下跌幅度，完全称得上暴跌了。
其二，结合历史成交数据，蜂鸟家园价格跌回了2020年。
跟2021年上半年对比，蜂鸟家园确实暴跌了。
如果我们将时间再往前移，对比结果又如何呢？
大致整理了下2020年和2021年年底的成交价，惊奇的发现：原来2020年的成交价，也就700万左右。2021年底，成交价同样是700万左右。
以前整理过该小区在不同时间节点的成交价，大致情况如下：
2017年2-7月，成交均价13.91万；
2018年6-7月，成交均价13.21万；
2019年6-7月，成交均价13.37万；
2020年6-7月，成交均价15.81万。
2020年10月份，成交均价17.34万。
2021年上半年，成交均价在19万。
至此，可以得出结论：
蜂鸟家园的房价相比2021年上半年高点，确实下跌幅度很大；相比2020年的价格，三年后依然原地踏步，没有太大起色。
其三，蜂鸟房价大跌的原因，变现加踩踏出货。
这两年多校划片，有些学生被调剂，有人说这是蜂鸟大跌的原因。
从21年至23年，三小的调剂人数相对比较少，基本在10-20个学生左右。尤其是23年，还特别扩招了一个班级，从18个班扩到19个班，平均一个班40人，招生人数很多，绝大部分学生都录了。
要说调剂过多，引起房价下跌，可能性不大。
我认为，主要原因是：供过于求，踩踏出货。
这个小区一共有74套房子在售，其中有69套是一居室。
那套挂牌660万出售的，据说学位名额占用，所以价格才会低一大截。
这么多一居室，同时抛洒到市场上，一下子就变成饱和攻击。新增的需求显然跟不上抛售的数量，于是，对于那些着急卖房的人来说，就只能降价出售了。
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