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Q:提问:石佛营区域400万左右小两居，请问几个小区如何选择，石佛营东里西里，炫特嘉园一期二期三期，十里铺北里，八里庄北里，日月东华，紫萝园。另外三号线开通对选择有何影响。
A:回答:您好，1、优先级排序：炫特嘉园二期、一期三期，八里庄北里，石佛营西里，石佛营东里，后面的就差了，炫特的价值是04年的盘，品质不算很高但是个次新，这一大片预算不高想要次新，这k r T , 5 Z A W l个盘是最合适的选择，八里庄作为上车盘，流通性保值z J p } s率M p ? ] Z k ! K都可，至于未来的成长性水涨船高，商圈整体水平往上走，这个盘也不会拉下，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大H : ; [ w o $数据)查询详细行情;2、这种本是交通资源很好的区域房价不会因为开S L } D l b / !通一条新地铁就发生变位，通勤区域才会。祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您* K # | a ; q e，肯请您给我建u 2 r议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企n c L E g业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地, = 0 – | X L \西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买a H 6 b u # 1 2 t）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）o \ # d P Y 2 _只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万D N ? :）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北G z .三居/3层V Y { d d %/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1; j = A – 6430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房B ~ 0 h s1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪x T 3 \ ; 6套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您m 5 V 9 N g F好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科x 5 ! 7 | ( t W国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京9 A } |也不错，; m I _ {但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改p [ w S Q q E S `善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，! ( W c三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对m t [ ` D学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎w d q翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑s $ w { ] ; R #赢翠微的A x g v 4 Z j H老房子呢？孩子已经上小学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地& % g h E O段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样C B W + 7 .至少一个人工资全部还贷，这么大d h : [ v s压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，] q , X + F . K工作\ 6 . + 0 8 b =还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析Y X c S D一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担k / v O f O Q心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的s ; 2 A N R Q进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任b D m何问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规z o , { a * ? u l划出来b , f之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年F K 0 q M 0 h买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不$ o N g b自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目7 7 f @ _ + + Z 2前比较l a o Z ; z [ H 2关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇1 h z \的1居。m . | R P A N重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565u 4 m G f X E。我感觉二# B 7 v f期1居以后A ] w @ * P 8 I D接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总S A 3 [ s R价稍高，所以适合人群} z o U j ~还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特@ D @ ) : 2 $ n别少9 \ & g m W Y ]。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米{ , L c两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常: U * T营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得e e X z W i (又很近，所以y B 7 N 1很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，: n [同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回7 j ! X 1 [ i O答; 您好，关于方位的, b ] * 2 5 h c Z选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘x 9 : g B A V，华纺易城西北向u j 7 q P 5 D l (的2居c O G报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居+ p % n E B % ?的户型是不是l [ R v [ `没有两居的成长性好D P ; 1 $ e，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房e r 8 * z U X k它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的g 6 ( –天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换l 6 Q , T 3 h & c仓，卖空杂盘，只F w 8 @ { .留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基I F X & K t础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，[ & w爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，) \ , D r [ E h d手里可以筹到7w ` 0 = (00万，想再换个棕榈T 2 F ^ p H P J泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答, 4 E C R M:您好，这种换筹方案很差啊，\ T = h ^ V .观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先k & I – U ^ 8 u w太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我N X c s d ? k p X不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖z * Y ; t r Q i {了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一2 } – r : Q d & F定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子( o S { u q ! X }同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈e r q c a Y 9 Q泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公v M o园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章8\ n m O j1#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:老师，/ R | i x 3 C v您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的老破小， 小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平M Y : m m – 3，我挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，x 3 R 5 P : O P因为不着急卖就一直放着，最近有人给到360万，如果卖了之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-400万左右的房子。 关于买房换房有以下问题8 l ! I 6想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现` \ , ` 9在还e M – s没定好要买( / b _的房2 s O p子，而且卖完之后资金到手大概要4月份了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上M ` T – a会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六月份再卖？
关于买房1，现在的房子位置k g ; o e f ~ J不错，去望京上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，c q [ C现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒仙桥| P , V }，安慧– + Q – O F R \里这些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐! $ h吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较0 Z / V R高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但主要还是考虑投资回P c # y报来决定;期待老师的答复，非常感谢V I p
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过a n 2详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的z P i j 0盘全部集中D O * @ ( U ( u H在豪宅系列，像靠近蓝色港湾] [ P x，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到( G w A双井，北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好
但我不建E t _ P 1 / 4议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大d C b + [ K山子、酒Y . m {仙桥这种区域! i o : u s n还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品质稍微高一点的盘涨幅也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就更差了，安慧里稍微好一些，置换上有2个方a ( U向，第一是你可以淘一淘团结湖的老公房社区，包括安慧里3 d D E，这个位置的价格比较低，能淘一个正规两居可以自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居你都能够得着;
还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右_ ] h J的预算一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配_ 6 H套资源是最好的,基础设施很完善,区域面积k h m q h | ! V 0足够大,未来可上升的空间同样也很大,并且未来向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近几g 6 N年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,但至少有想象空间,现在常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现的前提常营的价格3 . G ^ x d也很牢靠,抗跌性很强P | N i F \ + a,整个区域的盘品质普遍都不错,现在的价格又处于低\ – &位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行情很好，并且_ N 3未来可上升空间很大。你可通过星球精华栏文章16#北京区201Y – & D7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情
关于置换节点：我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过N Z 4 r x d @ p市场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是每一轮行情热门先涨，次级板块+ M 2 N w ~ \ Z ~后涨，龙头板块涨完喘息的Z , )时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖
我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同，但前提是你要买P O e m O p的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的付款周期，你也要) i – p R u向你的卖家要4个月的付款周期，所有条件都一样，同步进行，这样不用+ % ; N 0 B担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是你收的定金额度要大于你付的定金额度，( , 6 u s E J假如你收30万定金，在你付定金的时候最好付你收定金的50%60%，最高不超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一W ~ c F K a套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，? U , i且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题R $ x Y，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好\ M [ q 2 ) ` )，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都j y 4 m p T d A %很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水D z ^ %云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源f $ s B Z还不错，但这个( B e P ^ + 5盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如t v @ K D I ^ a果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价x y N，其它盘我不建议你考C # $ u v虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这d ( w 0 * z / y些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝R u ; { A 6 T ~阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云p U k m { + p天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这[ A r *个水平无论你是要别墅还是大平层很容易] J g 3 ` $ V，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，0 . w j | % H 5 a这个x h % c \ J C l方向是置V = e y ! I w J 8换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心R & N i A l F M ]逻辑和原理/理解置换,祝f L L V `顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价K I # ( u | ~ P预警研判4 _ } B
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
1j f M J # / d L w4#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个& ? ! M U
16#北京各区201X q S & U7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼1 W !市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个8 R a ,刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币s T p 3 k 1 w200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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