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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次a / q买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优o j V * d J质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北@ g q % n京跑赢大盘的房子不超过20%
我们` r 3 v X _ 8的选筹跑在大盘前6 H D e + ~ l面
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Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很# P N P B } y明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所U { [ V _以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上5 v ~ 8有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一{ 7 & x h般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打Y w #算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道% Z ) I ; ; f哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意~ ` R 0 T 3是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有l B k G I W l很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都* O ` l u会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加! h u y + e完善，比f ! X c { _ ) ( J我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位_ M v L G置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便c B ^ 2 _ g o %是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你3. 8 u80的主要选筹对4 + # ( l ^ * ^象就是一居，这个问题早在Q t * g J \ 3 u e星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒. K F \ 9 : ! y过大家,有些小户型不能碰,建议你认真L 9 c阅读文章e 3 v e I u F p!
关t s s h p V a于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我4 F v S + 8 f 3已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转: T D T F / } l手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了i i G V 8，只能说这些位置不适h 5 4合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的N M % 5 0 M \职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最o [ 0 m | ` ]好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石n k / L @ q t ~ G佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围O k p q 1 3 O `内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性/ G j } | i，保值增值率都有保障，只不a B s 4 I #过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发g z – % 8 S Y j商不打折，价格$ q _比130的贵很s [ t多。现9 K Q 3 U : q v在想想那边就. ` |是挨着公园，其他配套都不P 7 2 u o : e行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，s d C距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅@ i 4是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行; r , M ? x G情是刚需i . 9 d上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好| ; : + # 8很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅^ ! U \ P度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置$ F o e S *换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有; – ? W优势，] ? P {本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章8! \ x i V U4#大兴跑赢[ H 0 U ) v大盘选筹导图;祝富贵！
Q:3 \ s N提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商? @ Z = `住，目前D Y e d跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留I 1 X E J : H i着自住或出租？3.由于是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清X S . q = ] W N –贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫p m P v . k ` R 0明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好Y a g ~ F w S？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买G $ X u k u个总价低户型好的小两居B _ S (，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有, m 8 G点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于你天津的住宅，如果卖掉还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买d d n入北京房产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是5 N [ : ! t ]这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场P ~ s , A y d b的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细@ # 5 @ { } E A $写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快* . l s #出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就n $ ]成睡城了，睡城是没6 ! y v \有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST9 d * + . I a 2贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加/ ; ) M &中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性s ^ ~ j r R } P全差，
便宜不等于就有潜力，7 % ? 8 m b * y %好位置好房子便宜才等于有潜p ? ! v ) E C P z力，旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房( 0 t y a ~ f和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟T Z 0 L T的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章v E 2 E T16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总好，我们已经卖了筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种方案：一是在新北苑世华泊郡、华贸城、铁建国际城买三居。二是在原小区筑华年买三居。三是望京] 1 { B T慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到# ` 8 \很好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型i Y H C l – :的盘，靠近核心位置的溢出区Q g m V ( Z h q域，如果基础配套完善，有相对不错的资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2\ O :022-2032）
这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，E A ( ] C慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向D 9 3 i K – p m的小三居，如果以上楼盘面积无法满足你们的居住需求，可以看朝青华纺易城和青年汇佳园130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精T W D J Z T & c &华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，新北苑最大的价值就是新区新盘，这个区主要还是属于承接地区，靠东西两大产业区的购买力，当年比较火的时候70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶} @ J Y x q H :;说的简单点_ Z \ 2就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置| e T C了，祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和* s V 9 : ~ n指引;5 A U我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/E r 6 3 R J1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼U E U f ^ ) } m盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推G 9 g M Y k A荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国| L / a风属于. A M L两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最A ( # n D h k D好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应^ @ L h P g该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线$ W B O $ W – G Y要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格K R Q } ( Q O x已经到1600了，三期140平的三居基本上也P { @ f ] s |接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性~ W (我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北t U * f京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;. d F祝顺利！
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