叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专& C ) 4家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回i C ^ D P u @报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一4 # ? S a套闲着，E O r & X ~想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次X 9 0 – l p给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所L $ % Y {以还考虑她周末方便回个家。这次置* b w M换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山{ V . : W ! j k r也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小: K c U区绿化楼间距没问K @ % , r % +题，就是物业不算好，人车半B q N分流，听说有教育用地，有商r G t V ~ c a *业规划，还有即将拍的地块。它1.5y * r 9 ! = f r公里外的董村有个综f F D ` S % ; z R合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万/ B . u z L F h科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮u q E F H k m g $挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不B d C咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房K Q H d = U H，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看w X \ 6瀛海的回迁房d A % y k，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，+ 3 0 h E K又想通勤方便，又想地A , H铁，来回纠结没了P $ I +主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关# q S g I 1 /于这些资产您有什么调整建议
A:N x ; | J q回答:您[ X + j i H &好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11Q U ( t % } | J !#北京七个行政区边缘T q w [ g的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链m n F m支撑的,本地人口的支付能力又很弱n l z ] ( $ c O,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说w _ j j k 4 m n `房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这; R ! k Z 9个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规K L U @ , a ;划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩+ d d得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向V G @ $ e ] 5 L要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长\ ] N * ` o P *空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。8 F 8 i \ f F ?自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住0 1 ; Y P y环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦) = / Z 2京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，B Q \这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你| m \可能需要持有J t \5年以上或者更长时间才能吃到这个_ & M ?盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球p w y L % W ] 5 )精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成e m R / ~ a交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的i ( X ; { I a –行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄q ) { X m的核心圈会好很多，核心圈u Y = i L ) )和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这_ L Z种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q) t J:提问:京总好，拜读了您的文章和部分问答，受教匪浅。我工作在大兴黄村，为孩子上学住在海淀苏州街，现在手头有资金700，总预算900左右，想投资一套房产，目前有两S 8 i J P T个$ # l } % B V B方案：
一是在大兴高米店区域买一个品质好e % F Z t C n的次新三居[ 5 g $ R . f * =，大概3年以后长期自住。q 0 k r二是在城区投资一套先出租，三四年后卖了再回大兴买，但会增加交易成本。以上两个方案您建议哪个，或者有更好的方案。如果投资的话您建议买哪个小区，高米店区域自住的话您推荐哪个小区？另外大兴旭辉紫郡这个小区我看过( d 3 W E | 9 q h觉得楼盘规模很小，小区周围界面一般，但小区品质和居住品质挺好。您觉得这个盘将来保值性和流通性如何？非常期待您给予解惑！
A:= f \回答:您好,高米店属于偏刚需的区域,900买这个地方很错x f X q |配,投城区效率更优,你要清w T \ H . :楚现在的楼市不是普涨渗透全市,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理写过很多栏房地产的转折点,13年之前房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都A & ! a在涨,涨5 b v e ( ) = –幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现明显的分化;
并且这种现象会越来越重,现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,学区房和一线资源区6 g j c $ N 7 p域品质次新比较吃香,成熟的溢出区域价格适中的普通住^ 5 _ k x \ /宅比较吃香,偏冷的溢出区域上车盘比较吃香,后面的两类区域比较吃价格,品质越高价格越贵反而不占优势,价格适中的品质讲究的反而涨幅不错,主要是购买力占比的问题,这种区域本来就是刚需地段,没有大浪大概率是贵跌贱涨
高米u 9 e u } H ?店属于第三类区域偏最后一类,这种位置品质越高价格越贵横跌的可能性越高,旭辉紫郡并不好,独木难成= V d林,没有资源配套,小区体量小,这种属于典型的远郊CEO盘,你现在投城区,未来再往大兴或其它w D K 8 X b地区换都是很轻松的,并且主动权在你手中,交易成本计算的前提是房价不涨,来回折腾会增加摩擦成本,如果房价是往上走的,这个成本可以完全忽略,你孩子在苏州街你可以往清河看看莱圳,这个盘成长性很好,距离你们也近,淘一个两居室无论是自住还是出租都可,可以通过星球精华栏文章16#北京e ` P 9各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;保值增值性非常稳健,祝顺利!
Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商住，目3 C ; 2 0 / D b U前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖m – 0 I z – f } ^（亏三成）还是先留着自住或出租？3.由于是二8 e . ? u J g贷资格，如果卖掉商住暂不结; * :清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考9 W r [ _ M Q A d虑，能自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于Y r c X t s X你天津的住宅，如果卖掉还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这( e v ( n [ ;套房子未来有没有预期，因为近5年的市j n j b r 0 O场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别– \ $板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考4 U z A 7 n j X虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了Z X n 8 S e d $ ]。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真l t E t – K查阅,你应该尽快出掉回笼资金3 I d C 2换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低@ [ r ( A r 5 6,这类盘人为干预性9 4 Q 7 @ q太强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛M 4 ? D q 0 m V I营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和^ 7 P v西红门板块还可以，K d : { S } y A q但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后\ [ e e G a M z是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关Z | z注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一8 I _ – V i K篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研% t Z判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付^ B z & E300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所R V ) . f i有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或O ` o Q s Q L Q .者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容