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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖j ( ? 5 s经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红z * y w @ N o利,得到确定的回报!
北京O ? Z a跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期3 } 4 i 1 f 0 y @，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选\ a X k择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷{ } { !，想询问_ 2 Y O是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需w 3 $ ^求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政D | Z V V K策影响未来变现通道k 9 Y \ 6 Z ] h `还有多久预期？或者其他区域如东坝是否1 u . f K 9有d ! t |类似机会？感谢专业答复
AD r z X [ z p J J:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置9 O [是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升A ` r 8 d F , l F级是原本k j ! _ R o = : p持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理U 6 d ~ ( i 5 : R解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择5 Y S r | ; u n是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北– 8 m [ C京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方$ ` i ^ 4 y m向上很差，这两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷. : K 8 ] { w利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了{ y 5 { u o : q很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想( \ k / z : =着一卖一买同时进行~ * U 3 V / ) d [，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科e $ q x v T二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国0 | E风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3R v @ : 8 {（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷? # 8/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。l & H 9 j # 1 5请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的v c u M M X选择都很好，关于这几个盘的理g 5 d * e Q解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源~ G D也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新D W d航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个u = b减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘N @ E t Y F很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个K t G _ & j J人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总您好，虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-300。总购房预算为750-950左右;2.房产部分;双井CBD总部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居住;1.与爱人和小孩住双井，老人平时过来照看;2.23年小孩就近_ g + p在芳草地双花园上小学;需求;1.购买一套三居室120左右:1）老人平时居住、周末带孩子新居一起居住;2）老人平时下午来双井，帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要兼顾规划到5-15年后的金融想象空间。
请教1:通过研究和学习，目前在看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期Z , @ [ 5小区和物业，担心交房质量存在“买家秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）望京樾，贷款多、交房晚、公共交通差。请教2:双井房子和户型品质一般，打算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期出手（如24、25年），再根据当时家k B # B庭情况，为孩子准备一套市h @ K L内次新的两居室婚房（中学不一定非要在双井B M L C Q Q x :上X l \ C –，可以随着新居考虑）
因此请教京总帮忙指点，请教1中的改善三居，在本人的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥当，是否v J \ 1 O |要将两个大需求合并在近期的一次操作x \ \ s \ l V中。因为关系未来，担心一步: t , 5 M } =错、步步错，所8 j Q P 8以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。
A:回答:您好，感] ) \ ? q u f w谢信任！关于置换及升级的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合资R . a 1 P h源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17年发生x p x b C e / G M了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横盘状态，置换/ v b方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入@ P @ k场不笋也问题不大。
升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如| | 1 d ; d L 3果有条# j [件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能p 1 8 ? 3 e压缩面积往W R P强资源区域换，这是A – L N t j S置换和升级的价值所在;
双井在朝阳东部是一个比较不错的区域，但CBD总部公寓4 = c e 2 i X在双井的表现i ( H e q k |并不突出，这个盘的波动性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，二期临京哈，一期有2栋楼有采光户型硬伤，真正好i P k位置的房源很少，这个盘在双井只能说中规中矩，不差但也不突出，你可以通B w d过星球精华栏16#北京各区2017-2~ \ ! * r ; g022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果你们计划再次置业应该把这些问题考虑到，其次你拿的这个是个一居，一居不是市场上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022K # K 3 ! 4 C-2032）;你的置换方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘，比如双井的富力大三居，合生类似这样的盘，
我可以接受房价不涨，但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市$ g h {场下跌应该是最后一批，这个是现阶段包括未来10年我们2 O 8每一个家庭的置业思路，如过用持有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一个S = k _ T不确定的东西，不管是怎么置换，应该关注的是买入价\ a O和入场后1-5年的成长空间，市场调整比我们想象中的要快，如果5年内我们新买的盘没有行# 7 % P情，而强资源区域如果再上一个台阶，我们再往上走就比较难了，或者付出的代价会比现在要大，如果吃到龙头板块的行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你手上，可选择的范围也更广，基本想要什么房子都可以满足，祝顺利！
Q:提问：京总好！情况：两孩子在海淀苏州街上学，分别上高二、初一，现在海淀租房住。未来至少5年上学在海淀，想买海淀房自住兼投资。现有：朝阳区东四环南磨房乡的世纪东方嘉园一套3居，闲置，低楼层考虑换高楼层，满x i t d五唯一。请问：该怎么考虑家庭资产配置、优化、投资，同时宜居？方案A：1、想在海淀买一套3居或小4居，140-160平的住房，楼盘较新，1500-2000W，南北、方正、高楼层，临地铁，宜居程度高，如果有好的学区更完美。您的推O ( s – i荐区域？什么楼盘？
2、看过四环外的橡树湾，顾? \ $ 8 q ^ [ T A虑：学区一般，交通不便，万象汇前面、往万泉河路上的早晚接送孩子会d { L不会堵车严重？也看过四环内的世纪城、绿波漫板、玫瑰御园、观澜国际、诚品建筑，交通方6 f m \ B q T l @便了，但：楼盘旧，都是约2004年的房，总价高但居住舒适度打折，而且很多房东卖房换现，如果买了将来能否保值增值？3、朝阳的房出售，还是出租保留？4、如果出售朝阳房，买卖的先后顺序怎样？时间节点为？
方案B：买海淀学区房2居室居住，K @ J L J =1000W以内，南北、c $ : / . !方正好用，临地s r | _ o @ , O铁，宜居。另买个朝阳房1000W以内3居，南北方正，临地铁;两个方j g . a案，您认为怎么更合适？如果方案B，您的推荐是？困惑很久了，感谢您百忙之中回复，万分感谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、世纪东方城在欢乐谷板块热度还可，成交量排区域前三{ @ ? K + u m $，比北京华侨城低大概4500左右，一个是03年的，一个是06年的] ) h F i { I { W，在价格上比较有优势。但欢乐谷商圈一般，外地人居多;这个盘从2017年到去年起起伏伏处于横盘震荡状态，近半年楼市传来利好上涨了大概10%左右，未来有补涨的可能性，但v 5 d G V C跑赢大盘有点困难，
你可通L ~ G \过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交d w Q s ? # !大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;关于置换时机;北京的市场规律是热门先涨，次级板块后涨，龙头Z \ t – G板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是卡在主城区的冷静期入场,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,
2、1500-2000这个预算如果把面积控制在14d $ ;0以上，选不到品质特别高的盘，所以您看的盘品质都一般，在海淀做选筹，就根据您的这个情况说，要么您I c t I n压缩面积，要么在增加500ZD，这个方案就能选到不错的盘了，像万) O B R F R %柳的碧水云天、康桥水郡学区品质都可，能同时满足上学，居住。海淀本身不缺购买力，不建议拆分为二，可以集中ZD选一套霸盘;祝一切顺利
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大X 2 ) r E !换仓，w ~ 9 G M 4卖空杂盘，只留霸盘
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12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
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